Notársky Poriadok a Predkupné Právo: Bezpečný a Rýchly Prevod Nehnuteľností

Zákon č. 304/2009 Z. z. priniesol zmeny a doplnenia do zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok). Cieľom tejto úpravy je zabezpečiť bezpečný, jednoduchý a rýchly prevod nehnuteľností prostredníctvom poisteného právnika, s možnosťou elektronického podania a zachovaním vkladového systému cez katastrálne úrady.

Minimalizácia Nedostatkov Materiálnej Publicity Katastra

Navrhovaná právna úprava sa snaží minimalizovať nedostatok materiálnej publicity katastra nehnuteľností. Vzhľadom na zásadu súkromného práva nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, je v najnevýhodnejšej pozícii osoba, ktorá neplatne kúpi nehnuteľnosť. Nepomôže jej ani dobrá viera so zreteľom na všetky okolnosti. Aj toto je dôsledkom nedostatku materiálnej publicity katastra. Úprava prostredníctvom notára a advokáta môže znížiť neplatné prevody z dôvodu zneužitia totožnosti, rozporu s dobrými mravmi a obchádzania zákona. Prax ukázala, že správy katastra povolili vklady k zmluvám neplatným z uvedených dôvodov.

Odbúravanie Duplicitného Posudzovania

Navrhovaná právna úprava odbúrava potrebu duplicitného posudzovania rýdzo súkromnoprávnych aspektov prevodu nehnuteľnosti po poistenom notárovi, resp. advokátovi ešte orgánom štátnej správy. Ide o civilistické inštitúty ako zmluva (§ 43 a nasl. Občianskeho zákonníka), kvalifikovaný omyl (§ 49a OZ), dobré mravy (§ 3 OZ), tieseň (§ 49 OZ), interpretačné pravidlo (§ 35 OZ), odstúpenie od zmluvy (§ 48 OZ), obchádzanie zákona (§ 39 OZ).

Príklad z Praxe

Ako môže dopadnúť posudzovanie občianskoprávnych aspektov zmluvy orgánom štátnej správy, možno dokumentovať na prípade darkyne, ktorá darovala dom a súčasne cez vecné bremeno si chcela zriadiť právo užívania domu až do smrti. Vklad darovacej zmluvy bol povolený a vklad vecného bremeno zamietnutý. Vlastníčka tak nemá ani dom, ani právo dom užívať. Je odkázaná len na súdne procesy.

Budovanie Účinnejšieho Vkladového Systému

Je dôležité budovať vkladový systém tak, aby predstavoval účinnejší filter vadných zmlúv (do pozornosti vkladový systém v Rakúsku). Odkázať ľudí na určovacie žaloby a na súdne procesy nie je riešením do budúcna. Výhodou navrhovanej právnej úpravy je, že po tom, ako notár alebo advokát spíšu zmluvu o prevode nehnuteľnosti, správa katastra sa môže sústrediť už len na súladnosť zmluvy s katastrálnym operátom a tým pádom je možné spravodlivo žiadať, aby správy katastra tento ušetrený čas využili na rýchlejšie povolenie vkladu.

Prečítajte si tiež: Notárske služby na Račianskom Mýte

Elektronizácia a Efektivita

Otvorí sa cesta cez perspektívnu elektronickú komunikáciu aj na veľmi efektívny proces zavŕšenia vecno-právnych účinkov. Notári sú vybavení zaručeným elektronickým podpisom a prevody nehnuteľností možno po schválení elektronizácie očakávať aj na počkanie. Efektivitu umocní právna úprava, podľa ktorej bude notár a advokát povinný vybaviť kompletný servis súvisiaci s predložením veci správe katastra a osoby tak budú môcť dosiahnuť prevody na jednom mieste vo veľmi krátkom čase u poisteného právnika, registrovaného v komorovom systéme s disciplinárnou zodpovednosťou. Súčasne bude zachovaná možnosť výberu.

Reakcia na Podvody a Zneužívanie

Navrhovaná právna úprava je výsledkom novej ponuky riešenia zníženia podvodov pri prevodoch nehnuteľností po tom, ako Parlament neschválil pôvodný návrh Ministerstva spravodlivosti o povinnej notárskej zápisnici alebo autorizácii advokátom. Reaguje sa na zneužívanie plnomocenstiev. Predkladateľ nenecháva napospas ani prevody urobené mimo notára/advokáta a zvýšená ochrana pri osvedčovaní pravosti podpisu bude venovaná aj zmluvám uzavretým mimo notára/advokáta.

Alternatíva voči Rizikovému Systému

Rýchly, bezpečný a jednoduchý prevod nehnuteľnosti cez notára alebo advokáta môže predstavovať dobrú alternatívu voči rizikovému a zneužívanému systému, kedy zmluvy o prevode nehnuteľností - teda spravidla o miliónových hodnotách - vyhotovuje hociktorá nepoistená osoba bez akejkoľvek zodpovednosti.

Nárast Podvodov s Nehnuteľnosťami

Predkladateľ uvádza vývoj prudkého nárastu oznámení o podvodoch s nehnuteľnosťami v Slovenskej republike v období rokov 2003 až 2007. Pritom ide len o známe údaje, ktorými disponuje Prezídium Policajného zboru (podané podnety pre trestný čin podvodu, kde predmetom útoku bola nehnuteľnosť a začaté trestné stíhania). Predkladateľ odmieta argumenty, že ide o málo podvodov a preto netreba nič riešiť. Vzhľadom na to, že na súdoch sa nevedú štatistiky o počte určovacích žalôb (určenie vlastníckeho práva, určenie neplatnosti právneho úkonu), nie je možné zistiť skutočný počet vadne zavkladovaných zmlúv. Teda aj keby nebol ani jeden podvod, problém je v nekvalitnom vkladovom systéme.

Ambícia Kvalitnejšieho Systému

Predkladateľ má ambíciu v budúcnosti riešiť kvalitnejší systém s finálnym cieľom - materiálna publicita katastra. Za tým účelom je potrebné udržať tie prvky, ktoré sú k tomu potrebné (posudzovanie platnosti zmluvy) a prijímať opatrenia na zvýšenie bezpečnosti prevodov. Hodnoty prevádzaných nehnuteľností spravidla dosahujú vysoké sumy a ochrane účastníkov občiansko-právnych vzťahov sa aj v Európe venuje zvýšená pozornosť. Pre porovnanie predkladateľ poukazuje na prísnu právnu úpravu a povinnú formu notárskej zápisnice vo vybraných členských štátoch v Európskej únii.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o Notárskom úrade JUDr. Tóth

Neutrálny Vplyv na Štátny Rozpočet

Predpokladá sa, že uvedený návrh zákona bude mať neutrálny vplyv na štátny rozpočet.

Zmeny v Notárskom Poriadku

Hlavné Úlohy Notárov

Zákon dopĺňa § 2 o nový ods. 2, doterajšie znenie sa označí ako ods. 1. V doterajšom znení chýbalo vymedzenie hlavných úloh, ktoré majú notári plniť. Štát plní úlohy na úseku výkonu spravodlivosti a v rámci tejto úlohy je notár nositeľom právnej prevencie. Nový odsek 3 bude mať zásadný význam, nakoľko bude obsahovať zákonné zmocnenie, na základe ktorého notári už priamo bez ďalšieho poverenia vykonávajú štátne právomoci. Notársky úrad nemá vlastnú právnu subjektivitu, ide o právnu konštrukciu vytvorenú zákonom, ktorá súvisí s oprávnením štátu zriaďovať notárske úrady.

Špecifikácia Notárskej Činnosti

Dochádza k presnému vyšpecifikovaniu notárskej činnosti, a to na samotnú notársku činnosť upravenú v § 3 ods. 1 písm. a) až d), tzv. notársku činnosť v užšom slova zmysle, ďalšiu činnosť upravenú v § 3 ods. 2, tzv. notársku činnosť v širšom slova zmysle, ktoré činnosti môže vykonávať len notár a ktoré sú výkonom verejnej moci a listiny vyhotovené v rámci tejto činnosti sú verejnými listinami. Notár môže vykonávať ako svoju osobitnú činnosť, ak osobitný zákon neustanovuje inak, funkciu rozhodcu a funkciu mediátora. V prípade tejto osobitnej činnosti už nejde o výkon verejnej moci a okrem notára túto činnosť môžu vykonávať aj iné osoby za podmienok ustanovených v osobitných zákonoch, v danom prípade v zákone č. 244/2002 Z. z. o rozhodcovskom konaní a v zákone č. 420/2004 Z. z. o mediácii.

Viazanosť Notára Právnymi Normami

Predkladateľ pre dosiahnutie lepšej prehľadnosti navrhuje celé nové znenie § 4. Precizuje sa doterajšie znenie vzhľadom na viazanosť notára platnými právnymi normami. Zákon č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon v znení neskorších predpisov v ustanovení § 128 ods. 1 zaraďuje notára medzi verejných činiteľov, čo v predchádzajúcej právnej úprave nebolo. Toto je potrebné zosúladiť i s úpravou tohto právneho predpisu. Notár toto postavenie má iba pri výkone notárskej činnosti, teda pri činnosti podľa § 3 ods. 1 a 2 a nie pri výkone osobitnej činnosti podľa § 3 ods.

Notár ako Orgán Verejnej Moci

Zákon č. 514/2003 Z. z. o zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci, ktorý nadobudol účinnosť od 1. 7. 2003, zadefinoval činnosť notára podľa § 3 ods. 1 a 2 ako výkon verejnej moci (v § 2 písm. a) tohto zákona) a v § 4 ods. 1 bod 2 tohto zákona považuje notára za orgán verejnej moci. Je potrebné aj v tomto zákone presne zadefinovať túto skutočnosť. O výkon verejnej moci pôjde v prípade vykonávania notárskej činnosti (osvedčovanie, súdny komisár). Nie teda pri vykonávaní osobitnej činnosti, ktorú môžu vykonávať aj iné osoby.

Prečítajte si tiež: Informácie o notárskych službách v Dúbravke

Vybavenie Prevodu z Jedného Miesta

Výhodou navrhovanej právnej úpravy bude vybavenie prevodu z jedného miesta. Notár bude mať umožnené zariadiť nielen vyhotovenie ale aj doručenie podania príslušnej správe katastra. Ustanovenie nie je kauzistické a počíta so všetkými podaniami na správy katastra. V prípade, ak sa zavedie elektronické podávanie návrhov, notársky úrad bude miestom na pružné vybavenie elektronického podania na príslušnú správu katastra. Elektronická komunikácia z pozície notára si vyžiada nenáročnú legislatívnu zmenu. Čo sa týka technickej vybavenosti, každý notár je zo zákona (§ 12 ods. 3 Notárskeho poriadku) obligatórne technicky vybavený pre technickú komunikáciu, každý notár má k dispozícii technické vybavenie na podpisovanie zaručeným elektronickým podpisom, notárske zápisnice obligatórne zo zákona okrem listinnej podoby sa archivujú aj v elektronickej podobe v Notárskom centrálnom registri listín. Zastupovanie v nesporovom konaní pred katastrálnym úradom zjednoduší pozíciu účastníkov zmluvy, pretože notár sa postará aj o kompletný servis potrebný pre vkladové konanie a bude môcť prijať aj listiny súvisiace s povolením vkladu zo správy katastra.

Reakcia na Zmeny v Trestnom Zákone

Navrhované ustanovenie reaguje na zmeny v Trestnom zákone, kedy došlo k zmene skutkových podstát (pôvodne „obzvlášť závažný úmyselný trestný čin“ po novom „obzvlášť závažný zločin“, pôvodne „trestný čin prijímania úplatku a inej nenáležitej výhody“ po novom „trestného činu prijímania úplatku“), ako aj na novú právnu úpravu zákona o registri trestov.

Zmeny v Občianskom Zákonníku

Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník prešiel rozsiahlymi zmenami, ktoré sa týkajú rôznych oblastí, vrátane predkupného práva, hypoték a ďalších ustanovení.

Zrušené a Zmenené Ustanovenia

Boli zrušené alebo zmenené nasledovné paragrafy a odseky: § 47 ods. 2, § 133 ods. 2, § 151b ods. 4, § 151o ods. 5, § 151p ods. 6, § 460 ods. 8, § 463 ods. 9, § 471 ods. 10, § 471 ods. 11, § 482 ods. 12, § 482 ods. 13, § 512 ods. 14, § 603 ods. 15, § 628 ods. 16, § 707 ods. 17, § 711 ods. 18, § 811 ods. 19, § 875 ods. 20, § 876 ods. 21.

Zmeny v Iných Zákonoch

Zmeny sa dotkli aj ďalších zákonov, ako napríklad zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách, zákon č. 97/1963 Zb. o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom, zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník, zákon č. 21/1992 Zb. o bankách, zákon č. 335/1991 Zb. o súdoch a sudcoch a zákon č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby.

Zrušovacie Ustanovenia

Zrušuje sa zákon č. 95/1963 Zb. o štátnom notárstve a vládne nariadenie č. 15/1953 Zb. o organizácii štátneho notárstva.

tags: #notársky #poriadok #predkupné #právo