Nové požiadavky kúpnej zmluvy a kataster nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie právnych procesov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nové požiadavky kúpnej zmluvy a katastra nehnuteľností na Slovensku, vrátane povinných náležitostí, odporúčaných doplnkov a postupu po jej podpísaní. Cieľom je poskytnúť ucelený prehľad pre kupujúcich aj predávajúcich, aby sa v procese prevodu vlastníctva bytu alebo inej nehnuteľnosti vedeli orientovať a predišli prípadným komplikáciám. Na prepis bytu na nového vlastníka vplýva množstvo faktorov (hlavne kto je majiteľ bytu a spôsob platenia za byt), preto nie je možné popísať všetky prípady v jednom článku. Bližšie sa pozrieme na najčastejšie situácie, ku ktorým dochádza a tiež na základné veci, na ktoré si treba dávať pozor.

Definície kľúčových pojmov

Skôr ako sa pustíme do detailov, zadefinujme si pojmy, ktoré budem používať v texte nižšie. Všetky definície sú vysvetľované pre prípady, že ide o obchod dvoch strán - fyzických osôb.

• Rezervačná zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim. V zmluve by mal byť definovaný byt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a čas dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva. Počas tejto lehoty má kupujúci predkupné právo na kúpu bytu. Súčasťou tejto zmluvy by mal byť aj rezervačný poplatok, ktorý sa potom odpočíta od predajnej ceny bytu. Na druhej strane, ak kupujúci byt nekúpi v stanovenej lehote, tak potom rezervačný poplatok prepadáva v prospech predávajúceho ako náhrada škody za čakanie. Výhodou tejto zmluvy je, že kupujúci má istotu, že ten byt nepredajú nikomu inému, kým si on vybaví úver a predávajúci zasa vie, že kupujúci to myslí vážne.

• Záložná zmluva: Podpisuje sa medzi troma stranami - predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Je to zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla. Mala by sa podpisovať po podpísaní kúpnych zmlúv. Túto zmluvu je potrebné následne zavkladovať na katastri nehnuteľnosti. Poplatok za to je 66 eur, niektoré banky ho hradia samé. Po zavkladovaní záložnej zmluvy vznikne na liste vlastníctva plomba.

• Kúpna zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, pričom podpis predávajúceho musí byť úradne alebo notársky overený. V zmluve sú písomne uvedené všetky fakty, na ktorých ste sa ústne dohodli.

  Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na nové auto

• Návrh na vklad vlastníckych práv: Je to v podstate sprievodný list pre kúpnu zmluvu pri podaní na kataster.

• Potvrdenie o bezdlžnosti: Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti. Je to povinná príloha pri podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti.

• Znalecký posudok: Banka si necháva pred schválením úveru predložiť znalecký posudok k danému bytu. Znalec v ňom určí aktuálnu hodnotu bytu. K vypracovaniu znaleckého posudku je potrebné znalcovi predložiť - list vlastníctva (postačí stiahnutý z internetu - www.katasterportal.sk), katastrálnu mapu (väčšinou si ju znalec stiahne z internetu), titul nadobudnutia (písomný doklad, ktorým ste nadobudli vlastníctvo bytu, t.j. kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva) a potvrdenie o veku stavby (vydá Vám ho bytové družstvo na počkanie, väčšinou bez poplatku).

• Splnomocnenie: Kupujúci alebo predávajúci môže splnomocniť na prevod vlastníckeho práva nehnuteľnosti osobu, ktorej dôveruje. V takom prípade nemusí chodiť na stretnutia a podpisovať dokumenty priamo on. Splnomocnenie môžete využiť k podpisu rezervačných zmlúv, kúpnych zmlúv či odovzdávacích protokolov. Pozor, splnomocnenie Vám neuzná banka ak ste majiteľ nehnuteľnosti pri podpise záložných zmlúv.

Právny základ kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. To platí aj v prípade, ak ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, a to napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Prečítajte si tiež: Kontakty na Sociálnu poisťovňu Nové Mesto nad Váhom

Náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Aby bola kúpna zmluva platná, musí obsahovať určité náležitosti. V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sú to:

• Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť písomná. Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti nie je platná. Príkladom je situácia, keď sa Jozef ústne dohodne s Petrom na predaji pozemku za 10 000 eur. Jozef zaplatí, ale k podpisu písomnej zmluvy nedôjde. V tomto prípade Peter zostáva vlastníkom pozemku, pretože kúpna zmluva nebola písomná.

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho, a to uvedením ich mena, priezviska (vrátane rodného priezviska), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu. Takéto presné označenie je nevyhnutné pre potreby katastrálneho úradu.

• Označenie predmetu kúpy: Musí byť jasne špecifikované, aká nehnuteľnosť sa predáva. V prípade pozemku je potrebné uviesť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV).

• Kúpna cena: Musí byť presne určená suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.

  Prečítajte si tiež: Výhody preukazu ŤZP

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia: Ak kúpna cena nebude zaplatená v celosti pri podpise zmluvy, je dôležité špecifikovať lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť. Ak sa platba realizuje prostredníctvom úveru, je vhodné to tiež uviesť v zmluve.

• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti: Dohodnite sa na termíne, do ktorého má predávajúci odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.

• Uvedenie stavu meračov energií: Pri predaji domu, bytu alebo inej budovy sa odporúča uviesť aj stav meračov energií (elektrina, plyn, voda). Predídete tak možným budúcim sporom, napríklad ak sa zistí, že predávajúci neuhradil faktúry za energie.

• Prehlásenia predávajúceho: Je vhodné zahrnúť prehlásenie predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby (napr. záložným právom), a že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Zahrnutie týchto doplnkových bodov nie je povinné a nemá vplyv na platnosť zmluvy, ale môže výrazne prispieť k predchádzaniu budúcim problémom.

Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy pri predaji bytu

Predaj bytu má určité špecifiká, ktoré vyplývajú zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, ktorej predmetom je prevod bytu (predaj alebo darovanie). Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí zmluva o prevode bytu obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 tohto zákona. Tieto náležitosti sú povinné a ich absencia spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať:

• Popis bytu a jeho príslušenstva: Podrobný popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a jeho príslušenstva (napr. pivnica, balkón).

• Vymedzenie polohy bytu v dome: Označenie čísla bytu, čísla vchodu a opis nebytového priestoru.

• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu: Presné určenie podlahovej plochy bytu a jeho vybavenia.

• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu: Určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

• Určenie a popis spoločných častí domu: Popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov. Spoločnými časťami domu sú časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu je potrebné rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

• Úprava práv k pozemku: Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku. Predmetné pozemky sa prevádzajú na kupujúceho v tom prípade, ak vlastnícke práva k ním sú v celom rozsahu vyporiadané.

• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Dohoda o vymedzení veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku medzi nadobúdateľom bytu a vlastníkom domu.

• Zistenie technického stavu bytu: Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.

• Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. V kúpnej zmluve na byt je taktiež potrebné identifikovať aj subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Taktiež nemôže chýbať vyhlásenie kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Financovanie kúpy bytu

Nie je možné opísať všetky formy financovania kúpy bytu. Nie je to až taká zriedkavá forma financovania ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať.

Platba v hotovosti

Pri predaji bytu v hotovosti môžete podpísať rezervačnú zmluvu alebo rovno kúpnu zmluvu. Pokiaľ kupujúci nie je pripravený vyplatiť Vás do dvoch dní od obhliadky, odporúčam Vám podpísať aj rezervačnú zmluvu. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dohodnete aj na dátume na podpis kúpnych zmlúv. Samotný podpis zmlúv môže prebiehať napríklad u notára, keďže Váš podpis ako predávajúcich musí byť overený. Budete potrebovať minimálne štyri kópie zmluvy s Vaším overeným podpisom. Po podpise kúpnych zmlúv sa ide na kataster nehnuteľnosti, konkrétne na podateľňu. potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Po zavkladovaní zmlúv na katastri zájdete do banky, kde Vám kupujúci prevedie peniaze na Váš účet. Najlepšie je robiť tieto veci súčasne, napr. cez mobilný banking, keď ste na katastri. Vy zavkladujte byt na kupujúceho a on Vám hneď prevedie peniaze na účet.

Depozitná platba

Je to veľmi podobný prípad ako keď sa kúpa realizuje v hotovosti. Rozdiel je v spôsobe, akým dôjdu peniaze ku Vám. Depozitným vkladom sa chce chrániť kupujúci, ktorý má hotovosť. Chce si byť istý, že byt sa prevedie na neho, že na byte nie sú žiadne skryté dlhy či iné prekážky prepisu nehnuteľnosti. Peniaze teda neprevádza priamo predávajúcemu, ale tretej osobe. Tou osobou môže byť notár, advokát, banka, v podstate hocikto, komu dôverujú obe strany. Postup pri platbe cez depozit. Po podpise kúpnych zmlúv sa podpíše aj depozitná zmluva medzi kupujúcim, predávajúcim a napr. notárom. Následne kupujúci prevedie peniaze na účet určený notárom. potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Keď sa nehnuteľnosť prepíše na nového majiteľa, donesie sa list vlastníctva z katastra (správny poplatok za vydanie je 8 eur) už s novým majiteľom notárovi.

Financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru

Najčastejšia forma financovania kúpy bytu na Slovensku. Krok číslo jeden je, že hneď po podpísaní rezervačnej zmluvy si musí kupujúci podať žiadosť o úver do banky. Aby mohla banka úver schváliť, bude potrebovať kópie občianskeho preukazu od vlastníka bytu, návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok na byt. To znamená, že by ste mali prísť do banky s občianskym preukazom aby si urobili kópie a musíte dovoliť dohodnutému znalcovi obhliadku bytu a dať mu dokumenty, ktoré bude požadovať, vid. Podpis kúpnych zmlúv. Predávajúci samozrejme pred notárom. Bude potrebné urobiť o jednu overenú kópiu naviac pre banku. Podpis záložnej zmluvy. To sa deje priamo v banke. Zavkladovanie záložných zmlúv na katastri nehnuteľností. Na podateľni katastra odovzdáte záložné zmluvy a sprievodný list, ktoré ste dostali v banke. Správny poplatok za tento úkon je 66 eur. Poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri v hotovosti alebo platobnou kartou. Kataster Vám vystaví potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv. Toto potvrdenie treba zaniesť naspäť do banky. Túto časť vie urobiť aj sám kupujúci. No list vlastníctva s plombou vydá kataster jedine vlastníkovi bytu. Tu je správny poplatok 8 eur. Potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv a list vlastníctva s plombou je potrebné zaniesť späť do banky. Niektoré banky robia tento úkon samé, príp. majú špeciálne požiadavky. potvrdenie o zaplatení správneho poplatku vo výške 66 eur. Po tomto kroku máte peniaze na účte, no kupujúci ešte stále čaká na prepis nehnuteľnosti na jeho meno. To platí samozrejme v prípade bežnej kúpy nehnuteľnosti bez tretej osoby, a síce bez využitia depozitu u notára.Na konci tohto bodu máte väčšinou toho najťažšieho za sebou.

Postup po podpísaní kúpnej zmluvy

Podpísanie kúpnej zmluvy nie je konečným krokom. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebné vykonať ešte ďalšie úkony.

Samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci nestáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to, aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné:

• Overiť podpisy: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne overené. Overenie je možné vykonať u notára alebo na matričnom úrade. Notár je zvyčajne dostupnejší, ale o niečo drahší. Overenie podpisu kupujúceho nie je nevyhnutné.

• Podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra: Návrh na vklad sa podáva na príslušný katastrálny úrad. Návrh môže podať predávajúci alebo kupujúci. K návrhu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach. Na prepis bytu na nového vlastníka vplýva veľa faktorov.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku, ktorý je spravidla vo výške 66 eur. Ak žiadate urýchlené rozhodnutie (do 15 dní), poplatok je 266 eur. Poplatok je možné znížiť podaním návrhu elektronicky (33 eur, resp. 133 eur pri urýchlenom konaní) alebo podaním oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad (poplatok 51 eur). V prípade podania oznámenia je potrebné do 90 dní podať aj samotný návrh na vklad.

Kataster by mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od jeho doručenia, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade, na základe ktorého zapíše kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti do katastra. Týmto sa celý proces predaja nehnuteľností končí. Dôležitá informácia: Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až dňom povolenia vkladu do katastra, nie podpisom kúpnej zmluvy. Kataster vám zašle rozhodnutie a stav zápisu môžete sledovať online na Portáli elektronických služieb katastra nehnuteľností.

Kataster nehnuteľností: Zápis nového majiteľa a záložného práva

Zjednodušene povedané, kataster je úrad, na ktorom sa vedú záznamy o nehnuteľnostiach, mapy pozemkov, informácie o vlastníkoch nehnuteľností, o dlhoch viažucich sa k nehnuteľnostiam a iné relevantné poznámky. Každá nehnuteľnosť má svoj list vlastníctva. Je to záznam, kde sú vedené informácie o nehnuteľnosti (adresa, rozloha pozemku, vlastníci nehnuteľnosti, dlhy…). Každá zmena vlastníka či zápis nového veriteľa na list vlastníctva, o ktorom sme si vraveli predchádzajúcej časti sa deje v tzv. Teraz sa budem bližšie venovať zápisu nového majiteľa na list vlastníctva a zápisu záložných zmlúv. Každé katastrálne konanie môže skončiť troma rôznymi spôsobmi: povolením zápisu, prerušením konania a zamietnutím zápisu.

Zápis nového majiteľa. Katastrálny úrad musí rozhodnúť o povolení zápisu do 30 dní od podania návrhu na vklad. Súčasťou podania musia byť dve kópie overených kúpnych zmlúv, jedna kópia návrhu na vklad, potvrdenie o uhradení všetkých zálohových platieb správcovi nehnuteľnosti a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Po zápise nového vlastníka na list vlastníctva zašle kataster účastníkom konania (predávajúcemu a kupujúcemu) oznámenie o vykonanej zmene. V prípade, že uvediete v návrhu na vklad aj telefónne číslo, obdržíte aj sms s informáciou, že došlo k vykonaniu zmeny. Týmto je zmena vlastníka nehnuteľností ukončená a Vy už podľa zákona nie ste majiteľom bytu.

Zápis záložného práva. Tento úkon sa deje, ak kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka získava právo privlastniť si byt v prípade, že kupujúci nespláca hypotéku. Banka potom byt predá a vyplatí dlh, ktorý má u nej kupujúci. Banka pripraví vždy všetky podklady potrebné pre tento účel. Celý proces sa spustí tým, že sa na katastri podá návrh na vklad záložných zmlúv spolu so záložnými zmluvami. Kataster má 30 dní, aby zapísal záložné právo v prospech banky. Prvých 30 dní je na liste vlastníctva vyznačená plomba s číslom podania.

Odovzdanie bytu a prepis energií

Odovzdanie bytu novému vlastníkovi sa deje priamo na byte a v dohodnutom čase. Kedy sa byt odovzdá je na dohode kupujúceho a predávajúceho. Môže to byť hneď po podaní kúpnych zmlúv na katastri, či až po prevode vlastníctva na nového majiteľa. Je to formálne odovzdanie užívania bytu novému majiteľovi, kde dostane aj kľúče od bytu. Mal by sa spísať odovzdávací protokol. Protokol by mal samozrejme podpísať kupujúci aj predávajúci. Pri preberaní si s predávajúcim spíšte preberací protokol, kde uvediete: - stav meračov (elektrina, voda, plyn), - počet odovzdaných kľúčov. Tento dokument budete potrebovať pri prepise energií a v prípade kúpy bytu aj pri nahlásení u správcu.

Toto je posledný krok na ceste pri predaji Vášho bytu. Spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu.

• Elektrárne - ideálne je, ak idú predávajúci a kupujúci spoločne. Je možné sa prihlásiť ešte pred prevodom bytu na kupujúceho.
• Bytové družstvo - kupujúci sa môže prísť nahlásiť samostatne. Niektoré bytové družstvá prihlasujú až po rozhodnutí o zápise nového vlastníka na katastri. Je dobre si tam dopredu zavolať, nech tam nejdete zbytočne. Správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov - informujte ich o zmene vlastníka. Predložte preberací protokol, výpis z listu vlastníctva a dohodnite sa na platbách.
• Magistrát mesta - povinnosť pre kupujúceho sa prihlásiť do 30 dní od rozhodnutia z katastra. Tu sa treba takisto nahlásiť pre platenie miestnych daní a poplatkov za odvoz odpadu. Zmena trvalého alebo prechodného pobytu - nahlasujete ju na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade, podľa miesta vášho nového bydliska. Poplatok za komunálny odpad - do 30 dní po zmene trvalého pobytu sa musíte prihlásiť na platenie odpadu. Môžete to urobiť osobne počas stránkových hodín príslušného oddelenia mesta alebo obce alebo elektronicky. Poplatok za komunálny odpad sa platí spravidla raz ročne.
• Dodávatelia energií - predchádzajúci majiteľ sa musí odhlásiť, vy sa následne prihlásite ako nový odberateľ. Nové zmluvy môžete uzatvoriť s dodávateľmi podľa vlastného uváženia.

Novela katastrálneho zákona

Národná rada Slovenskej republiky schválila dňa 19.6.2018 novelu katastrálneho zákona - zákon č. 212/2018 Z. z., ktorý nadobudne účinnosť dňa 1.10.2018. Dôvodom prijatia novely bolo zohľadnenie aktuálnych procesov v oblasti elektronizácie katastra nehnuteľností, naplnenie požiadavky zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností, zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností. Novelou sa zároveň rozširuje okruh prípadov, kedy bude môcť okresný úrad opraviť chyby v katastrálnom operáte.

tags: #nové #požiadavky #kúpnej #zmluvy #kataster