Ako znížiť úrok pri prehodnotení úrokovej sadzby na hypotéke

Veľká časť ľudí s hypotékami má v súčasnosti úrokové sadzby nad 4 %, dokonca aj 4,5 % alebo o niečo viac. Ak by im fixácia úroku končila v súčasnosti, pravdepodobne by dostali o niekoľko desatín percenta nižšiu sadzbu a platili by nižšiu mesačnú splátku. Hypotekárni špecialisti sa zhodujú, že banky menia svoj prístup ku klientom, sú viac proklientsky orientované a dávajú viac výnimiek.

Aktuálna situácia na trhu hypoték

Podľa niektorých informácií sa situácia na trhu hypoték mení a banky znova súperia o klientov. Konkurenčný boj je citeľný najmä medzi najväčšími bankami. Mesačné objemy poskytnutých hypoték narástli od februára do júla tohto roka z 300 na 370 miliónov eur, čo predstavuje nárast o viac ako dvadsať percent. Banky začali s prvými zmenami cenníkov na začiatku augusta a do septembra sa pridali v zásade všetky bankové domy na Slovensku. Úroky znížili o 0,1 až 0,3 percentuálneho bodu, čo bola reakcia na júnové zníženie úrokových sadzieb ECB. Keďže ECB znižovala sadzby odvtedy ešte dvakrát, ďalšie zníženie sadzieb hypoték je pravdepodobné na prelome októbra a novembra.

Niektoré banky prišli aj s ďalšími zmenami. Napríklad ČSOB ponúka možnosť zníženia úroku pre existujúcich klientov na výnimku. Klient si tak môže na základe udelenej výnimky refixovať sadzbu o niekoľko desatín nižšie, a to na úrovni 3,95 percenta. Tatra banka zase umožňuje ľuďom, ktorí neboli medzi jej klientmi, získať sadzbu 3,99 percenta pri fixácii na tri roky.

Zmeny v požiadavkách a pravidlách pri žiadosti o hypotéku

Za najvýraznejšie zmeny v posledných týždňoch sa považuje to, že ČSOB zvýšila akceptáciu tržieb u SZČO z pôvodných 30 percent až na 40 alebo 50 percent a u eseročiek z pôvodných 15 percent až na 30 percent alebo 50 percent. Finálne percento akceptovaných tržieb závisí od toho, či podnikateľ svojimi tržbami presiahol hranicu 50-tisíc eur. Tatra banka upravila mierne smerom nadol akceptáciu príjmu u pracovníkov obchodných komôr a podnikateľov s duševnou pracovnou náplňou na 50 percent z pôvodných 60 percent. Na trhu však nevidíme žiadnu plošnú zmenu pri posudzovaní príjmu.

Kedy požiadať banku o zníženie úroku?

Ak máte úrok vyšší ako 4 percentá, oplatí sa požiadať banku o jeho zníženie? Dá sa vyjednávať? Čo zaberá?

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Treba myslieť na to, že banky majú pri prehodnotení úrokovej sadzby nastavené rôzne podmienky, napríklad kedy najskôr po načerpaní hypotéky viete o zmenu požiadať alebo koľkokrát za rok viete o zníženie požiadať. Bez ohľadu na vývoj sadzieb platí, že pri vyjednávaní s bankou o znížení sadzby rozhoduje predovšetkým produktová vybavenosť klienta a jeho ziskovosť pre banku.

Ľudia, ktorí si zobrali úver za posledného asi 1,5 roka, majú v priemere úrok vyšší ako 4 percentá. Zároveň od leta 2022 do tohtoročného leta prešla refixáciou podľa údajov Národnej banky Slovenska štvrtina všetkých hypoték, z ktorých podstatná časť klientov má sadzbu nad hranicou 4 percentá. Rozhodnutie, či sa klientovi oplatí požiadať o zníženie úrokovej sadzby mimo obdobia refixácie v súčasnej banke, závisí nielen od úrokovej sadzby, ale aj od výšky úveru a splatnosti. Do úvahy treba vziať aj poplatky za predčasnú refixáciu. Vo väčšine prípadov stojí za to tento krok zvažovať vtedy, ak je rozdiel medzi sadzbami aspoň pol percentuálneho bodu.

Medzi bankami sú jasné rozdiely v prístupe k rokovaniam o podmienkach refixácie. V niektorých bankách takýto krok nemá žiadny význam, niektoré sú ochotné diskutovať o znížení úroku pri klientoch, ktorí už zaplatili aspoň 6 alebo 12 splátok od prvého čerpania úveru. Ak chce klient získať lepší úrok, mal by dať banke najavo, že vie, aké sú aktuálne úrokové sadzby na trhu. Ak sú aktuálne úrokové sadzby v banke o viac ako pol percenta nižšie, na žiadosť o prehodnotenie sadzby môže byť správny čas. Závisí to aj od výšky hypotéky, keďže s prehodnotením úrokovej sadzby sú zvyčajne spojené poplatky, ktoré je potrebné do vyhodnotenia zahrnúť. Tiež je dobré myslieť na to, že ak ECB znížila sadzbu, čo to urobí s úrokovými sadzbami v blízkom období. Odloženie žiadosti o zníženie úroku do budúcna môže v niektorých prípadoch pre klienta znamenať aj odpustenie poplatku za zmenu/prehodnotenie. O úrokovej sadzbe sa dá vyjednávať, najmä ak máte prehľad, čo banky na trhu ponúkajú. Zvyčajne nájdete banku, ktorá sa k vám za daných okolností správa inak, ako dajme tomu pred mesiacom. Všímame si, že banky v prípade reštartu požadujú, aby od poslednej zmeny úrokovej sadzby uplynulo aspoň šesť mesiacov, v niektorých bankách desať mesiacov.

Pri dlžnej sume 200-tisíc eur so splatnosťou 20 rokov spôsobí zmena úrokovej sadzby zo 4,50 percenta na 3,89 percenta úsporu 65 eur mesačne.

Poplatky za zníženie úroku

Portál Finsider zisťoval, aké poplatky si banky účtujú za zníženie úroku na hypotéke. Väčšina oslovených finančných inštitúcií hovorí, že zmena na úvere je štandardne spoplatnená vo výške 0,5 percenta z nesplatenej časti úveru. K nižšiemu poplatku sa klient môže dopracovať napríklad tak, že začne cez banku využívať ďalšie služby. Ide napríklad o uzatvorenie poistenia či prenesenie druhého piliera do spoločnosti, s ktorou spolupracuje banka.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

• Tatra banka v súčasnosti ponúka akciu na poplatok za zníženie úroku na hypotéke vo výške 99 eur.
• V ČSOB je štandardná výška poplatku za zmenu úrokovej sadzby mimo dátumu fixácie úrokovej sadzby na úrovni 180 eur.
• Za zníženie úroku na hypotéke mimo dohodnutej fixácie si mBank účtuje poplatok 170 eur. Aj táto banka hovorí, že poplatok môže byť v individuálnych prípadoch znížený alebo úplne odpustený na základe posúdenia banky.
• VÚB banka si za zmenu sadzby účtuje poplatok 200 eur, no v individuálnych prípadoch môže byť aj nižší.
• Slovenská sporiteľňa si za zníženie úroku na hypotéke v čase fixácie účtuje minimálne 149 eur a maximálne 0,5 percenta zo zostatku úveru.
• Fio banka k zníženiu úroku mimo skončenia dohodnutej fixácie pristupuje individuálne a poplatok za prípadnú zmenu si neúčtuje. To isté platí v UniCredit Bank.

Pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo svojej banke si treba dať pozor na to, aby klient nezačal platiť za služby, ktoré nepotrebuje alebo pre neho nie sú výhodné. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb. Ponúkať môžu napríklad poistenie schopnosti splácať úver či prechod v rámci druhého piliera do dôchodkovej správcovskej spoločnosti (DSS), s ktorou spolupracujú alebo ju vlastnia.

Ak sa klient s bankou nedohodne, môže úver preniesť ku konkurencii. Ani refinancovanie hypotéky sa v praxi nemusí oplatiť. Treba počítať aj s poplatkom katastru vo výške sto eur za vklad záložného práva v prospech novej banky. Tá môže vyžadovať aj nový znalecký posudok na nehnuteľnosť.

Ako postupovať pri prehodnocovaní úrokovej sadzby

1. Zistite si aktuálne úrokové sadzby na trhu: Získajte prehľad o ponukách konkurenčných bánk.
2. Kontaktujte svoju banku: Požiadajte o prehodnotenie úrokovej sadzby a predloženie retenčnej ponuky. Poukážte na konkurenčné ponuky a svoju platobnú disciplínu.
3. Zvážte ponuku banky: Prepočítajte si, či sa vám zníženie úroku oplatí aj s poplatkami.
4. Vyjednávajte: Ak nie ste spokojní s ponukou, skúste vyjednávať. Argumentujte svojou bonitou, nízkym LTV a konkurenčnými ponukami.
5. Zvážte refinancovanie: Ak sa s bankou nedohodnete, zvážte refinancovanie do inej banky. Prepočítajte si všetky náklady spojené s refinancovaním.

Daňový bonus na zaplatené úroky

Daňový bonus na zaplatené úroky si môžete uplatniť len pri účelovej hypotéke. Zákonné podmienky pre nárok na daňový bonus na zaplatené úroky - platné pre zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2018 do 31. 12.:

• Vek - ku dňu podania žiadosti o úver musíte mať minimálne 18 a maximálne 35 rokov.
• Účelom úveru - je nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavba nehnuteľnosti, prestavba nehnuteľnosti, rekonštrukcia nehnuteľnosti a vysporiadanie majetkových pomerov alebo kombinácia týchto účelov.
• Môžete si ho uplatniť na základe jednej zmluvy o úvere, maximálne zo sumy 50 000 EUR.
• Môžete si ho uplatniť za kalendárny rok vo výške 50 % zo sumy zaplatených úrokov, max.
• Spoludlžníkovi nárok na daňový bonus na zaplatené úroky nevzniká.

Podmienky daňového bonusu na zaplatené úroky pre zmluvy uzatvorené od 1. 1.:

• Ročne je vo výške maximálne 400 EUR (pre zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2024 max.
• Vzťahuje sa na úroky zo sumy do 50 000 EUR, pričom poskytnutá hypotéka môže byť aj vyššia (podmienka platí len pre zmluvy uzatvorené do 31. 12.
• Výška daňového bonusu na zaplatené úroky znižuje daň daňovníka, ktorý je dlžníkom zo zmluvy o úvere na bývanie.

Ak je výška daňovej povinnosti väčšia ako je daňový bonus, tak sa vám splatná daň zníži o výšku daňového bonusu.

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

Príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie

Od 1. 1. 2024 Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny zaviedlo špeciálny príspevok ako pomoc pri splácaní úveru na bývanie. Poskytovanie príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie pokračuje aj v kalendárnom roku 2025, ak spĺňate podmienky pre jeho získanie podľa zákona č. 526/2023 Z. z.

Reštart hypotéky

Reštart hypotéky je skvelá možnosť ako si znížiť úrok na svojej hypotéke bez toho, aby ste ju museli refinancovať. Reštart hypotéky je v jednoduchosti povedané prehodnotenie t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu t.j. klient získa novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú t.j. v niektorých bankách je možné žiadať o zníženie sadzby ešte aj pred načerpaním hypotéky.

Ako postupovať pri reštarte hypotéky:

1. Požiadajte na pobočke o reštart hypotéky resp. prehodnotenie úrokovej sadzby.
2. Uveďte, že aktuálne trhové sadzby sú oveľa nižšie, ako máte podmienky vy.
3. Buďte pripravení na to, že pokiaľ aktívne nevyužívate bežný účet vašej banky resp. žiadne ich produkty, bude veľmi ťažké získať úrok nižší ako kampaňový, pretože ich jednoducho nepustí vaša profitabilita ako klienta. V takom prípade je nutné uzatvoriť si nejaký ďalší produkt (budú veľmi tlačiť na životné poistenie), ktoré ale viete po niekoľkých mesiacoch zrušiť.

Dôležité informácie o reštarte hypotéky:

• Štandardne je možné žiadať len raz za 12 mesiacov, najskôr však po 3 resp.
• Závisí na konkrétnej banke, štandardne je poplatok maximálne 150 €, treba si preto prepočítať či sa to oplatí.

Tipy pre úspešné vyjednávanie

• Pripravte sa: Zistite si aktuálne úrokové sadzby na trhu a porovnajte ich s vašou sadzbou.
• Načasovanie: Požiadajte o prehodnotenie sadzby v čase, keď sú úrokové sadzby na trhu nízke.
• Údaje: Argumentujte svojou bonitou, nízkym LTV, konkurenčnými ponukami a schopnosťou spočítať celkové náklady vrátane poplatkov.
• Komunikácia: Okamžite komunikujte s bankou a informujte ju o svojej situácii.
• Alternatívy: Ak sa s bankou nedohodnete, zvážte refinancovanie do inej banky.

tags: #ako #sa #znižuje #úrok #pri #prehodnotení