Odkladacia podmienka v návrhu na vklad: Ako sa chrániť pri kúpe nehnuteľnosti od blízkej osoby

Kúpa nehnuteľnosti, aj od blízkej osoby, je významný krok, ktorý si vyžaduje opatrnosť a dôkladnú prípravu. V prípade, že kupujete podiel na nehnuteľnosti od rodinného príslušníka, s ktorým máte komplikovaný vzťah, je obozretnosť namieste dvojnásobne. Často sa stáva, že rodinné vzťahy sú poznačené finančnými problémami jednej zo strán, čo môže ohroziť samotný prevod nehnuteľnosti. Ako sa teda vyhnúť nepríjemným prekvapeniam a zabezpečiť, aby bol prevod vlastníckeho práva bezpečný a bezproblémový?

Problémové dedičstvo a riziká spojené s kúpou od rodiny

Predstavte si situáciu, že chcete odkúpiť podiel na rodinnom dome od svojej sestry, s ktorou sa už roky "naťahujete". Dom je dedičstvom po rodičoch, ale sestra má finančné problémy, dlhy a pôžičky. Obávate sa, že počas katastrálneho konania, kým dôjde k prevodu vlastníctva, môžu "vyskočiť" exekúcie, vecné bremená, záložné práva alebo iné ťarchy, ktoré by ohrozili vašu investíciu. Navyše, vaša sestra žije v Grécku a vy sa obávate, že tam má nesplatené dlhy, ktoré by sa mohli preniesť na spoločný majetok.

Neexistencia centrálneho registra dlžníkov a obmedzené možnosti preverenia

Bohužiaľ, v súčasnosti neexistuje žiadny spoločný centrálny register dlžníkov na úrovni Európskej únie, z ktorého by bolo možné zistiť všetky dlhy danej osoby. Zriadenie takéhoto registra by bolo veľmi náročné, keďže by muselo zahŕňať všetky záväzky, vrátane pôžičiek od nebankových subjektov, ktoré nemajú povinnosť tieto údaje nahlasovať. Banky si síce vymieňajú informácie o poskytnutých pôžičkach, ale to nepostačuje na komplexné preverenie finančnej situácie predávajúceho.

Ako sa chrániť? Inštitút vedľajších dojednaní a odkladacia podmienka

Našťastie, slovenský Občiansky zákonník ponúka niekoľko nástrojov, ktoré vám môžu pomôcť minimalizovať riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti v komplikovaných situáciách. Jedným z nich je inštitút tzv. iných vedľajších dojednaní kúpnej zmluvy, ktorý upravuje § 610 Občianskeho zákonníka.

Toto ustanovenie umožňuje účastníkom kúpnej zmluvy (predávajúcemu a kupujúcemu) dojednať si v kúpnej zmluve rôzne dojednania, ktoré majú povahu výhrad alebo rozväzovacích podmienok. Vo vašom prípade je vhodné, aby rozväzovacou podmienkou kúpnej zmluvy bolo to, že v čase od uzavretia kúpnej zmluvy do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu bude dispozícia so spoluvlastníckym právom vašej sestry akokoľvek obmedzená (napr. zriadením exekučného záložného práva, daňového záložného práva, iného záložného práva, začatím konkurzného konania - v praxi známeho ako tzv. "osobný bankrot atď.) alebo bude nehnuteľnosť zaťažená akoukoľvek inou ťarchou, ako tou, ktorá bola na liste vlastníctva uvedená v čase uzavretia (t. j. podpísania) kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Odkladacia podmienka a kataster nehnuteľností

Z uvedeného dôvodu je dôležité a odporúčame vám výslovne v kúpnej zmluve uviesť a popísať všetky ťarchy, ktoré na predmetnej nehnuteľnosti viaznu s tým, že žiadna iná ťarcha na nehnuteľnosti neviazne.

Riziko okamžitej platby a ochrana prostredníctvom odkladacej podmienky

Vzhľadom na vašu situáciu však existuje nasledovné riziko: Ak by ste uhradili kúpnu cenu bezodkladne po uzavretí kúpnej zmluvy a následne by v čase do rozhodnutia katastrálneho odboru bolo vlastnícke právo vašej sestry obmedzené, resp. nehnuteľnosť (vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu vašej sestry) zaťažená, nastala by rozväzovacia podmienka, ktorú by ste uplatnili. V takom prípade by vám síce vaša sestra bola povinná vrátiť uhradenú kúpnu cenu, ale týmito prostriedkami by fakticky už nemusela disponovať - mohli by byť už spotrebované, resp. ak by ich aj nespotrebovala ale uložila napr. na bankovom účte, tento účet môže súdny exekútor kvôli exekučnému konaniu vedenému v inej veci zablokovať.

Preto je vhodné využiť ďalší inštitút Občianskeho zákonníka, ktorý vyplýva z ustanovenia § 591 Občianskeho zákonníka a spočíva v tom, že účastníci zmluvy si môžu dohodnúť v kúpnej zmluve to, že nie sú povinní plniť bez zbytočného odkladu, ale len za splnenia v kúpnej zmluve presne stanovených podmienok.

Kombinácia rozväzovacej a odkladacej podmienky pre maximálnu ochranu

Vzájomná kombinácia vyššie uvedených 2 právnych inštitútov by vám poskytovala právnu ochranu v tom zmysle, že ak by po uzavretí kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť (vo veľkosti podielu prislúchajúceho vašej sestre) zaťažená alebo jej (spolu)vlastnícke právo by bolo obmedzené (v dôsledku ktorého by katastrálny odbor nepovolil prevod jej spoluvlastníckeho podielu na vás) bola by splnená rozväzovacia podmienka, ktorej uplatnením kúpna zmluva zaniká.

Keďže by ste sa ale súčasne v kúpnej zmluve dohodli na tom, že kúpnu cenu zaplatíte až po tom, ako katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, neprišli by ste s istotou ani o časť finančných prostriedkov. Tento inštitút by vás chránil v tom prípade, že hoci v skutočnosti došlo k splneniu rozväzovacej podmienky v čase od uzavretia kúpnej zmluvy do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru, túto skutočnosť by ste do právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru nezistili a preto ste si ju ani neuplatnili.

Prečítajte si tiež: Právny kontext uznania dlhu

Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy

Predaj nehnuteľnosti upravuje Občiansky zákonník a to aj v tom prípade, ak sú zmluvnými stranami obchodní partneri. Je teda potrebné vychádzať z ust. § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý kúpnu zmluvu a jej náležitosti upravuje. Predaj nehnuteľnosti sa uskutočňuje písomnou kúpnou zmluvou, v opačnom prípade by bol takýto právny úkon absolútne neplatný - to znamená, neplatný by bol nielen medzi predávajúcim a kupujúcim, ale aj vo vzťahu k 3.

Okrem vymedzenia zmluvných strán, predmetu kúpnej zmluvy (predmetom je prevod vlastníckeho práva), identifikácie nehnuteľnosti (v zmysle príslušného listu vlastníctva tak, aby nedošlo k jej zámene s nehnuteľnosťou inou) a uvedenia kúpnej ceny obsahuje takáto zmluva aj ustanovenia o jej platnosti a účinnosti. Je na zmluvných stranách ako sa dohodnú - akým momentom nadobudne zmluva platnosť a akým účinnosť. Strany sa môžu dohodnúť aj na tom, že zmluva sa stane platnou a účinnou v jednom okamihu. Občiansky zákonník vychádza z toho, že prednosť má vôľa strán za predpokladu, že nie je v rozpore s dobrými mravmi a právnymi predpismi a tieto nijak neobchádza.

Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom zmluvných strán. Týmto momentom nadobúda aj účinnosť. Vecno - právne účinky nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Vecno - právnym účinkom teda je prevod vlastníckeho práva. Platnosť a účinnosť by teda mali nastať skôr ako vecno - právny účinok, vzhľadom na možné správanie sa zmluvných strán. Každá kúpna zmluva totiž obsahuje aj ustanovenia o zmluvných pokutách v prípade, ak strany niektorú zo zakotvených povinností nedodržia. Môže ísť o odovzdanie kľúčov k bytu, otázky odstúpenia od zmluvy, dodržania lehoty pre podanie návrhu na vklad a pod. Aby boli takéto pokuty právne vymáhateľné, je potrebné, aby bola zmluva platná a účinná dňom jej podpisu. Pre ochranu zmluvných strán je preto tiež nevhodné, resp. sa neodporúča, aby zmluva nadobudla účinnosť neskôr ako platnosť. Napr. neodporúča sa, aby sa účinnou stala až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Ak by sa strany dohodli, že zmluva nadobúda účinnosť až povolením vkladu, a jedna zo strán by si nesplnila povinnosť, v súvislosti s ktorej nesplnením by mala zaplatiť zmluvnú pokutu, takáto zmluvná pokuta (jej zaplatenie) by bolo právne vymáhateľné až povolením vkladu, ktoré vôbec nemusí nastať. Typickým príkladom je ustanovenie, ktoré zakotvuje povinnosť predávajúceho podať návrh na vklad do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy, pod podmienkou zaplatenia zmluvnej pokuty, ak túto povinnosť nesplní. Ak by zmluva podpisom nadobúdala iba platnosť, bez účinnosti, zmluvnú pokutu by nebolo možné vymáhať.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno a darovanie nehnuteľnosti

tags: #odkladacia #podmienka #návrh #na #vklad #vzor