Odstúpenie od rezervačnej zmluvy: Vzor a právne aspekty

Rezervačná zmluva je bežný nástroj v realitnom sektore, ktorý slúži na rezerváciu nehnuteľnosti pre potenciálneho kupujúceho. Avšak, situácie sa menia a niekedy je potrebné od takejto zmluvy odstúpiť. Tento článok sa zameriava na odstúpenie od rezervačnej zmluvy, najmä s ohľadom na § 49 Občianskeho zákonníka, a poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku.

Úvod do rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva je prvý právny krok, ktorý kupujúci urobí, ak má vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti. Jej hlavným cieľom je rezervovať nehnuteľnosť počas jej platnosti, aby ju realitná kancelária neponúkala iným záujemcom. Realitná kancelária sa tiež zaväzuje, že nehnuteľnosť nebude zaťažená nájmom, vecným bremenom, alebo iným spôsobom scudzená.

Okrem rezervačnej zmluvy sa často využíva aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá na rozdiel od rezervačnej zmluvy zaväzuje k uzavretiu kúpnej zmluvy. V prípade uzavretia rezervačnej zmluvy sa rezervačný poplatok zvyčajne započíta do kúpnej ceny. Ak k uzavretiu nedôjde vinou kupujúceho, poplatok zvyčajne zostáva predávajúcemu. Ak je to vina predávajúceho, poplatok sa vracia kupujúcemu.

Medzi náležitosti rezervačnej zmluvy patrí identifikácia zmluvných strán, označenie predmetu rezervácie, záväzok predávajúceho, právo záujemcu, termín rezervácie, výška rezervačného poplatku a prípadné sankcie. Dôležité je, že rezervačná zmluva nie je upravená zákonom, ide o tzv. inominátnu zmluvu.

Právny základ odstúpenia od zmluvy

Podľa zákona je možné odstúpiť od zmluvy len v prípadoch, ktoré upravuje zákon alebo samotná zmluva. Keďže rezervačná zmluva je inominátna zmluva, je potrebné posúdiť, či zmluva upravuje možnosť odstúpenia, alebo či je viazaná na určitú dobu a uplynutím doby zaniká. V opačnom prípade prichádza do úvahy aplikácia § 49 OZ (odstúpenie od zmluvy z dôvodu tiesne) alebo ustanovení OZ týkajúcich sa neplatnosti právneho úkonu. Každú zmluvu je možné ukončiť aj písomnou dohodou zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Odstúpenie od zmluvy z dôvodu tiesne (§ 49 OZ)

Ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka hovorí o možnosti odstúpenia od zmluvy v prípade tiesne. Tieseň je stav, kedy sa jedna zo strán nachádza v znevýhodnenej pozícii a druhá strana túto situáciu využíva na získanie neprimeraného prospechu.

Neplatnosť právneho úkonu

V prípade, že rezervačná zmluva obsahuje ustanovenia, ktoré sú v rozpore so zákonom, alebo obchádzajú zákon, môže byť takáto zmluva neplatná. Neplatnosť môže byť relatívna alebo absolútna, v závislosti od závažnosti porušenia zákona.

Praktické situácie a riešenia

Problémy s developerským projektom

Ak ste podpísali zmluvu a zložili zálohu na kúpu budúceho developerského projektu, ale spoločnosť porušila svoju zmluvnú povinnosť a nezaslala vám zmluvu v dohodnutom termíne, máte právo od zmluvy odstúpiť a uplatniť si vrátenie zálohy. Rovnako, ak má spoločnosť problémy so stavebným povolením, ktoré nie je právoplatné, môžete od zmluvy odstúpiť.

Nečinnosť realitnej kancelárie

Ak máte uzavretú rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou, ale čelíte komplikáciám kvôli nečinnosti zo strany realitného makléra, môžete žiadať vrátenie rezervačného poplatku. Najprv si dôkladne prečítajte zmluvu, najmä ustanovenia o vrátení poplatku. Ak platnosť zmluvy uplynula a dodatok o predĺžení nebol riadne podpísaný, právne platí pôvodná zmluva a jej skončenie.

Reťazový predaj

V prípade reťazového predaja, kde je úspešnosť transakcie závislá od viacerých strán, a kúpa sa nerealizovala kvôli problémom na strane iného predávajúceho, nevníma sa, že by ste pochybili. V takom prípade by realitná kancelária mala vrátiť rezervačný poplatok.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Konanie kupujúceho ako špekulanta

Ak ste predávajúci a kupujúci vám vyplatil rezervačný poplatok, ale javí sa vám ako skúsený špekulant, odporúča sa nechať si skontrolovať kúpnu zmluvu advokátom, aby ste mali právnu istotu, že zmluva bude právne perfektná.

Vzor rezervačnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor rezervačnej zmluvy:

REZERVAČNÁ ZMLUVA NA NEHNUTEĽNOSŤ

uzatvorená podľa § 50a a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

Článok I. Zmluvné strany

1.1 Budúci predávajúci:

• Meno a priezvisko:
• Trvalý pobyt:
• Rodné číslo:
• Bankové spojenie:
• Číslo účtu v tvare IBAN:
• Druh a č. dokladu totožnosti:

1.2 Budúci kupujúci:

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

• Meno a priezvisko:
• Trvalý pobyt:
• Rodné číslo:
• Bankové spojenie:
• Číslo účtu v tvare IBAN:
• Druh a č. dokladu totožnosti:

Článok II. Prehlásenie Budúceho predávajúceho

2.1 Budúci predávajúci prehlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti:

• bytu č. …, na … poschodí bytového domu v … na ulici …, so súpisným č. …, číslo vchodu …, postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. … (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. …, vedenom Okresným úradom …, katastrálny odbor pre katastrálne územie …, obec …, okres … (ďalej len „Byt“);
• spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom … prináležiaci k Bytu vo veľkosti: … (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)

(Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „Nehnuteľnosť“)

2.2 Zmluvné strany potvrdzujú svoj záujem na uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predmetom bude prevod vlastníckeho práva z Budúceho predávajúceho na Budúceho kupujúceho k Nehnuteľnosti.

Článok III. Predmet a účel zmluvy

3.1 Budúci predávajúci sa zaväzuje rezervovať Nehnuteľnosť pre Budúceho kupujúceho a Budúci kupujúci sa zaväzuje zaplatiť Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok, pričom Zmluvné strany sa zaväzujú uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu), za podmienok dojednaných v tejto zmluve.

3.2 Účelom tejto Zmluvy je zabezpečiť, aby Budúci kupujúci mal možnosť kúpiť Nehnuteľnosť a aby Budúci predávajúci nepredával túto Nehnuteľnosť po dohodnutý čas inému záujemcovi.

Článok IV. Kúpna cena za Nehnuteľnosť a Rezervačný poplatok

4.1 Kúpna cena nadobúdanej Nehnuteľnosti je zmluvnými stranami dohodnutá spolu na sumu vo výške … EUR (slovom: … Eur).

4.2 Budúci kupujúci zaplatí Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok vo výške …, - EUR (slovom … Eur), ktorý poukáže na účet Budúceho predávajúceho uvedený v záhlaví tejto zmluvy do 3 pracovných dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy (ďalej len „Rezervačný poplatok“).

4.3 Nezaplatenie Rezervačného poplatku v plnej výške a lehote bude rozväzovacou podmienkou platnosti a účinnosti tejto zmluvy.

4.4 V prípade, ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na Nehnuteľnosť, Rezervačný poplatok bude započítaný na zaplatenie celkovej kúpnej ceny za Nehnuteľnosť.

Článok V. Rezervovanie Nehnuteľnosti

5.1 Budúci predávajúci sa zaväzuje neponúknuť žiadnej tretej osobe na predaj a rezervovať Budúcemu kupujúcemu Nehnuteľnosť po dobu … kalendárnych dní odo dňa uzavretia tejto Zmluvy (ďalej len “Lehota”).

5.2 Budúci kupujúci sa zaväzuje najneskôr do uplynutia Lehoty stanovenej v bode 1.

5.4 Ak Budúci kupujúci poruší svoju povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu v Lehote z dôvodov na strane Budúceho kupujúceho, Budúci predávajúci nie je povinný mu vrátiť Rezervačný poplatok.

Článok VI. Záverečné ustanovenia

6.1 Táto Rezervačná zmluva je vyhotovená vo 2 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, pričom každá zo zmluvných strán obdrží po podpise jedno vyhotovenie.

6.2 Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísanie oboma zmluvnými stranami.

6.3 Zmeny alebo dodatky k tejto zmluve je možné vykonať len formou písomných a očíslovaných dodatkov, uzatvorených oboma zmluvnými stranami.

6.4 Zmluvné strany zhodne prehlasujú, že táto Rezervačná zmluva bola uzatvorená na základe ich slobodnej, vážnej a zrozumiteľnej vôle a že ju neuzatvorili v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok.

V …, dňa …

Budúci predávajúci

Budúci kupujúci

Alternatívy k rezervačnej zmluve

Okrem rezervačnej zmluvy existujú aj iné možnosti, ako si zabezpečiť kúpu nehnuteľnosti. Jednou z nich je zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je záväznejšia a obsahuje všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Ďalšou možnosťou je priama kúpna zmluva, ktorá sa uzatvára bez predchádzajúcej rezervácie.

Spotrebiteľské aspekty

Pri uzatváraní rezervačnej zmluvy je dôležité mať na pamäti práva spotrebiteľa. Kupujúci má právo na odstúpenie od zmluvy uzavretej na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v lehote 14 dní bez uvedenia dôvodu. V rámci tejto lehoty má kupujúci právo tovar rozbaliť a odskúšať obdobným spôsobom ako v kamennom obchode.

tags: #odstupenie #od #rezervačnej #zmluvy #vzor #§