Odstúpenie od Zmluvy o Nájme Nebytových Priestorov: Komplexný Prehľad

Nebytové priestory zohrávajú zásadnú úlohu v podnikateľskom prostredí, a preto je problematika ich nájmu a podnájmu špecificky upravená zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na zmluvu o nájme nebytových priestorov, jej náležitosti a možnosti odstúpenia od nej.

Právny Rámec Nájmu Nebytových Priestorov

Právna úprava nájmu a podnájmu nebytových priestorov bola vyňatá z Občianskeho zákonníka a je samostatne upravená v zákone č. 116/1990 Zb. § 720 Občianskeho zákonníka odkazuje na tento osobitný predpis.

Definícia Nebytových Priestorov

Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sú nebytové priestory miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie, na základe rozhodnutia stavebného úradu. Medzi nebytové priestory nepatria príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Za nebytové priestory sa považujú aj byty, ktoré boli schválené na nebytové účely.

Zmluva o Nájme Nebytových Priestorov

Nájom nebytových priestorov vzniká na základe písomnej zmluvy, kde prenajímateľ prenecháva nebytový priestor na užívanie nájomcovi. Ak zmluva nemá písomnú formu, je neplatná.

Kto Môže Byť Prenajímateľom?

S nebytovými priestormi môžu nakladať ich vlastníci alebo iné osoby vykonávajúce hospodárenie. Prenajímateľom nemôže byť osoba, ktorá je iba užívateľom nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Viac o náhrade škody a odstúpení

Podstatné Náležitosti Zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať nasledovné podstatné náležitosti:

• Predmet nájmu: Určitá nehnuteľnosť alebo jej časť, ideálne s odkazom na list vlastníctva.
• Účel nájmu: Dôvod, pre ktorý sa priestor prenajíma (napr. prevádzkareň, kancelária), ktorý musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
• Výška nájmu: Suma za prenájom, oddelená od platieb za energie a služby.
• Splatnosť a spôsob platenia nájmu: Termíny a metódy úhrady nájomného.
• Čas, na ktorý sa zmluva uzatvára: Doba určitá alebo neurčitá.

Všetky náležitosti musia byť vymedzené dostatočne určito a zrozumiteľne, inak je zmluva neplatná.

Predmet Nájmu

Predmetom nájmu je nehnuteľnosť alebo jej časť. Pre vylúčenie pochybností je vhodné uviesť v zmluve detaily z listu vlastníctva.

Účel Nájmu

Účel nájmu musí byť vymedzený dostatočne určito a zrozumiteľne a musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Môže ísť o výkon podnikateľskej činnosti, ako je predaj tovaru, prevádzkovanie služieb alebo kancelárske priestory.

Výška Nájmu

Výška nájmu musí byť ustanovená dostatočne určito a oddelene od ostatných platieb. Môže byť stanovená pevnou sumou alebo percentom z dohodnutej sumy.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od kúpnej zmluvy autoúveru

Splatnosť a Spôsob Platenia Nájmu

Zmluva musí obsahovať informácie o splatnosti a spôsobe platenia nájomného a súvisiacich platieb. Nájom sa platí v hotovosti alebo bankovým prevodom.

Doba Trvania Nájmu a Skončenie Nájmu

Zmluva o nájme nebytových priestorov sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.

Nájom na Dobu Určitú

Nájom na dobu určitú končí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Možné je aj predčasné skončenie nájmu, ale len z dôvodov stanovených v § 9 zákona č. 116/1990 Zb.

Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa:

• Nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca mešká s platením nájomného alebo služieb o viac ako jeden mesiac.
• Nájomca neposkytuje riadne a včas služby, ktoré má poskytovať prenajímateľovi na úhradu nájomného.
• Nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú priestor, hrubo porušujú pokoj alebo poriadok.
• Užívanie priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť vypratať byt.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívaniu priestoru.
• Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. alebo prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb.

Dôvody výpovede zo strany nájomcu:

• Stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
• Priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohodnuté užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 zákona.

Nájom na Dobu Neurčitú

Pri zmluve na dobu neurčitú môžu obe strany vypovedať zmluvu písomne a bez udania dôvodu, ak nie je v zmluve dohodnuté inak. Prenajímateľ je povinný vypovedať zmluvu, ak mu bola uložená povinnosť uzavrieť zmluvu s prikázaným nájomcom.

Výpovedná Lehota

Štandardná výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

Povinnosti po Skončení Nájmu

Nájomca je povinný vrátiť prenajatý priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Zánik Nájmu

Nájom zaniká:

• Zánikom predmetu nájmu.
• Smrťou nájomcu (ak dedičia neoznámia do 30 dní, že pokračujú v nájme).
• Zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.

Nájomca nemá po skončení nájmu právo na náhradný nebytový priestor.

Podnájom Nebytových Priestorov

Nájomca môže prenechať priestor do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa a len na určitý čas. Pre zmluvu o podnájme sa odporúča písomná forma.

Odstúpenie od Zmluvy

Zákon č. 116/1990 Zb. neobsahuje úpravu možnosti odstúpenia od zmluvy, preto sa vychádza z Občianskeho zákonníka.

Odstúpenie zo Strany Prenajímateľa

Podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec spôsobom, ktorý spôsobuje škodu alebo hrozí značnou škodou.

Odstúpenie pre Neplatenie Nájomného

Najvyšší súd SR pripustil možnosť dohodnutia odstúpenia od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu nezaplatenia nájomného (Uznesenie NS SR, sp. zn. 2 Cdo 216/2011). Účastníci zmluvy si môžu dohodnúť spôsob zániku záväzku, ktorý má oporu v platnom práve.

Vzor Výpovede Zmluvy o Nájme Nebytových Priestorov

Nasleduje vzor výpovede zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorý je možné použiť v prípade, že nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou:

Výpoveď zo zmluvy o nájme nebytových priestorov## Zmluvné strany:

1/ Obchodné meno: ABC, s.r.o.Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 12 345 67Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/RZastúpená: Jozef Novák, konateľ(ďalej len „prenajímateľ“)

a

2/ Obchodné meno: DEF, s.r.o.Sídlo: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaIČO: 76 543 21Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 54321/RZastúpená: Peter Novák, konateľ(ďalej len „nájomca“)

(prenajímateľ a nájomca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

Vec: Výpoveď zo zmluvy o nájme nebytových priestorov

Prenajímateľ uzatvoril s nájomcom dňa 30.01.2015 zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorej predmetom boli nebytové priestory - jednopodlažná administratívna budova o výmere 300 m2 nachádzajúca sa v objekte spoločnosti ABC, s.r.o. na Veselej č. 12, 020 01 Púchov, súpisné číslo 1234/12, na pozemku parc. č. 235, zapísanom katastrom nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanom na liste vlastníctva č. 4563, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov.

Podľa § 9 ods. 2 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a uzavretej zmluvy o nájme nebytových priestorov vypovedám nájomnú zmluvu, ktorou Vám boli označené bytové priestory prenechané na užívanie.

Odôvodnenie:

Podľa citovaného ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je výpovedným dôvodom to, že nájomca užíva nebytové priestory v rozpore so zmluvou. Keďže predmet zmluvy o nájme nebytových priestorov nevyužívate na podnikateľské účely, na ktoré Vám bol prenajatý, je preto daný dôvod na vypovedanie nájomnej zmluvy.

Podľa zmluvy o nájme a § 12 zákona č. 116/1990 Zb. je výpovedná lehota tri (3) mesiace a začína plynúť od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

V Púchove, dňa [Dátum]

Jozef NovákKonateľ ABC, s.r.o.

tags: #odstupenie #od #zmluvy #o #prenajme #nebytovych