Záložné Právo bez Zápisu do Listu Vlastníctva: Podmienky a Dôsledky

Úvod

Záložné právo je významný právny inštitút, ktorý zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok, najmä v oblasti financovania nehnuteľností. Hoci sa bežne spája so zápisom do listu vlastníctva, existujú situácie, kedy záložné právo vzniká a existuje aj bez tohto zápisu. Tento článok sa zameriava na podmienky vzniku a existencie záložného práva bez zápisu do listu vlastníctva, ako aj na dôsledky, ktoré z toho vyplývajú pre všetky zúčastnené strany.

Čo je záložné právo?

Záložné právo je vecné právo, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V praxi to znamená, že ak dlžník nesplní svoj záväzok (napríklad nespláca úver), veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej veci. Najčastejšie sa záložné právo zriaďuje na nehnuteľnostiach, ale môže sa vzťahovať aj na hnuteľné veci, pohľadávky alebo iné majetkové práva.

Záložné právo sa líši od vecného bremena. Zatiaľ čo vecné bremeno obmedzuje vlastníka v užívaní nehnuteľnosti, záložné právo nezasahuje do bežného užívania. Môžete v byte bývať, prenajímať ho alebo ho upravovať.

Vznik záložného práva

Záložné právo môže vzniknúť dvoma spôsobmi:

1. Zmluvné záložné právo: Vzniká na základe dohody medzi veriteľom a dlžníkom, ktorá je spravidla vyjadrená v písomnej zmluve. Pri hypotéke podpisujete záložnú zmluvu súčasne s úverovou zmluvou.
2. Zákonné záložné právo: Vzniká priamo zo zákona v určitých, zákonom stanovených situáciách.

Zápis záložného práva do katastra nehnuteľností

Aby bolo záložné právo účinné voči tretím osobám, musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Zápis vykoná katastrálny odbor na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť notársku zápisnicu o zriadení záložného práva. Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý obsahuje informácie o nehnuteľnostiach, vrátane vlastníkov, ťarchy a iné práva, ktoré sa k nehnuteľnosti viažu. Zápisom záložného práva do katastra sa zabezpečuje, že každý, kto si prezerá list vlastníctva, je informovaný o existencii tohto práva.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa modernizuje služby pre občanov

Záložné právo bez zápisu do listu vlastníctva: Podmienky

Hoci je zápis do katastra nehnuteľností štandardným postupom, existujú výnimky, kedy záložné právo vzniká a je platné aj bez tohto zápisu. Tieto situácie sú však obmedzené a úzko definované zákonom.

• Zákonné záložné právo: V niektorých prípadoch zákon priamo stanovuje vznik záložného práva bez potreby zápisu do katastra. Ide napríklad o záložné právo zhotoviteľa stavby na zabezpečenie jeho pohľadávky za vykonané stavebné práce. Toto právo vzniká okamihom dokončenia stavby a trvá do uspokojenia pohľadávky zhotoviteľa. Podobne, zákonné záložné právo môže vzniknúť aj v prospech štátu alebo obce na zabezpečenie daňových pohľadávok.
• Prevod vlastníctva zo starých dokumentov: Pri zápisoch na listy vlastníctva v rámci usporadúvania vzťahov k pozemkom (tzv. proces registra obnovenej evidencie pozemkov) sa mohli vyskytnúť chyby. Do listov vlastníctva pribudli napríklad noví podielnici. Pôvodní vlastníci si to musia ustrážiť.
• Dočasné záložné právo: V praxi sa môže vyskytnúť situácia, kedy záložné právo vznikne na základe zmluvy, ale z technických alebo administratívnych dôvodov ešte nebol vykonaný zápis do katastra. V takom prípade existuje dočasné záložné právo, ktoré je platné medzi zmluvnými stranami, ale nie voči tretím osobám.

Dôsledky existencie záložného práva bez zápisu

Existencia záložného práva bez zápisu do listu vlastníctva má významné dôsledky pre všetky zúčastnené strany:

• Pre veriteľa: Veriteľ má právo na uspokojenie svojej pohľadávky z hodnoty založenej veci, ale toto právo je obmedzené voči tretím osobám. To znamená, že ak dlžník predá nehnuteľnosť tretej osobe, ktorá o existencii záložného práva nevie a nemohla vedieť (napríklad preto, že nebolo zapísané v katastri), veriteľ nemôže uplatniť svoje záložné právo voči tejto tretej osobe.
• Pre dlžníka: Dlžník je povinný strpieť výkon záložného práva, aj keď nie je zapísané v katastri. To znamená, že ak veriteľ preukáže existenciu záložného práva (napríklad zmluvou), dlžník nemôže namietať, že záložné právo nebolo zapísané v katastri.
• Pre tretie osoby: Tretie osoby, ktoré nadobudnú práva k nehnuteľnosti (napríklad kúpou), sú chránené dobrou vierou. To znamená, že ak o existencii záložného práva nevedeli a nemohli vedieť, záložné právo voči nim nie je účinné. Preto je dôležité, aby si tretie osoby pred nadobudnutím práv k nehnuteľnosti dôkladne preverili list vlastníctva a ďalšie relevantné dokumenty.

Práva a povinnosti záložného veriteľa

Záložný veriteľ má predovšetkým právo na prednostné uspokojenie svojej pohľadávky z výťažku predaja záloženej nehnuteľnosti. Dôležité je, že záložný veriteľ nemôže svojvoľne zasiahať do užívania nehnuteľnosti. Nemôže vám zakázať v byte bývať ani ho prenajímať. Rovnako nemôže nehnuteľnosť predať bez súdneho konania. Ak je na jednej nehnuteľnosti zapísaných viacero záložných práv, uplatňuje sa pravidlo priority podľa poradia zápisu. Prvá zapísaná banka má prednostnú pozíciu a pri výťažku z predaja sa uspokojí ako prvá.

Hypotéka a záložné právo

Pri hypotekárnom úvere vystupuje ako záložný veriteľ banka alebo iná finančná institúcia, ktorá vám poskytla úver. Záložné právo je základnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Výška záložného práva je spravidla vyššia ako samotná výška úveru. Banka si do záložnej zmluvy započítava aj budúce úroky, poplatky a prípadné náklady súvisiace s vymáhaním.

Záložné právo trvá počas celej doby splácania hypotéky. To môže byť 20, 25 alebo dokonca 30 rokov. Po celú túto dobu zostáva zápis v katastri nehnuteľností aktívny.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovské cestovné vlakom

Výmaz záložného práva

Výmaz záložného práva je potrebné vykonať vždy, keď dôjde k úplnému splateniu hypotekárneho úveru. Automaticky sa nevymaže. Je na vás ako na vlastníkovi, aby ste iniciovali tento proces. Po splatení poslednej splátky úveru vám banka zašle potvrdenie o splnení záväzku a súhlas s vymazaním záložného práva. Tento dokument je nevyhnutný pre katastrálny odbor.

Proces výmazu je relatívne jednoduchý. Na katastrálny odbor podáte návrh na výmaz záložného práva spolu s príslušnými dokumentmi. Potrebujete list vlastníctva, súhlas banky s vymazaním a doklad o zaplatení správneho poplatku.

Vplyv záložného práva na predaj nehnuteľnosti

Záložné právo výrazne ovplyvňuje možnosti predaja nehnuteľnosti. Predať nehnuteľnosť so záložným právom je možné, ale s určitými obmedzeniami. V praxi to vyzerá tak, že kúpna cena sa neprevedie priamo vám ako predávajúcemu, ale časť smeruje na účet banky na splatenie zvyšku hypotéky. Až po vyrovnaní záväzku banka vydá súhlas s vymazaním záložného práva.

Existuje aj možnosť prevzatia hypotéky kupujúcim. V takom prípade nový vlastník vstupuje do vašej pozície dlžníka a preberá na seba záväzok splácať zostávajúcu časť úveru.

Pri investičných nehnuteľnostiach alebo pri spekulatívnom predaji je dôležité vopred napočítať, či vám kúpna cena pokryje zostatok hypotéky aj náklady spojené s predajom.

Prečítajte si tiež: Nový začiatok po bankrote

Praktické príklady a súvisiace otázky

V tejto časti si priblížime niektoré praktické situácie a otázky, ktoré súvisia so záložným právom:

• Darovanie nehnuteľnosti so záložným právom: Aj v prípade darovania je potrebné si dat vyhotovit znalecký posudok. Pokial ste sa teda ako vlastnícka bytu rozhodli tento svoj byt darovat, mali by ste v prvom rade navštívit príslušnú Správu katastra, samozrejme v stránkové dni, kde na požiadanie a na pockanie dostanete list vlastníctva osvedcujúci Váš vlastnícky vztah k bytu, ako aj snímku z katastrálnej mapy, na ktorej je zachytený bytový dom, v ktorom sa Váš byt nachádza. Kedže nic nie je zadarmo, treba pri tejto transakcii rátat s nákladmi 2 x 250,-Sk v kolkových známkach. Následne je potrebné kontaktovat znalca z odboru stavebníctva - ocenovanie nehnutelností, ktorý vyhotoví znalecký posudok o ocenení Vášho bytu. Kompletný zoznam znalcov z daného odboru Vám poskytnú na Krajskom súde v Košiciach, ale urcite Vám poslúžia aj Zlaté stránky. Znalec okrem listu vlastníctva a snímky z katastrálnej mapy bude od vás požadovat ešte zmluvu prípadne iný titul, ktorým ste váš byt nadobudli a doklad o veku stavby obytného domu, v ktorom sa byt nachádza. Musíte sa zmierit s tým, že znalcovi je potrebné umožnit obhliadku vášho bytu. Znalecký posudok je potrebné doložit k návrhu na vklad do katastra nehnutelností v dvoch vyhotoveniach: jednak z dôvodu vyrúbania správneho poplatku z návrhu na vklad v správnej výške, ako aj z dôvodu urcenia minimálneho základu dane z prevodu nehnutelnosti.
• Predaj bytu s neznámym vlastníkom: V danom prípade ide pravdepodobne o situáciu, ked si Váš známy požical peniaze a uzavrel s osobou uvedenou na liste vlastníctva zmluvu o pôžicke. Na základe tejto zmluvy vznikla tejto osobe /veritelovi/ voci Vášmu známemu pohladávka. Na zabezpecenie jej zaplatenia uzavreli rovnaké zmluvné strany zmluvu o zabezpecení záväzku (teda vrátenie požicaných penazí) prevodom vlastníckeho práva k predmetnému bytu, ktorého vlastníkom bol Váš známy. Táto zmluva, kedže ide o prevod vlastníctva k nehnutelnosti podlieha vkladu do katastra nehnutelnosti. Preto je ako vlastník bytu uvedený na liste vlastníctva veritel a nie Váš známy. Tento bude vedený na liste vlastníctva ako vlastník až do doby, kým dlžník pôžicku neuhradí. V tejto situácii by som Vám poradil, aby ste sa osobne obrátili na veritela u ktorého zistíte, ci doba splatnosti ešte trvá alebo ci požicané peniaze už boli vrátené. Pokial Váš známy už požicané peniaze vrátil, má právo žiadat od veritela potvrdenie o zaplatení dlhu tzv. kvitanciu, v ktorej má byt uvedený den zániku pohladávky (zaplatenie dlhu). Týmto dnom sa Váš známy opät ujme vlastníctva bytu aj bez toho, aby to bolo zapísané na liste vlastníctva a môže s Vami platne uzavriet kúpnu zmluvu predmetom ktorej bude uvádzaný byt. Samozrejme k návrhu na vklad tejto zmluvy na kataster je potrebné doložit aj vyššie uvedenú kvitanciu.
• Zdedenie pozemku so záložným právom: Na úvod treba povedat, že na základe rozhodnutia o dedicstve, ste sa spolu so súrodencami stali ideálnymi podielovými spoluvlastníkmi predmetného pozemku. Kedže nemienite ostat v tomto režime podielového spoluvlastníctva, je možné toto ideálne spoluvlastníctvo zrušit a reálne ho rozdelit. To je možné vykonat na základe dohody o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorá v prípade ak ide o nehnutelnost (t.j. aj váš pozemok), musí mat písomnú formu (§ 141 Obc. zákonníka) a je potrebné vykonat návrh na vklad tejto dohody na príslušnej správe katastra. Ale vo vašom prípade je potrebné si dat vyhotovit aj geometrický plán, ktorým tento pozemok rozdelíte na dve samostatné parcely. Geometrický plán vám podla vašich požiadaviek a za príslušnú cenu (cca od 3 000,- Sk vyššie) vyhotoví ktorýkolvek geodet alebo geodetická firma s príslušným oprávnením. Geodet by vám mal zabezpecit aj autorizacné a úradné overenie tohto plánu, pretože len takto overený plán môže slúžit ako technický podklad k správnemu vypracovaniu vyššie uvedenej dohody o zrušení a vzájomnom vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a hlavne bude slúžit ako podklad pre zápis novovytvorených parciel do vášho výlucného vlastníctva, ako aj do výlucného vlastníctva vášho druhého súrodenca. Ciže po povolení vkladu tejto dohody obdrží každý z vás s príslušnej správy katastra listy vlastníctva, na ktorých budete uvedení ako výlucní vlastníci tej ktorej parcely. Co sa týka vyporiadania podielového spoluvlastníctva s vašim tretím súrodencom, ktorý nemal záujem zotrvat v tomto spoluvlastníctve, je možné sa s ním vyporiadat bud bezodplatne ( t.z. bez akejkolvek financnej náhrady - išlo by o urcitú formu darovania ), alebo odplatne.

tags: #osobny #zavazok #bez #zapisu #do #listu