Prístup k pozemku: Definícia, význam a riešenie problémov

Prístup k pozemku je kľúčovou otázkou pri nadobúdaní a užívaní nehnuteľnosti. Zabezpečený prístup je základnou podmienkou pre plnohodnotné užívanie pozemku alebo stavby, získanie stavebného povolenia a celkovú hodnotu majetku. Bez neho sa pozemok stáva prakticky nevyužiteľným. Tento článok sa zameriava na definíciu prístupu k pozemku, jeho význam, právnu úpravu a možnosti riešenia problémov s ním spojených.

Definícia prístupu k pozemku

V bežnej reči si pod prístupovou cestou predstavujeme nielen fyzickú cestu (stavbu), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa vlastník môže dostať k svojmu pozemku alebo k stavbe. Prístupnosť stavby znamená, že jej majiteľ má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie, t. j. medzi vchodom do stavby a verejnou komunikáciou sú pozemky, po ktorých má majiteľ stavby právo prechodu.

Zavádza sa nová definícia priľahlého pozemku, ktorým je pozemok priľahlý k stavbe, neoddeliteľne určený na spoločné užívanie s touto stavbou alebo pozemok nevyhnutne slúžiaci na prístup ku stavbe. V súvislosti s touto novou definíciou sa doplnila do zákona o správe majetku štátu aj nová podmienka, ktorá oprávňuje vlastníka stavby nadobudnúť touto stavbou aj zastavaný pozemok vo vlastníctve štátu mimo súťaže, prípadne aj priľahlý pozemok ku stavbe. Po novom má toto oprávnenie vlastník stavby v prípade, ak má stavba pôdorys vo výmere najmenej 15 m2.

Význam prístupu k pozemku

Bez prístupovej cesty je váš pozemok prakticky nevyužiteľný a je nemožné na ňom realizovať stavebný zámer. Absencia prístupu k pozemku je dokonca prekážkou aj pre získanie stavebného povolenia. Ak k pozemku nevedie žiadna právne zabezpečená prístupová cesta, prvým krokom by mala byť snaha o dohodu so susednými vlastníkmi. Môžete navrhnúť zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu (odplatne) alebo uzavrieť nájomnú zmluvu. Ak dohoda nie je možná, môžete sa obrátiť na súd so žiadosťou o zriadenie tohto vecného bremena. Súd však posúdi, či nie je možné prístup zabezpečiť inak a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. V núdzových prípadoch je možný aj dočasný prístup cez susedný pozemok, tzv. núdzový prístup.

Právna úprava prístupu k pozemku

Slovenský právny poriadok upravuje požiadavky na prístupovú cestu vo viacerých predpisoch. Vyžaduje, aby územné rozhodnutie o umiestnení stavby (§ 39a ods. 2 písm. b)) a stavebné povolenie (§ 66 ods. Samotný Stavebný zákon však nešpecifikuje podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia, aké má mať rozmery či nosnosť.

Prečítajte si tiež: Dodatočné Dedičstvo

Podľa § 43h Stavebného zákona (Zákon č. 50/1976 Z. z.) je stavebný pozemok definovaný ako pozemok vhodný na výstavbu. Avšak, z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok, pretože katastrálny zákon pojem stavebný pozemok vôbec nepozná. Katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z.) má v § 9 stanovených 10 kategórií pozemkov: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy.

Ustanovenie § 47 písm. f) zákona č. 50/1976 Zb. ustanovuje všeobecné technické požiadavky na navrhovanie stavieb a vyžaduje prístupovú cestu. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. upravuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie explicitne v ustanovení § 7 ods.

Vecné bremeno

V prípade, že k nehnuteľnosti (najmä k stavbe) nie je zabezpečený prístup, Občiansky zákonník (§ 135c) umožňuje, aby súd zriadil vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlé pozemky. Takéto vecné bremeno je spravidla odplatné, teda vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Súd zriadi toto vecné bremeno len vtedy, ak prístup nemožno zabezpečiť inak.

Uvedený inštitút upravuje § 151o ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. o zriadenie vecného bremena končí. Ak sa vlastníci nevedia dohodnúť, rozhodne o zriadení vecného bremena súdom podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno poskytuje vlastníkovi pozemku vyšší stupeň právnej istoty ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu.

Núdzový prístup

Občiansky zákonník upravuje aj tzv. núdzový prístup (§ 151o OZ), ktorý umožňuje vstup na cudzí pozemok v naliehavých prípadoch, napríklad na účely údržby alebo obhospodarovania nehnuteľnosti, alebo v prípade nebezpečenstva. Ide o zákonné vecné bremeno, ktoré nevyžaduje samostatné rozhodnutie, ale musí byť realizované v nevyhnutnej miere a za primeranú náhradu, ak účel nemožno dosiahnuť inak. Vlastník susedného pozemku je povinný takýto vstup strpieť.

Prečítajte si tiež: Rozvoj nehnuteľností a územný plán

Vyvlastnenie

V špecifických prípadoch a vo verejnom záujme, napríklad pri výstavbe diaľnic alebo iných verejnoprospešných stavieb, môže štát odňať alebo obmedziť vlastnícke právo k pozemku za primeranú náhradu.

Pozemkové úpravy

Cieľom pozemkových úprav je komplexné a účelné usporiadanie vlastníctva pozemkov, čo môže zahŕňať aj riešenie prístupu k nim a budovanie poľných ciest.

Prístupová cesta ako podmienka stavebného povolenia

Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako tieto patové situácie; záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť - jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu majú. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak na to je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať. Nezriedka však takáto situácia nastane aj delením pozemkov v rodine a ak v nej nie sú dobré vzťahy, narobí to prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie.

Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežný javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude ani pre nás problém. Ten vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale i to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.

Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem

Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu; realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom; ako vyššiu prioritu možno totiž nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Možno síce dodať, že každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takého sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.

Prečítajte si tiež: Odvodňovacie parcely: Kľúč k efektívnej správe pozemkov

Môže vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.

Absurdita týchto problémov pritom spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu - cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pritom poznamenať, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale i na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí i množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na mysli, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.

Bremeno prechodu a prejazdu

Spomenuli sme prípad, ktorý môže nastať, ak sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predať záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. Nastáva tak situácia, ktorá by „nahrávala“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť i pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.

Zvykové právo

Je tu istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, i keď si vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil; je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predtým desaťročia používal predchádzajúci majiteľ pozemku a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju.

Povinnosti spojené so súkromnou cestou

Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému už prístupová cesta nesiaha, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.

Predkupné právo

Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto to právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto - je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek; iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.

Riešenie problémov s prístupom k pozemku

Ak máte problém s prístupom k pozemku, existuje niekoľko možností, ako ho riešiť:

1. Dohoda s vlastníkom susedného pozemku: Ideálne riešenie je uzavrieť písomnú dohodu s vlastníkom susedného pozemku. Najčastejšie formy sú zmluva o zriadení vecného bremena (práva prechodu a prejazdu), nájomná zmluva na časť pozemku pre cestu, alebo zmluva o výpožičke.
2. Súdne konanie: Ak sa so susedom nedohodnete, Občiansky zákonník umožňuje obrátiť sa na súd, ktorý môže zriadiť vecné bremeno práva cesty súdnou cestou. Súd však bude skúmať, či skutočne neexistuje iná možnosť a či je zriadenie vecného bremena opodstatnené.
3. Vyvlastnenie: V špecifických prípadoch a vo verejnom záujme, napríklad pri výstavbe diaľnic alebo iných verejnoprospešných stavieb, môže štát odňať alebo obmedziť vlastnícke právo k pozemku za primeranú náhradu.
4. V rámci pozemkových úprav: Cieľom pozemkových úprav je komplexné a účelné usporiadanie vlastníctva pozemkov, čo môže zahŕňať aj riešenie prístupu k nim a budovanie poľných ciest.

Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku

Pred kúpou pozemku je dôležité overiť si, či má pozemok vysporiadanú prístupovú cestu. Určite žiadajte už pri obhliadke informácie o tom, ako je zabezpečený prístup na pozemok. Parcela pozemku prístupovej cesty musí byť v priamom kontakte s vašou parcelou.

Pred kúpou pozemku je dôležité vedieť, ktoré z inžinierskych sietí (plyn, voda, kanál, elektrina) sú na pozemku, resp. či je možné sa k nim pripojiť. Je potrebné osloviť všetkých dodávateľov resp. V prípade, že bod napojenia na siete je mimo Vášho pozemku, treba počítať s nákladom na ich dotiahnutie na pozemok. Na to okrem vyjadrenia od dodávateľov bude treba aj súhlas majiteľa (správcu pozemku), cez ktorý sa siete budú pokladať. Náklady na dotiahnutie zväčša znášate vy, avšak čím je väčší počet žiadateľov (najmä v nových lokalitách), je možné, že časť nákladov, resp. aj samotné vybudovanie zastreší či už dodávateľ alebo obec.

Ak ste sa rozhodli stavať, je potrebné, aby ste si preverili umiestnenie pozemku, na ktorom chcete stavať. Predávaný pozemok je často označený ako stavebný, nemusí to však znamenať, že sa na danom mieste môže stavať. Pozemok, o ktorý máte záujem, môže byť vedený napríklad ako orná pôda. V takom prípade nemôžete na tom pozemku len tak postaviť rodinný dom.

Ak potrebujete zistiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, vo väčšine prípadov budete musieť nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). V súčasnosti je k dispozícii aj webová stránka, na ktorej je veľa informácii o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie údaje však získate na príslušnom úrade (najmä na obecnom úrade).

Ak máte stavebný pozemok, s najväčšou pravdepodobnosť vám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Postup pri vydávaní stavebných povolení a územných rozhodnutí je upravení stavebným zákonom. Čo však v prípade, ak ide o pozemok, ktorý patrí do kategórií „záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica, alebo trvalý trávnatý porast“? Taký pozemok je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, keďže je chránený zákonom (podľa zákona č. 220/2004 Z. z. Ak ste kúpili pozemok označený ako „ostatné plochy“ alebo pozemok, ktorý patrí do poľnohospodárskeho pozemku (kategórie 2 až 6), stavebné povolenie je možné vybaviť. Pokiaľ ide o výstavbu, vždy je smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Na príslušnom stavebnom úrade sa môžete dôkladne oboznámiť s územným plánom obce. Pozemok sa môže nachádzať v zastavanej časti obce (intravilán) alebo mimo nej (extravilán). V zásade to nerozhoduje o tom, či na danom pozemku môžete stavať, o tom rozhoduje územný plán obce a nie je vylúčené, že pozemok v extraviláne je určený na výstavbu. Ak sa stavebný pozemok nachádza či už v intraviláne alebo v extraviláne tej-ktorej obce, bude potrebné najprv zabezpečiť si vyňatie tohto pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a následne si vybaviť územné rozhodnutie o umiestnení stavby.

Odňatie poľnohospodárskej pôdy potrebujete k vybaveniu stavebného povolenia vtedy, keď chcete stavať dom na pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Odňatie sa vybavuje na príslušnom pozemkovom úrade. Pri odnímaní pôdy si treba dať pozor na bonitu odnímanej pôdy. Tú zistíte na katastri, keď požiadate o informáciu BPEJ pre danú parcelu.

List vlastníctva a jeho význam

Veľa dôležitých informácií o pozemku si môžete overiť prostredníctvom výpisu z katastra nehnuteľností, napr. List vlastníctva, jeho forma a využitie v praxi je definované aktuálne platnou legislatívou. Je to verejný dokument, ktorý obsahuje súpis všetkých evidovaných nehnuteľností v danom katastrálnom území, eviduje vlastníka alebo spoluvlastníkov, ktorí majú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. List vlastníctva sa uschováva na príslušnom katastrálnom úrade. Ide o úrad v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, v ktorom má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. Dokument sa nevydáva v originálnej verzii. K dispozícii záujemcom je iba kópia listu vlastníctva, ktorá slúži ako aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, ktorý môže byť použitý na právne účely alebo ako informatívny dokument. List vlastníctva si môžete vyhľadať na katasterportál.sk, môžete to urobiť podľa viacerých parametrov (napr. Ak potrebujete do listu vlastníctva len nazrieť kvôli prevereniu nehnuteľnosti alebo kvôli získaniu podrobnejších informácií o vlastníkovi, postačí vám on-line výpis z katastra nehnuteľností. Získanie výpisu online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle a jednoduché preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, ktoré vám pomôže pred kúpou.

tags: #pozemok #cez #ktorý #je #prístup #definícia