Platby za prenájom pôdy: Sadzby, zákony a praktické aspekty

Prenájom poľnohospodárskej pôdy predstavuje dôležitý aspekt hospodárenia s pôdou, ktorý umožňuje efektívne využívanie pozemkov a zabezpečenie ich obhospodarovania. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o platbách za prenájom pôdy, sadzbách, legislatíve a praktických aspektoch, ktoré sú s týmto procesom spojené.

Legislatívny rámec prenájmu pôdy

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj podmienky nájmu. Písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok je vyžadovaná od 1. mája 2018. Pred týmto dátumom postačovala aj ústna zmluva.

Doba nájmu a jej zmeny

Zákon stanovuje, že pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Spravidla, až na určité výnimky, najviac na 15 rokov. Dôležitou zmenou je, že s účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Obsah nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme poľnohospodárskeho pozemku by mala vždy obsahovať niekoľko základných bodov:

• Presné identifikačné údaje vlastníka ako prenajímateľa a nájomcu.
• Označiť predmet nájmu.
• Určiť výšku nájomného.
• Čas trvania nájomného vzťahu.
• Úpravu výpovede, presnejšie výpovedných dôvodov.
• Možnosť skončenia nájmu dohodou.
• Možnosti doručovania druhej zmluvnej strane fikciu doručenia.

Hospodárenie na cudzom pozemku bez zmluvy

Ak niekto hospodári na cudzom pozemku bez nájomnej zmluvy, zákon stanovuje, že jeho vlastník mu doručí návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody, alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovia a RTVS: Ako ušetriť na poplatkoch?

Zmeny v pravidlách prenájmu a ich dopad

Nájomné zmluvy na pôdu sa už automaticky neobnovujú, tak ako to bolo v minulosti. Platí totiž, že keď uplynie dohodnutý čas nájmu, musíte vy ako vlastník a zároveň prenajímateľ s družstvom, agropodnikom alebo roľníkom ako nájomcami uzavrieť novú nájomnú zmluvu.

Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred skončením nájmu doručí prenajímateľovi návrh novej zmluvy a ak ho prenajímateľ do dvoch mesiacov neodmietne, vznikne nájom uzavretý na neurčito.

Špecifiká prenájmu od Slovenského pozemkového fondu (SPF)

Slovenský pozemkový fond prenajíma viac ako 453 000 hektárov poľnohospodárskej pôdy, čo je približne štvrtina pôdy, a je teda najväčším prenajímateľom pôdy na Slovensku. Poľnohospodári, ktorí si chcú prenajať pôdu od fondu, musia počítať s nájomným, ktorého výška je vypočítaná z bonity pôdy v jednotlivých lokalitách Slovenska. Platné sadzby nájomného pre sledovaný rok zverejňuje fond na svojej webovej stránke najneskôr do 14 dní od oficiálneho vyhlásenia medziročnej priemernej inflácie.

Výpočet a určovanie výšky nájomného

Podľa zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov je výška nájomného najmenej jedno percento z ceny určenej podľa príslušnej vyhlášky. Zákon neurčuje hornú hranicu, tá závisí od dohody prenajímateľa a nájomcu. Údaje o obvyklej výške nájomného sú zverejnené podľa jednotlivých katastrálnych území.

Rozdiely v cenách prenájmu podľa lokality

Ceny nájmov sa líšia podľa lokality a kvality pôdy. Najdrahšie sa pôda prenajíma v južných oblastiach, kde sú z pôdy najvyššie výnosy. Tu si ju možno prenajať zhruba za 60 eur za hektár ročne, smerom na sever ceny klesajú, pohybujú sa okolo 20 eur za hektár.

Prečítajte si tiež: Sadzby zdravotného poistenia

Nájomné za poľnohospodársku pôdu sa pohybuje od 1,5 percenta po takmer 8 percent z hodnoty pôdy. Najdrahšie sa prenajíma pôda nížinách a najlacnejšie v horských a podhorských oblastiach. Ak si chcete prenajať pôdu od fyzickej osoby, počítať treba s tým, že zaplatíte približne 5 až 7 percent z jej hodnoty, čo je spravidla od 50 do 100 eur za hektár.

Zľavy a odpustenie nájomného

Ak ide o mimoriadne okolnosti, najmä následky počasia, v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Ak je vypočítaná výška nájomného nižšia ako dve eurá, môže sa prenajímateľ a nájomca dohodnúť na bezodplatnom užívaní pozemku.

Podnájom a jeho podmienky

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní.

Obvyklá výška nájomného a jej význam

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov stanovila pre nájomcov novú povinnosť, podľa ktorej sú povinní viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru. Údaje a informácie z tejto evidencie boli povinní poskytnúť okresnému úradu do 31. januára. Údaje z formulárov boli následne použité na stanovenie obvyklej výšky nájomného za rok pre každé katastrálne územie v SR, ktorá sa vypočítala ako priemerná výška nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku pre každé katastrálne územie osobitne. Obvyklá výška nájomného sa bude určovať a zverejňovať každoročne.

Prečítajte si tiež: Zdravotné poistenie SZČO na dôchodku

Zverejnenie obvyklého nájomného chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a tiež poskytuje nájomcom odrazový mostík pre stanovenie ceny nájmu. Všetky nové návrhy zmlúv už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu ako obvyklú, vlastník môže takúto cenu odmietnuť.

Postup pri prenájme pozemkov od SPF

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla, registra C/E, čísla listu vlastníctva, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za katastrálne územie.

Prenájom pozemkov nezisteného vlastníka

V zmysle zákona, oprávnenia fondu k pozemkom nezisteného vlastníka zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom. Jedným z oprávnení fondu nakladať s pozemkami nezisteného vlastníka je aj oprávnenie pozemky prenajímať. Príjem z takéhoto prenájmu patrí v zmysle zákona do majetku štátu.

Daňové aspekty prenájmu pôdy

Je dôležité si uvedomiť, že od roku 2019 je nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane. To znamená, že prenajímateľ nemá možnosť sa rozhodnúť, či nájom zdaní alebo nie.

Prenájom a DPH

Pri prenájme nehnuteľností je dôležité správne posúdiť, ako uplatňovať DPH pri platbách za energie v nájomnej zmluve. Ak prenajímateľ refakturuje energie s DPH alebo bez DPH, odpoveď závisí od konkrétnych podmienok. Ak prenajímateľ prijme a sám dodá energie v zmysle zákona o DPH, uplatní DPH.

tags: #platba #za #prenájom #pôdy #sadzby