Nebytový priestor v bytovom dome: Definícia, charakteristika a právne aspekty

Úvod

Článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru v bytovom dome, jeho charakteristiku a právne aspekty, ktoré sú s ním spojené. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, a to ako z pohľadu legislatívy, tak aj z praktického hľadiska.

Definícia nebytového priestoru

Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, § 2 ods. 1 písm. e), je nebytový priestor definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Dôležité je zdôrazniť, že príslušenstvo bytu nie je považované za nebytový priestor (§ 121 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb.).

Príklady nebytových priestorov

Medzi typické príklady nebytových priestorov patria:

• Kancelárie
• Obchodné priestory
• Sklady
• Garáže
• Apartmány (štúdiá, ateliéry)

Charakteristika nebytového priestoru

Nebytový priestor v bytovom dome je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie. Ich prevádzka nesmie spôsobovať prekročenie prípustných hodnôt hluku, stanovených osobitným predpisom. Vo všeobecnosti dodržiavanie slovenskej technickej normy alebo technickej normalizačnej informácie je dobrovoľné (§ 3 ods. 11 zákona č. 60/2018 Z. z.).

Skladový priestor

Skladový priestor je časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb.).

Prečítajte si tiež: Prenájom priestorov v Ružinove

Právne aspekty nebytových priestorov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Tento zákon je kľúčový pre pochopenie práv a povinností spojených s vlastníctvom nebytového priestoru.

Nadobúdanie vlastníctva nebytového priestoru

Vlastníctvo nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe:

• Zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom nebytového priestoru.
• Zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo nadstavbe.
• Dedením.
• Rozhodnutím štátneho orgánu.

Nebytový priestor môže byť vo vlastníctve, teda že vlastník je len jeden, podielovom spoluvlastníctve, čiže existuje niekoľko vlastníkov, ktorý majú nejaký podiel na predávanom objekte alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru

Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a musí obsahovať:

• Popis nebytového priestoru a príslušenstva.
• Vymedzenie polohy a čísla nebytového priestoru, čísla vchodu.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia nebytového priestoru.
• Vymedzovanie veľkosti, určenie a popis spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Zistenie technického stavu nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ nebytového priestoru požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Príloha k zmluve musí obsahovať vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva nebytového priestoru.

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

Náklady spojené s prevodom vlastníctva nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

Zmena účelu užívania nebytového priestoru

Ak chcete nebytový priestor premeniť na bytový, je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad, ktorý vám musí udeliť stavebné povolenie. Až potom môžete nehnuteľnosť v katastri prepísať.

Pozor však na to, že nie každý nebytový priestor spĺňa požiadavky na to, aby bol zmenený na byt. Existujú špecifické požiadavky týkajúce sa preslnenia bytov, ktoré sa určujú podľa osobitného predpisu (Vyhláška č. 532/2002 Z. z.).

Daň z nehnuteľností

Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom nebytového priestoru, alebo jeho správcom. V prípade, že sa osoba stane vlastníkom alebo správcom nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru. Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa nebytový priestor nachádza. Daňovníkom je osoba, ktorá má daňovú povinnosť. V prípade, že sú nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich.

Základ dane (t. j. Ročnú sadzbu dane môže správca dane všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. V zákone sú presne špecifikované kategórie nebytových priestorov, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Správca dane (t. j.

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Správca dane si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane z bytov požiadať. V prípade ak u daňovníka nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane z bytov (napr. ak nadobudne byt do vlastníctva), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia.

Ak nepodáte daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môžete dostať pokutu.

Využívanie nebytového priestoru na bývanie

V prípadoch, keď sa ukáže, že nebytový priestor je v rozpore so stavebným určením fakticky využívaný ako byt, môže to byť závažný problém, lebo stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu. Ak by predsa došlo k inému spôsobu užívania, hrozí riziko porušenia stavebných predpisov. Tým, že takýto priestor nie je kolaudovaný na bývanie, nedá sa v ňom okrem iného získať trvalý pobyt. Okrem toho v budúcnosti môžu prísť ťažkosti so stavebným úradom, ktorý by mohol využitie nebytového priestoru na bývanie považovať za rozpor so stavebným určením. Z praktického hľadiska môže neskôr vzniknúť problém s prípadným financovaním (napríklad pri úveroch určených na bytové priestory), takisto môže byť komplikované poistenie alebo potreba neskoršej zmeny účelu užívania na „byt“ v súlade so stavebnými predpismi.

Obmedzenia neplatičov

Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov nebytových priestorov, ktorí sú neplatičmi. Obmedzenie neplatiča spočíva v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. Obmedzenie spočíva v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods.

V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

Hlasovanie vlastníkov

Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Elektronické hlasovanie sa uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1. apríla 2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov. Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami. Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitostí potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov.

Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.

Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.

Akustika nebytových priestorov

Pri prevádzkovaní nebytových priestorov je dôležité dodržiavať akustické normy a predpisy, aby sa predišlo rušeniu obyvateľov bytového domu. Hodnotenie zvukovoizolačných vlastností budov a stavebných konštrukcií je dôležitým aspektom pri kolaudácii a prevádzke nebytových priestorov.

tags: #pod #nebytovy #priestor #v #bytovom #dome