Podmienky podnájmu bytu prenajímateľom: Kompletný sprievodca

Hľadanie vhodného bývania, či už ide o malý byt alebo izbu, je často spojené s rozhodovaním medzi nájmom a podnájmom. V tomto článku sa podrobne pozrieme na podmienky podnájmu bytu prenajímateľom, aby ste sa mohli správne rozhodnúť a vyvarovať sa potenciálnym problémom.

Čo je to podnájom bytu?

Podľa Občianskeho zákonníka je možné prenechať byt alebo jeho časť aj do podnájmu nájomcom bytu. Podnájom bytu je situácia, kedy nájomca bytu (osoba, ktorá má nájomnú zmluvu s majiteľom) prenajíma byt alebo jeho časť tretej osobe, tzv. podnájomníkovi. Je dôležité si uvedomiť, že podnájomná zmluva zakladá vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom, nie priamo s majiteľom bytu.

Právny rámec podnájmu

Práva a povinnosti pri podnájme sa riadia Občianskym zákonníkom. Nájom sa môže riadiť podľa paragrafov Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme bytu. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 663 - 723.

Rozdiel medzi nájmom a podnájmom

V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že nájomcovi bytu vyplývajú z podnájomnej zmluvy menšie práva ako zo zmluvy nájomnej.

• Nájom: Vzniká priamo medzi vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) a osobou, ktorá byt užíva (nájomcom).
• Podnájom: Vzniká medzi nájomcom (ktorý už má nájomnú zmluvu s vlastníkom) a treťou osobou (podnájomníkom). Podnájom je závislý od existencie platnej nájomnej zmluvy. Ak nájom zanikne, podnájom zaniká automaticky spolu s ním.

Dôležité aspekty podnájomnej zmluvy

Písomná forma a súhlas prenajímateľa

Zmluvu medzi nájomcom a podnájomcom je potrebné uzatvoriť písomnou formou. Aby bola zmluva platná, je potrebné mať písomný súhlas prenajímateľa (majiteľa) bytu, v opačnom prípade sa to považuje za hrubé porušenie povinností nájomcu vyplývajúcich z nájmu bytu. Na tento fakt doplatí aj osoba, ktorá sa s nájomcom na podnájme bytu dohodla. Je potrebné dávať si pozor, pretože podnájomnú zmluvu uzatvárate s nájomcom bytu a nie priamo s jeho majiteľom a jej podmienky vyplývajú z medzi nimi dohodnutej nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ako sa dostať do domova dôchodcov

Nájomná zmluva

Požiadajte preto nájomcu bytu, aby Vám predložil nájomnú zmluvu, ktorú má uzavretú s prenajímateľom, aby ste si porovnali, či podmienky uvedené v podnájomnej zmluve nie sú v priamom rozpore s podmienkami uvedenými v zmluve nájomnej.

Výpovedné podmienky

Pri podnájomnej zmluve neplatia také isté výpovedné podmienky ako pri nájomnej zmluve. Pri nájomnej zmluve totiž podmienky výpovede upravuje zákon, pri podnájomnej si tieto podmienky určuje nájomca bytu v úlohe prenajímateľa bytu na základe dohody s podnájomcom. Na podmienkach výpovede je preto vhodné dohodnúť sa písomne. Podnájom bytu nie je chránený.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný odovzdať byt v stave vhodnom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plnohodnotné a nerušené bývanie - vrátane funkčného pripojenia na všetky potrebné inžinierske siete.

Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného úradu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť.

Práva nájomcu

Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu.

Prečítajte si tiež: Priznanie invalidného dôchodku na Slovensku

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali chybne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve.

Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu, ktoré prirodzene vznikajú počas používania bytu. Ide napríklad o opravy vypínačov, kľučiek, vložiek do zámkov či výtokových ventilov. Za drobnú opravu sa tiež považuje oprava, ktorej náklady neprevyšujú 6,64 eura - pri viacerých opravách tej istej veci sa suma spočítava. Do bežnej údržby patria práce ako maľovanie, pastovanie parkiet či opravy vstavaného nábytku.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má urobiť prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.

Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

Prečítajte si tiež: Podmienky príspevku na auto pre ŤZP

Ukončenie nájmu

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Na čo si dať pozor pri podnájme

1. Súhlas vlastníka: Uistite sa, že nájomca má písomný súhlas vlastníka bytu na podnájom. Bez neho je podnájomná zmluva neplatná.
2. Nájomná zmluva: Preštudujte si nájomnú zmluvu medzi vlastníkom a nájomcom, aby ste vedeli, aké sú podmienky nájmu a či nie sú v rozpore s podnájomnou zmluvou.
3. Podmienky podnájmu: Dôkladne si prečítajte podnájomnú zmluvu a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom alebo skúsenou osobou.
4. Stav bytu: Pri preberaní bytu si dôkladne skontrolujte jeho stav, urobte si fotodokumentáciu a s nájomcom spíšte preberací protokol, v ktorom bude uvedený stav vybavenia, poškodení aj meračov energií.
5. Platby: Dohodnite si jasné podmienky platenia nájomného a úhrad za energie a služby. Uistite sa, že viete, akým spôsobom a kedy máte platiť.
6. Kaucia: Zistite, aká je výška kaucie a za akých podmienok vám bude vrátená po skončení podnájmu.
7. Výpovedná lehota: Dôkladne si preštudujte výpovedné podmienky a uistite sa, že sú pre vás akceptovateľné.

Daňové aspekty prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. strata sa neuplatňuje.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. vrátane príjmov z prenájmu) za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 2 461,41 eur. Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu.

Registrácia na daňovom úrade

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Čo by mala obsahovať ideálna nájomná zmluva?

Ideálnu zmluvu by sme označili skôr ako kvalitne pripravenú, ktorá vyvažuje práva a povinnosti oboch strán - prenajímateľa aj nájomcu.

V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti: označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.

Ako sa vyhnúť problémom pri podnájme?

• Dôkladná príprava: Pred podpisom podnájomnej zmluvy si overte všetky potrebné informácie a dokumenty.
• Komunikácia: Komunikujte s nájomcom a vlastníkom bytu otvorene a riešte prípadné problémy včas.
• Právna pomoc: V prípade nejasností alebo sporov sa obráťte na advokáta alebo inú odbornú pomoc.

tags: #podmienky #podnájmu #bytu #prenajímateľom