Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti, ktorá nie je obývaná

Vlastníctvo nehnuteľnosti, či už obývanej alebo nie, prináša so sebou určité práva, ale aj povinnosti. Tieto povinnosti sa týkajú správy, údržby a hospodárenia s nehnuteľnosťou, ako aj rešpektovania práv ostatných spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na povinnosti vlastníka nehnuteľnosti, ktorá nie je obývaná, a na práva a povinnosti spoluvlastníkov v rôznych situáciách.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že každý spoluvlastník má tzv. ideálny podiel na celej nehnuteľnosti, nie na jej konkrétnej časti. To, že ste spoluvlastníkom, vám dáva právo podieľať sa na rozhodovaní o nakladaní s nehnuteľnosťou, ale potrebujete na to aj súhlas ostatných spoluvlastníkov. Ako spoluvlastník máte právo žívať nehnuteľnosť v rozsahu Vášho podielu.

Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou

Podľa rozsudku NS ČR sp. zn. Pod pojem hospodárenie so spoločnou vecou, o ktorom majú spoluvlastníci podľa § 139 ods. 2 OZ rozhodovať, možno zahrnúť aj rozhodnutie o tom, aká investícia, t.j. náklady akého druhu a v akej výške majú byť vynaložené na spoločnú vec. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Pokiaľ máte záujem zotrvať v podielovom spoluvlastníctve a existuje platné rozhodnutie väčšiny spoluvlastníkov, s ktorým nesúhlasíte, potom musíte rešpektovať rozhodnutie väčšiny spoluvlastníkov, ktoré sa ráta podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. Na druhej strane máte právo na to, aby ste sa k danému rozhodnutiu vyjadrili.

Príspevky na opravy a investície

Pri nesúhlase menšinového spoluvlastníka s investíciou rozhodne väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov a menšinový spoluvlastník je povinný prispieť na takto vynaložené náklady podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, keďže tak plní povinnosť vyplývajúcu z ustanovenia § 137 ods.

Prečítajte si tiež: Informovanie zamestnávateľa o ZŤP

Pokiaľ ide o opravy, musíte prispieť v pomere vo výške nášho podielu. Zaujíma ma, či musíme prispieť aj našou prácou, alebo v prípade, že s opravou alebo investíciou nesúhlasíme, stačí len finančne prispieť. V prípade, ak pred rozhodnutím väčšiny investícia nebola menšinovému spoluvlastníkovi vôbec predostretá, potom by menšinovému spoluvlastníkovi vznikla povinnosť vydať investíciu spoluvlastníkovi, pokiaľ by išlo o investície na nevyhnutné úpravy alebo údržbu, bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. 1 OZ a 456 OZ. Jeho výška by zodpovedala podielu na investícii podľa veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu a povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie by vznikla vynaložením investície za trvania spoluvlastníckeho vzťahu. Pokiaľ by išlo o iné investície než na nevyhnutné opravy a údržbu, potom by povinnosť menšinového spoluvlastníka vydať bezdôvodné obohatenie vznikla až pri zániku jeho spoluvlastníctva.

Dohoda o užívaní a nákladoch

Všetci vlastníci nehnuteľnosti môžete spísať dohodu o rozsahu užívania nehnuteľnosti jej vlastníkmi v príslušných podieloch, resp. o skutočnom rozsahu užívania nehnuteľnosti jej vlastníkmi, ako aj dohodu o úhrade nákladov jednak na opravu a úpravu nehnuteľnosti, a úhrade nákladov spojených s jej užívaním. Uvádzame, že jedna vec je vlastníctvo nehnuteľnosti a ďalšia vec je jej užívanie resp. neužívanie vlastníkom, a užívanie nehnuteľnosti členmi domácnosti jednotlivých vlastníkov /t. j. : domácnosť podľa ust. Obč.

Právo na primerané vyporiadanie

Ako spoluvlastník máte právo na primerané vyporiadanie vášho podielu.

Riešenie sporov a zrušenie spoluvlastníctva

Ak jeden z podielnikov odmieta dohodu o vysporiadaní, máte možnosť požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže predmetné spoluvlastníctvo niekoľkými spôsobmi ukončiť - môže rozhodnúť o rozdelení nehnuteľnosti alebo ju môže prikázať jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu.

Pred samotným podaním žaloby na súd je odporúčané písomne zaslať spoluvlastníkovi výzvu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, kde navrhnete konkrétne podmienky, akými by sa malo spoluvlastníctvo zrušiť. Pokiaľ sa nedohodnete mimosúdne, súdne konanie bude potrebné. Ak spoluvlastník nesúhlasí s tým, aby jeho časť bola oddelená, môžete podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd môže spoluvlastníctvo zrušiť a vykonať fyzické rozdelenie pozemku, ak je to prakticky možné. Ak fyzické rozdelenie nie je možné alebo účelné, súd môže rozhodnúť o predaji pozemku a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov, ale to až po tom ak by to žiaden zo spoluvlastníkov nechcel.

Prečítajte si tiež: Rozvod a výživné: Striedavá starostlivosť

Vaša situácia neznamená, že nemôžete nič robiť. Jediná prekážka je neochota jedného zo spoluvlastníkov spolupracovať. V tom prípade využite možnosť súdneho vysporiadania. Je to úplne bežné konanie, obyčajne odvaha spoluvlastníka skončí po doručení žaloby.

Práva a povinnosti v dedičskom konaní

Dedičstvo sa v zmysle právnej úpravy nadobúda na Slovensku úmrtím poručiteľa. Formálne rozhodnutie súdu (notára) je len oficiálnym potvrdením o nadobudnutí dedičstva, spôsobe a rozsahu dedenia (pre právnu istotu účastníkov konania). Vychádzajúc z toho, ste podielovým spoluvlastníkom v nehnuteľnostiach, ktoré vlastnila Vaša mama. Z toho dôvodu máte právo na vstup do nehnuteľností.

Zabezpečenie dedičstva

V prípade, ak sa bojíte zatajovania šperkov a iných cenností, môžete po začatí dedičského konania podať návrh na nariadenie neodkladného opatrenia (§ 175e OSP). V návrhu uveďte, že máte obavy o zatajenie cenností po poručiteľke a z toho dôvodu žiadate, aby súd zabezpečil dedičstvo (tzn. súd môže určité veci vziať do úschovy, prípadne dať do úschovy tretím osobám). Ak by napriek tomu došlo k zatajeniu cenností, šperkov, tak Vaše sestry spáchajú trestný čin (podľa posúdenia krádež, prípadne zatajenie veci).

Určenie ceny bytu pri dedení

Pri dedení nehnuteľnosti, ako je byt, sa hodnota bytu určuje podľa všeobecnej hodnoty majetku. Táto hodnota by mala zodpovedať cene, ktorá by sa mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže. V rámci dedičského konania sa určuje súpis majetku a dlhov poručiteľa a hodnota majetku je kľúčová pre určenie dedičských podielov. Ak by jedna zo strán mala záujem o vyplatenie svojho dedičského podielu v hotovosti, je dôležité, aby hodnota bola určená spravodlivo a objektívne.

Dedenie po zosnulých vlastníkoch pozemkov

V prípade zosnulých vlastníkov pozemkov je potrebné zistiť, či bolo dedičské konanie po zosnulých vlastníkoch vedené. V prípade zosnulého vlastníka, ktorý emigroval do Francúzska, by sa mohlo stať náročné identifikovať a kontaktovať potenciálnych dedičov. Tam mohlo prebehnúť tiež dedičské konanie. Ak nemáte žiadnu vedomosť, prípadne by sa mohlo uvažovať o vyhlásení za mŕtveho, ak by o tom existovali dôkazy.

Prečítajte si tiež: Podmienky a postupy: Oznamovanie dôchodku zo zahraničia

Vydržanie a zrušenie spoluvlastníctva

Ak tam vlastníte podiel, zvážil by som zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva s prikázaním vlastníctva vám. Čo sa týka vydržania, ide o právny inštitút, ktorý umožňuje získať vlastnícke právo na nehnuteľnosť pri splnení určitých podmienok, ako je dlhodobé a nerušené užívanie nehnuteľnosti. Podmienkou je aj nejaký titul nadobudnutia. Podmienkou je tiež to, že toto užívanie trvalo nepretržite po dobu najmenej 10 rokov. Pri tomto procese je dôležité mať dôkazy o starostlivosti a využívaní pozemku a tiež o titule nadobudnutia.

Riešenie situácií s neusporiadaným životom dediča

Vzhľadom na situáciu, keď brat vedie neusporiadaný život a rodičia sa obávajú o jeho majetok, je riešenie vyporiadania nehnuteľnosti za života rodičov správne. V takom prípade platí ust. § 484 Obč. "Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok.

Započítanie darov na dedičský podiel

Ak Váš brat od otca dostal napr. nehnuteľnosť alebo väčšiu sumu peňazí, v dedičskom konaní po otcovi bude môcť žiadať započítanie predmetných darov na dedičský podiel brata a on bude o toľko menej dediť v zmysle ust. § 484 Obč. "Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Dedenie po jednom poručiteľovi nesúvisí s dedením majetku, ktorý patril inému poručiteľovi. Z uvedeného dôvodu nemôže notár alebo súd pri prejednaní dedičstva bez ďalšieho na tieto okolnosti prihliadať. Nebráni to však tomu, aby sa dedičia pri vyporiadaní dohodli spôsobom, ktorý bude odrážať ich vôľu usporiadať vlastnícke vzťahy aj s ohľadom na iné dedičské konanie.

Postup pri predaji podielu na nehnuteľnosti

Najjednoduchšie bude, ak Vás otec písomne splnomocní na všetky úkony spojené s predajom jeho podielu na nehnuteľností, vrátane podpísania potrebných zmlúv /kúpna zmluva/, vrátane návrhu na vklad. Ohľadom samotného postupu resp. možností riešenia vyporiadania podiel. Dosť podstatné v uvedenej veci je to, či je nehnuteľnosť nateraz obývaná a užívaná a kým. Riešením by bolo, ak by spoluvlastník 2/3 ponúkol na predaj osttaným podiel. spoluvlastníkom na predaj svoje 2/3 za dohodnutú sumu /nevieme, či v tomto prípade je povinné predkupné právo v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka/. Ak by na ponuku nereagovali a neuhradili by ponúkanú kúpnu cenu vlehote do 2 mesiacov, podielový spoluvlastník 2/3 v podstate môže Vám predať svoj podiel 2/3 na nehnuteľnosti. Ale toto pre Vás nie je celkom riešenie, lebo nebude vo Vašom vlastníctve práve tá 1/3. Následne ak by spoluvlastníci nereagovali na jeho ponuku v zmysle ust. § 140 Občianskeho zákonníka, spoluvlastník 2/3 by musel podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo bude stáť ako peniaze, tak súdne konanie vzhľadom na Vami uvedené skutočnosti môže trvať pomerne dlho /opatrovník spoluvlastníka/. Vo veci odporúčam kontaktovať adovkáta na vyporiadanie nehnuteľnosti, keďže predpokladáme resp. usudzujeme, že cena nehnuteľnosti pri jej vyporiadaní dohodou bude zrejme najväčším problémom a advokát túto otázku by vedel vysvetliť a aj doložiť konkrétnymi prípadmi zo súdnych sporov /rozsudky súdov/. Navic v dohode o zrušení a vyporiadaní pdoiel.

tags: #povinnosti #vlastníka #nehnuteľnosti #ktorá #nie #je