Hypotéka pre Slovákov v Českej republike: Podmienky a možnosti

Pracujete a žijete u našich susedov v Česku? Nie ste sami, Slováci patria k najväčšej menšine v Českej republike. Hoci máme s Českou republikou dlhú a bohatú históriu, ako Slováci sme považovaní za cudzincov. Viete však, že to nemusí byť veľký problém, pokiaľ potrebujete hypotéku?

Hypotéka v Českej republike: Čo rozhoduje?

Pri posudzovaní žiadostí o hypotéku banky v Česku posudzujú viacero faktorov, na základe ktorých sa rozhodnú o poskytnutí alebo neposkytnutí hypotéky. Medzi tieto faktory patria:

• Krajina pôvodu
• Druh pobytu žiadateľa v Českej republike
• Pôvod príjmov
• Výška príjmov
• Doba splácania
• Ručiteľ

Krajina pôvodu

Tu je to individuálne a závisí to od konkrétnej banky. Jednotlivé banky majú zoznam rizikových krajín, u ktorých je šanca získať hypotéku nižšia. Slovensko však patrí k menej rizikovým krajinám a posudzovanie nie je až také prísne.

Medzi banky, ktoré poskytnú hypotéku občanovi z Európskej únie bez obmedzenia patria:

• Česká spořitelna
• Hypoteční banka
• LBBW Bank
• mBank
• Volksbank
• Wüstenrot

Ďalej sú tu už iba dve banky:

Prečítajte si tiež: Pôžička pre živnostníka opatrovateľa

• Raiffeisenbank - vyžaduje pobyt na území Českej Republiky minimálne 2 roky.
• Unicredit Bank - vyžaduje trvalý pobyt na území Českej Republiky.

Druh pobytu žiadateľa

Sú iba 2 typy pobytu žiadateľa:

• Prechodný pobyt s registráciou v prípade, ak sa plánujete zdržať viac ako štvrťrok. Toto prihlásenie je nutné najmä kvôli praktickým záležitostiam, ale aj kvôli úradom.
• Trvalý pobyt. Ten je trochu komplikovanejší, môžete oň požiadať až 5 rokov potom, čo ste sa prihlásili na prechodný pobyt.

Logicky, pre banku je väčšia záruka, pokiaľ máte trvalý pobyt.

Pôvod príjmov

Zrejme to najdôležitejšie je pôvod a výška príjmov.

Osobitnou kapitolou sú prípady, ak ste živnostník, resp. pracujete na živnosť. Podnikatelia majú väčšiu námahu pri preukázaní schopnosti splácať úver a banky k vám budú pristupovať opatrne. Niektoré banky totiž „diskriminujú“ cudzincov a znížia poskytnutú výšku hodnoty v maximálnej hodnote 70-85 % LTV (Loan To Value).

Ďalšou samozrejmosťou je fakt, že želaná nehnuteľnosť sa nachádza v Česku.

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre seniorov

Hypotéka na Slovensku pre Slovákov pracujúcich v Česku

Premýšľate nad kúpou bytu v Čechách? Prudký nárast úrokov, ktorý odštartovala Česká národná banka, roztvoril nožnice v ponukách hypoték v Česku a na Slovensku. Kým slovenské banky poskytujú úvery s priemerným úrokom pod 1 %, u susedov sa úrokové sadzby bežne pohybujú okolo 4,5 %. Slováci žijúci v Čechách tak dokážu so slovenskou hypotékou výrazne ušetriť a pre niektorých to môže byť jediná cesta ako dokážu financovať svoje bývanie.

Český štatistický úrad uvádza, že v Českej republike žije približne 100-tisíc Slovákov, ktorí si za určitých podmienok môžu vybaviť úvery na Slovensku.

„Aj vzhľadom na rast úrokových sadzieb v Českej republike oslovuje našich maklérov čoraz viac našincov, ktorí žijú a pracujú v Česku, ale zaujímajú sa o hypotéku na Slovensku. Ak majú slovenské občianstvo a splnia podmienky, tunajšie banky vedia týmto klientom poskytnúť výrazne lacnejší úver a na splátke tak môžu mesačne ušetriť aj stovky eur, čiže tisícky českých korún.

V posledných dňoch sa intenzívnejšie hovorí aj o raste úrokových sadzieb na Slovensku, podľa odborníčky to ale nebude také náhle a ani také výrazné navýšenie ako v Česku. „Napriek tomu, že na Slovensku sa čoraz častejšie skloňuje zvyšovanie úrokov najmä kvôli inflačným tlakom, neočakávame, že sa tak udeje v tomto roku. Európska centrálna banka (ECB) a teda aj Slovensko je vzhľadom na ekonomický priestor Európskej únie v úplne inej situácii v porovnaní s českým trhom, preto prípadné zvýšenie základnej sadzby ECB bude závisieť od sily ekonomiky. Ak sa tak udeje, s najväčšou pravdepodobnosťou tento nárast bude len mierny a postupný, čo sa pravdepodobne odrazí pozvoľným rastom úrokov na Slovensku.

Výrazne nižšia úroková sadzba však nie je to jediné, čo by mali záujemcovia o úver na Slovensku vedieť. K žiadosti o hypotéku musia doložiť aj znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorou budú ručiť pri úvere a táto nehnuteľnosť sa musí nachádzať práve na Slovensku. Od jej hodnoty sa potom odvíja maximálna výška hypotéky, ktorú môžu Slováci žijúci v Čechách financovať aj svoje bývanie za hranicami.

Prečítajte si tiež: Pôžičky a príspevky na Slovensku

„Hypotékou môžu Slováci financovať aj kúpu nehnuteľnosti v Česku, ale za podmienky, že budú pri úvere ručiť slovenskou nehnuteľnosťou. Vo väčšine takýchto prípadov využívajú ako zabezpečenie domy alebo byty svojich rodičov, prípadne iných príbuzných na Slovensku.

Kým nehnuteľnosť založená v prospech úveru sa musí nachádzať na Slovensku, s príjmom je to o niečo jednoduchšie. „Prijem z českého zamestnania uzná bez problémov hneď niekoľko slovenských bánk. Takisto dokážeme nájsť riešenie aj pre Slovákov, ktorí v Česku podnikajú a majú príjem ako SZČO,“ hovorí Eva Šablová.

Ale čo sa týka akceptácie výšky príjmu, na Slovensku platí iná regulácia ako v Česku. „Národná banka Slovenska stanovila, že celková suma mesačných splátok klienta nesmie presiahnuť 60 percent jeho čistého mesačného príjmu po odpočítaní životného minima. Na rozdiel od českého prostredia tak môžu banky schváliť klientom inú výšku úveru napríklad aj v závislosti od toho, o koľko detí sa starajú. Česká národná banka zatiaľ nereguluje maximálnu výšku úveru v závislosti od toho, koľko zarába žiadateľ o úver. To sa však od apríla zmení a podmienky sa výrazne sprísnia.

„Od apríla v Česku splátky úveru nebudú môcť presiahnuť viac než polovicu, resp. v závislosti od veku žiadateľa viac než 45 percent jeho čistého mesačného príjmu. Zároveň celkový dlh nesmie presiahnuť 8,5-násobok, respektíve 9,5-násobok čistého ročného príjmu.

Tak ako v Česku, aj na Slovensku však platí, že na nehnuteľnosť musí záujemca prispieť aj z vlastného vrecka. Od banky obvykle dostane len 80 percent, vo výnimočných prípadoch 90 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, a to môže byť zásadný limit pre žiadateľov o úver žijúcich v Česku.

„Tak ako na Slovensku, aj v Česku je čoraz obvyklejšie, že žiadatelia o hypotéku ručia kupovaným bytom alebo domom vo výstavbe a k tomu pridajú ešte ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad dom rodičov. Vďaka tejto kombinácii dosiahnu v banke lepšie podmienky a vyšší úver,“ vysvetľuje P.

Ak teda niekto kupuje nehnuteľnosť v Česku a nemôže ňou ručiť slovenskej banke, potrebuje dostatočne hodnotné zabezpečenie na Slovensku, inak pre neho prechod k slovenskej banke nemusí byť výhodný.

Ako postupovať pri žiadosti o hypotéku na Slovensku zo zahraničia?

„Pri hypotéke vždy platí, že každá situácia je individuálna a aby ste sa dostali k najvýhodnejšej ponuke, je potrebné zvážiť množstvo faktorov. Ale viete ako máte postupovať ak ste sa rozhodli pre prácu v zahraničí, prípadne máte v zahraničí aj trvalý pobyt, a chcete si kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku? Viete, ktorá banka bude váš prijem akceptovať a aké dokumenty od vás bude požadovať?

V prvom rade je dôležité vedieť, že väčšina bánk akceptuje zahraničný príjem len zo závislej činnosti, čiže zo zamestnania. (Niektoré banky akceptujú príjem aj z podnikania v Českej republike, alebo príjem opatrovateliek z Rakúska - podrobnejšie sa tomu budem venovať v inom článku.) Banky si zahraničný príjem ale nevedia overiť, takže dokladovanie tohto príjmu je zložitejšie. Okrem dokladu o príjme potvrdenom vaším zamestnávateľom od vás môžu požadovať aj pracovnú zmluvu, výpisy bankového účtu, výplatné pásky, povolenie na pobyt - ak je v krajine potrebné, výpis úverového registra, či potvrdenie o nedoplatkoch z daňového úradu, sociálnej a zdravotnej poisťovne z krajiny v ktorej ste zamestnaný. Väčšina bánk akceptuje spomínané doklady v českom, nemeckom a anglickom jazyku. Pokiaľ sú v inom, banka vyžaduje ich úradný preklad do slovenského jazyka.

Pre banku ďalej zohráva rolu či ste rezident (máte trvalé bydlisko na Slovensku), nerezident (trvalý pobyt máte v zahraničí), alebo akú dobu ste u jedného zamestnávateľa v zahraničí zamestnaný. Na tom všetkom závisí, či hypotéku dostanete alebo nie. Samozrejme, žiadna banka vám neposkytne úver ak budete vo výpovednej lehote alebo vám zamestnávateľ vypláca príjem v hotovosti.

Banky akceptujúce príjmy zo zahraničia a ich podmienky

• Slovenská Sporiteľňa: Akceptovateľné príjmy z krajín EHP - európskeho hospodárskeho priestoru. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 13 mesiacov. Len rezidenti. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska. Akceptuje pracovnú zmluvu v českom, anglickom, nemeckom a talianskom jazyku.
• VÚB: Akceptovateľné príjmy z krajín EÚ, Švajčiarsko, Nórsko, Kanada, Austrália, Nový Zéland a USA. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 4 mesiace. Môže byt rezident aj nerezident. Rovnaké podmienky hypotéky pre rezidentov ako pri príjme zo Slovenska. Podmienky hypotéky pre nerezidentov: prirážka k úrokovej sadzbe 0,5%, max 70% z LTV a splatnosť úveru max. 20 rokov.
• ČSOB: Akceptovateľné príjmy z krajín z EÚ. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 12 mesiacov. Môže byt rezident aj nerezident. Podmienky hypotéky pre rezidentov - pri splnení podmienok max 90% LTV. Podmienky hypotéky pre nerezidentov: max 70% LTV.
• Unicredit Bank: Akceptovateľné príjmy z krajín z EÚ, Poľska, Maďarska, Veľkej Británie a Českej republiky. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 6 mesiacov. Nerezident môže požiadať o hypotéku, len ak má spoludlžníka rezidenta a aj potom je to na individuálnom schválení banky. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska.
• Prima banka: Akceptovateľný príjem len v eurách. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 12 mesiacov. Nerezident môže požiadať o hypotéku, len ak má spoludlžníka rezidenta a aj potom je to na individuálnom schválení banky. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska.
• Tatra banka: Akceptovateľný príjem len v eurách. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 12 mesiacov. Len rezidenti. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska.
• OTP banka: Akceptovateľný príjem len v eurách. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 6 mesiacov. Nerezident môže požiadať o hypotéku len ak má spoludlžníka rezidenta. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska.
• Mbank: Akceptovateľný príjem len v eurách. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 6 mesiacov. Len rezidenti. Podmienky hypotéky - max do 80% LTV.
• Oberbank: Akceptovateľný príjem len v eurách. Minimálna doba zamestnania u jedného zamestnávateľa - 3 mesiace. Rezidenti, nerezidenti na výnimku schválenú bankou. Rovnaké podmienky hypotéky ako pri príjme zo Slovenska.

Aj napriek podmienkam, ktoré som uviedol, každá banka pristupuje ku klientovi so zahraničným príjmom vždy individuálne. Podľa výsledkov raitingu a zváženia všetkých faktorov vám banka môže tieto podmienky meniť - môže vám znížiť max. % LTV - čiže max. % financovania nehnuteľnosti, nemusí vám akceptovať 100% vášho zahraničného príjmu, môže vám dať prirážku k úrokovej sadzbe, skrátiť dobu splatnosti úveru a v najhoršom prípade vám nemusí úver poskytnúť vôbec.

Americká hypotéka

Ak by ste ale naopak, chceli kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí a hypotéku zobrať na Slovensku, jedinou možnosťou je americká hypotéka. Je to úver bez dokladovania účelu (spotrebný úver), so založením tuzemskej nehnuteľnosti s podobnými úrokovými sadzbami ako pri klasickej hypotéke.

Zhrnutie

Ako Slovák máte pomerne slušnú šancu získať hypotéku na svoje vysnívané bývanie v Česku. Je však dôležité zvážiť všetky faktory a podmienky, ktoré banky pri posudzovaní žiadostí o hypotéku zohľadňujú.

Ak pracujete v Česku, ale uvažujete o hypotéke na Slovensku, je potrebné splniť určité podmienky a doložiť potrebné dokumenty. V každom prípade je vhodné poradiť sa s odborníkom, ktorý vám pomôže zorientovať sa v ponukách bánk a vybrať si tú najvýhodnejšiu hypotéku pre vašu situáciu.

tags: #pozicka #pre #slovakov #v #ceskej #republike