Nadobudnutie nehnuteľnosti právnickou osobou: Postup a dôležité aspekty

Nadobudnutie nehnuteľnosti právnickou osobou je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôsledné dodržiavanie legislatívy a správny postup. Cieľom tohto článku je poskytnúť ucelený prehľad o tomto procese, s dôrazom na dôležité právne aspekty a praktické kroky, ktoré je potrebné podniknúť.

Daňové povinnosti pri nadobudnutí nehnuteľnosti

Podľa § 19 ods. 1 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností príslušnému správcovi dane do 31. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom nadobudol nehnuteľnosť.

Vznik a zánik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Táto povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti. Dôležité je, že na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia a na zmeny skutočností rozhodujúcich pre daňovú povinnosť, ktoré nastanú v priebehu zdaňovacieho obdobia, sa neprihliada. Výnimkou je nadobudnutie nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka, kedy daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti.

Spoluvlastníctvo

Ak je pozemok, stavba, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, daňové priznanie podáva každá fyzická alebo právnická osoba. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že priznanie podá len jeden z nich, pričom túto skutočnosť musia písomne oznámiť správcovi dane pred uplynutím lehoty na podanie daňového priznania.

Údaje v daňovom priznaní

Daňovník - právnická osoba je povinný uviesť v daňovom priznaní obchodné meno alebo názov, identifikačné číslo a sídlo alebo miesto podnikania. Správca dane vyrubí daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov každoročne podľa stavu k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.

Prečítajte si tiež: Príspevky z Olomouckých právnických dní

Postup pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydržaním

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva. Ak právnická osoba dlhodobo užíva nehnuteľnosť v dobrej viere, že jej patrí, môže sa stať jej vlastníkom prostredníctvom vydržania.

Podmienky vydržania

Podľa § 134 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, ak ju má v nepretržitej držbe po dobu desať rokov. Držba musí byť oprávnená, čo znamená, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec patrí.

Proces vydržania

Od mája 2021 je proces osvedčovania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vydržaním v kompetencii súdov. Konanie sa začína na návrh osoby, ktorá tvrdí, že vydržaním nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Súd v konaní skúma, či boli splnené všetky zákonné podmienky vydržania, a ak áno, vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním.

Etapy procesu vydržania

1. Advokátsky prieskum a predprípravné štádium: Advokát preverí predpoklady vzniku vlastníckeho práva, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania.
2. Vyzývacie súdne konanie: Súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva.
3. Prejednanie a súdne rozhodnutie: Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. V opačnom prípade súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva.
4. Zápis do katastra nehnuteľností: Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu.

Dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva

V slovenskom právnom poriadku je problematika dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci zložitá a diskutovaná. Vo všeobecnosti platí, že princíp nemo plus iuris (nikto nemôže previesť viac práv, ako sám má) je naďalej aktuálny, čo znamená, že ochrana dobrej viery nadobúdateľa ustupuje ochrane vlastníckeho práva vlastníka.

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Kupujúci nehnuteľnosti by mal venovať zvýšenú pozornosť predzmluvnej prevencii a dôkladne skúmať nielen stav evidovaný v katastri nehnuteľností, ale aj skutočný stav. Táto tzv. investigatívna povinnosť kupujúceho zahŕňa sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Zdravotná starostlivosť na Slovensku

Právne aspekty predaja nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať medzi občianskoprávnym a obchodnoprávnym režimom. Občiansky zákonník upravuje kúpnu zmluvu všeobecne, zatiaľ čo Obchodný zákonník sa vzťahuje len na hnuteľné veci (tovar). Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí k tzv. kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom.

Zmluva o predaji podniku

Osobitný prípad predstavuje zmluva o predaji podniku, ktorej súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. V tomto prípade existujú rôzne interpretácie, či je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci v dobrej viere od neoprávnenej osoby. Rozhodovacia činnosť slovenských súdov naznačuje, že za určitých okolností je to možné.

Princíp materiálnej publicity katastra nehnuteľností

Princíp materiálnej publicity katastra nehnuteľností znamená, že údaje zapísané v katastri sú verejne prístupné a majú právne účinky. Avšak, v slovenskom právnom poriadku tento princíp neposkytuje dostatočnú ochranu dobromyseľnému kupujúcemu, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený.

Bezodplatné nadobudnutie nehnuteľnosti

Bezodplatné nadobudnutie nehnuteľnosti má špecifické účtovné a daňové aspekty.

Účtovanie bezodplatne nadobudnutého majetku

Hmotný majetok - nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne, sa oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou, t. j. cenou, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. Dlhodobý hmotný majetok odpisovaný nadobudnutý bezodplatne sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku so súvzťažným zápisom v prospech účtu 384 - Výnosy budúcich období. Účet časového rozlíšenia sa rozpúšťa do výnosov vo vecnej a časovej súvislosti so zaúčtovaním odpisov nadobudnutej nehnuteľnosti od doby zaradenia tohto majetku do užívania.

Prečítajte si tiež: Elektronické služby katastra

Zvýšenie základného imania

Ak sa zvyšuje základné imanie nepeňažnými vkladmi, valné zhromaždenie schvaľuje nepeňažný vklad a výšku peňažnej sumy, v akej sa nepeňažný vklad započíta na vklad spoločníkov. Prednostné právo na prevzatie záväzku na nové vklady majú v pomere doterajších vkladov spoločníci.

Finančný prenájom nehnuteľnosti

Predmetom finančného prenájmu môžu byť všetky druhy nehnuteľností. Odpisy sa účtujú počas doby trvania finančného prenájmu do výšky 100 %, a to rovnomernou sumou pripadajúcou na každý mesiac prenájmu na ťarchu účtu 551 a v prospech účtu oprávok k majetku.

Finančný prenájom pozemku

Podľa § 2 písm. s) bod 2 zákona o dani z príjmov sa už za zdaňovacie obdobie umožňuje formou finančného prenájmu obstarať aj pozemok, pričom doba trvania nájmu pozemku musí byť najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do 4. odpisovej skupiny, t. j. 12 rokov.

tags: #právnické #osoby #nadobudnutie #nehnuteľnosti #postup