Právne aspekty vysporiadania pozemkov po predkoch

Vlastníctvo pozemkov je častým zdrojom právnych komplikácií, najmä ak ide o majetok nadobudnutý po predkoch. Rôzne historické udalosti, politické režimy a zmeny v evidencii nehnuteľností prispeli k zložitej situácii v oblasti vlastníctva pozemkov na Slovensku. Tento článok sa zameriava na právne aspekty vysporiadania pozemkov po predkoch, s dôrazom na podmienky a postupy, ktoré je potrebné dodržať.

Naliehavý právny záujem a určovacia žaloba

Naliehavý právny záujem je kľúčovým pojmom v kontexte určovacích žalôb, ktoré sa často využívajú pri sporoch o vlastníctvo nehnuteľností. Podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku (C.s.p.), určovacou žalobou sa možno domáhať buď určenia, že právo existuje (pozitívna určovacia žaloba), alebo určenia, že právo neexistuje (negatívna určovacia žaloba).

Príklad naliehavého právneho záujmu

Najčastejším príkladom naliehavého právneho záujmu je situácia, keď je na liste vlastníctva ako vlastník nehnuteľnosti uvedená iná osoba, hoci skutočným vlastníkom ste vy. V takom prípade môžete podať žalobu na súd, v ktorej tvrdíte, že ste vlastníkom nehnuteľnosti, aj keď to z listu vlastníctva nevyplýva.

Podmienky úspešnosti určovacej žaloby

Nevyhnutnou podmienkou pre úspešnosť každej určovacej žaloby je preukázanie existencie naliehavého právneho záujmu. To znamená, že žalobca musí preukázať, že bez takéhoto určenia by bolo jeho právo ohrozené alebo by sa jeho právne postavenie stalo neistým. Toto ohrozenie alebo neistotu musí byť možné odstrániť rozhodnutím súdu.

Intenzita naliehavosti

Na to, aby bol právny záujem považovaný za naliehavý, musí vykazovať dostatočnú intenzitu. Rozhodnutie súdu musí byť pre žalobcu užitočné podstatným spôsobom. Právny záujem nie je naliehavý, ak sa žalobca môže domáhať svojho práva prostredníctvom iných prostriedkov ochrany práva.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty opatrovníctva

Príklady situácií bez naliehavého právneho záujmu

Príkladom situácie, keď nie je daný naliehavý právny záujem, je prípad, keď katastrálny odbor Okresného úradu zo zákona zapíše právo k nehnuteľnosti záznamom na podklade verejnej listiny, napríklad rozsudku o rozvode manželstva pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V takom prípade nie je možné podať žalobu na určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, nakoľko zosúladenie skutočného stavu so stavom v katastri nehnuteľností je možné vykonať aj inak ako podaním žaloby.

Zosúladenie skutočného stavu s katastrom nehnuteľností

Pri určení existencie vlastníckeho práva je daný naliehavý právny záujem vždy vtedy, ak cieľom určovacej žaloby je dosiahnutie zosúladenia skutočného stavu so stavom zapísaným v katastri nehnuteľností. Napríklad, žalobca má naliehavý právny záujem na tom, aby bol zapísaný ako vlastník pozemku v katastri nehnuteľností, pretože bez takéhoto zápisu nie je oprávnený pozemok predať.

Spor o majetok v dedičstve

V prípade sporu o určenie toho, či vec patrí alebo nepatrí do dedičstva, sa tiež skúma naliehavý právny záujem. Ak sú majetok alebo dlhy poručiteľa medzi účastníkmi sporné, súd sa v dedičskom konaní obmedzí len na zistenie ich spornosti a pri výpočte čistej hodnoty dedičstva sa na ne neprihliada. V takom prípade sa účastníci môžu domáhať svojho práva žalobou, čo je práve určovacia žaloba podľa § 137 písm. c) C.s.p.

Žaloba na plnenie

Naliehavý právny záujem spravidla existuje vždy vtedy, ak nie je možné podať žalobu na plnenie podľa § 137 písm. b) C.s.p. Žalobca však naliehavý právny záujem na určení práva stratí, ak po podaní určovacej žaloby bola podaná aj žaloba na plnenie, pretože nastalo porušenie práva.

Vyporiadanie BSM

Obdobné otázky môžu vyvstávať aj v súvislosti s vyporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Nie je namieste žalovať na určenie toho, že určitá vec patrí alebo nepatrí do masy BSM, ak je možné žalovať na splnenie povinnosti a to priamo podaním žaloby o vyporiadanie BSM. Priamo v konaní o vyporiadanie BSM súd posúdi otázku, či predmetné veci patria alebo nepatria do BSM ako predbežnú otázku. Preto by súd určovaciu žalobu v takomto prípade zamietol z dôvodu nedostatku naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení, nakoľko vyhovujúce rozhodnutie by nevyriešilo obsah spornosti daného právneho vzťahu a po takomto konaní by nevyhnutne nasledovalo ďalšie konanie, t. j. konanie o vyporiadanie BSM.

Prečítajte si tiež: Ako získať právnu pomoc bezplatne?

Riešenie problémov s vlastníctvom pozemkov

Rozdrobenosť pozemkov

Častým právnym problémom je vlastníctvo pozemkov, ktorého dôvody siahajú do minulosti. Veľká rozdrobenosť pozemkov na Slovensku, rôzne politické režimy s odlišným chápaním vlastníctva a zmeny pri prechode z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností prispeli k tejto problematike.

Evidencia pozemkov

Problémom je aj skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“ aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné, spolu nesúvisiace pozemky.

Užívanie pozemku nezakladá vlastníctvo

Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok.

Usporiadanie vlastníckych práv

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa na usporiadaní vlastníckych práv nedohodnete, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu. Avšak, vstup do takéhoto súdneho konania sa neodporúča, ak nemáte doklad o tom, že ste Vy alebo Vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli nejakým iným spôsobom.

Dobromyseľní oprávnení držitelia

Do konania Vám neodporúčame vstúpiť ani v tom prípade, ak ste vedeli, že daný pozemok nie je Váš a teda vedeli ste, že užívate cudzí pozemok. Bez takýchto dokladov by ste totiž neboli považovaní za v tzv. dobromyseľných oprávnených držiteľov a boli by ste v tzv. dôkaznej núdzi. Súd by v takomto prípade nemal inú možnosť ako prípadnú žalobu na určenie vlastníckeho práva k pozemku zamietnuť, s čím by mohli byť spojené ďalšie náklady pre Vás.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty starostlivosti o dieťa

Dodatočné prededenie novoobjaveného majetku

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný nejaký Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh na prededenie novoobjaveného majetku sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý bude viesť dedičské konanie.

Dedičská dohoda

Výsledkom takéhoto dedičského konania môže byť uzatvorenie dedičskej dohody s ostatnými dedičmi, že daný pozemok bude patriť Vám (či už bezodplatne voči ustupujúcim dedičom alebo za nejakú dohodnutú čiastku). Prípadne, ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, Váš problém by sa dal riešiť napr. dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, znovu by v tejto veci vedel rozhodnúť súd. Možnosti vysporiadania podielového spoluvlastníctva môžu byť rôzne, v zásade by však súd mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.

Platnosť kúpnej zmluvy

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, tak takáto zmluva bez ďalšieho v podstate nemôže mať žiadne účinky, keďže nie je dodržaná predpísaná písomná forma zmluvy na prevod nehnuteľnosti. V takomto prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne aj so všetkými zákonnými náležitosťami, a aby bola takáto zmluva podaná aj na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny, ktorá bola na základe takejto neplatnej zmluvy vyplatená predávajúcemu.

Vydržanie pozemku

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku. Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal, napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z nejakých iných obsahových dôvodov, tak takúto zmluvu taktiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov (samozrejme ak sú vytýkané nedostatky odstrániteľné). V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti - opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny, ktorá už bola uhradená).

Vplyv užívania nehnuteľnosti

Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívam pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom, a viem, že pozemok nepatrí mne, nemôžem tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva napr. vydržaním. Ak by som sa chcel stať vlastníkom, musím začať komunikovať s vlastníkom, ktorý je zapísaný na príslušnom liste vlastníctva a skúsiť sa s ním dohodnúť buď na nejakej forme užívania danej nehnuteľnosti.

Dobromyseľný oprávnený držiteľ

V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).

Riešenie situácie s chatkou na cudzom pozemku

Môže sa stať, že prarodič postavil napr. chatku niekde v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. V tej dobe mohol mať napr. ústne povolenie majiteľa pozemku avšak vlastnícke právo k pozemku sa nijako neriešilo ani v nasledujúcom období. Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a ja som zapísaný ako vlastník. Chatka je postavená na cudzom pozemku, teda na pozemku, ktorý vlastní iná osoba. V takom prípade je možné komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý mám záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke.

Vecné bremeno

Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.

Čierna stavba

Ak chatka zapísaná na liste vlastníctva nie je, nemám k nej ani žiadne doklady a ani na mestskom / obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, ktoré by sa danej stavby týkali, v takomto prípade by bolo v prvom rade potrebné vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak by sa to podarilo, tak je možné ďalej riešiť pozemok pod chatkou. Ak však nemám žiadne doklady k chatke, pôjde zrejme o čiernu stavbu a aj napriek tomu, že som presvedčený, že mi chatka patrí, pozemku pod chatkou sa nemám ako domáhať. V takomto prípade som neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči mne domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania danej nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.

Predaj podielov na pozemkoch

Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Častokrát sa na nás obrátia klienti, ktorí pozemky predajú a následne zistia, že by za predaj mohli získať viac peňazí. Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je bohužiaľ už neskoro niečo riešiť. Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.

Overenie vlastníctva

Ak vlastním nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Taktiež mi vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak napr. viem tento pozemok nejakým spôsobom identifikovať. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak sa neviete dohodnúť so spoluvlastníkmi, situáciu bude zrejme nutné vyriešiť súdom cestou podania žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník však určuje záväzné poradie, ako môže súd o vyporiadaní tohto spoluvlastníctva rozhodnúť. Súd prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. V prvom rade bude súd zisťovať, či vec je možné rozdeliť. Ak by dom nebolo možné rozdeliť, súd by prikázal dom za primeranú náhradu buď Vám alebo synovi Vášho brata. Iba v prípade, ak by vec žiadny zo spoluvlastníkov nechcel, rozhodol by súd o nariadení predaja a výťažok by rozdelil podľa podielov.

Exekúcia na podielovom spoluvlastníctve

Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.

Predkupné právo

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe.

Dodatočné konanie o dedičstve

Ak sa objaví po právoplatnosti uznesenia, ktorým sa konanie o dedičstve skončilo, ďalší poručiteľov majetok, prípadne aj dlh, súd na návrh vykoná o tomto majetku dodatočné konanie o dedičstve. Na dodatočné konanie o dedičstve je miestne príslušný súd, na ktorom bolo konanie o dedičstve skončené.

Podmienky vydržania vlastníckeho práva

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania (najčastejšie) vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť ako fyzická, tak i právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu.

Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní

Vo Vašom prípade je možné dôvodne sa domnievať, že splňate všetky predpoklady pre vydržanie predmetných pozemkov. Keďže túto skutočnosť je potrebné úradne deklarovať, je potrebné vyhotoviť osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice. V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice.

Neznámi a nezistení vlastníci

Problematika neznámych a nezistených vlastníkov na Slovensku sa týka desiatok tisícok ľudí. Za nezisteného vlastníka sa označuje osoba o ktorej nie sú v katastri nehnuteľností evidované žiadne údaje - teda ani údaj o mene a priezvisku (ako tomu je v prípade neznámeho vlastníka). Za neznámeho vlastníka sa označuje osoba o ktorej sú v katastri nehnuteľností evidované minimálne meno a priezvisko, pričom chýbajú niektoré z ďalších údajov, ako bydlisko, dátum narodenia a rodné číslo. Uvedený zmätok vo vlastníctve k nehnuteľnostiam a teda aj existencia nezistených a neznámych vlastníkov vznikla z dôvodu nedostatočnej (nesprávnej) evidencie vlastníkov zo strany štátnych orgánov. V súčastnosti neznámych a nezistených vlastníkov (až do času ich "zistenia") zastupujú dve štátom zriadené organizácie: Slovenský pozemkový fond a Lesy Slovenskej republiky.

Problém neznámych vlastníkov

Problém je to najmä pre samotných (nezistených / neznámych) vlastníkov a ich dedičov - keďže so svojím vlastníctvom nevedia nijako nakladať (teda napríklad ho predať alebo užívať) a v prípade smrti neznámeho/ nezisteného vlastníka jeho dedičia takéto nehnuteľnosti ani nezdedia. Vo väčšine prípadov navyše neznámi/ nezistení vlastníci alebo ich dedičia nemajú ani len tušenie, že sú vlastníkmi takýchto nehnuteľností.

Bežnosť neznámeho vlastníctva

Tento zmätok vo vlastníctve k nehnuteľnostiam sa týka obrovského počtu občanov a nehnuteľností na Slovensku - teda, žiaľ, je to celkom bežné. Presný aktuálny počet pravdepodobne nie je známy, avšak podľa posledných odhadov sa to týka takmer 5miliónov záznamov vlastníctva, čo predstavuje takmer pätinu všetkých záznamov (vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam) na území SR.

tags: #právnik #vysporiadanie #pozemkov #po #predkoch #podmienky