Predaj bytu po rozvode: Ako postupovať?

Rozvod manželstva je náročná životná udalosť, ktorá prináša množstvo zmien a otázok, najmä v oblasti majetku. Jednou z najčastejších a najcitlivejších otázok je, ako naložiť so spoločným bývaním, najmä ak ide o byt alebo dom, ktorý bol nadobudnutý počas manželstva a financovaný hypotékou. Tento článok sa zameriava na postup pri predaji bytu po rozvode, pričom zohľadňuje rôzne situácie a možnosti, ktoré môžu nastať.

Rozvod a majetkové vysporiadanie

Rozvodom manželstva zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). To znamená, že majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva, sa stáva predmetom vysporiadania. Ak sa manželia nedohodnú na spôsobe vysporiadania BSM, rozhodne o ňom súd. Pri rozhodovaní súd prihliada na viaceré faktory, ako napríklad:

• Kto sa viac zaslúžil o nadobudnutie majetku
• Kto sa staral o deti a domácnosť
• Zdravotný stav a možnosti zárobku oboch manželov

Dôležité je rozlišovať medzi zánikom BSM a jeho vyporiadaním. Zánik BSM nastáva právoplatnosťou rozsudku o rozvode manželstva. Vyporiadanie BSM je proces, ktorým sa určí, ako sa spoločný majetok rozdelí medzi bývalých manželov.

Možnosti vysporiadania BSM

Existujú tri základné spôsoby vysporiadania BSM:

1. Dohoda manželov: Ide o najjednoduchší a najrýchlejší spôsob vysporiadania BSM. Manželia sa dohodnú na rozdelení majetku a spíšu dohodu, ktorá musí byť písomná a podpísaná oboma stranami. Ak je súčasťou BSM nehnuteľnosť, dohoda musí byť zavkladovaná do katastra nehnuteľností.
2. Rozhodnutie súdu: Ak sa manželia nedohodnú, môže ktorýkoľvek z nich podať návrh na vysporiadanie BSM na súd. Súd rozhodne o rozdelení majetku na základe vyššie uvedených kritérií.
3. Zákonná domnienka: Ak do troch rokov od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva nedôjde k dohode manželov ani k podaniu návrhu na súd, platí zákonná domnienka, že hnuteľné veci sú vo vlastníctve toho z manželov, ktorý ich užíva. Nehnuteľnosti a ostatné majetkové práva sa stávajú podielovým spoluvlastníctvom oboch manželov, pričom ich podiely sú rovnaké.

Predaj bytu v podielovom spoluvlastníctve

Ak sa po rozvode manželia stanú podielovými spoluvlastníkmi bytu, majú dve možnosti:

Prečítajte si tiež: Rozvod a obrúčka: Ako sa rozhodnúť?

1. Dohoda o predaji: Manželia sa dohodnú na predaji bytu a rozdelení kúpnej ceny. V tomto prípade je dôležité spísať dohodu, v ktorej sa presne určí, ako sa kúpna cena rozdelí. Zostatok kúpnej ceny po splatení hypotéky by sa mal rozdeliť rovným dielom, keďže ste podieloví spoluvlastníci a vaše podiely sú rovnaké. Vzhľadom na to, že ste však hypotéku splácali sám aj po zániku BSM, máte nárok požadovať, aby sa na splácaní hypotéky podieľala aj bývalá manželka v pomere zodpovedajúcom jej spoluvlastníckemu podielu. Ak sa ale na predaji bytu dohodnete, môžete pri rozdelení kúpnej ceny žiadať, aby Vám bývalá manželka zároveň uhradila pomernú časť splátok hypotéky a fixných nákladov na byt, ktoré ste uhrádzali po rozvode.
2. Súdne zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva: Ak sa manželia nedohodnú na predaji bytu, môže ktorýkoľvek z nich podať návrh na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o prikázaní bytu do vlastníctva jedného z manželov za adekvátnu náhradu vyplatenú druhému spoluvlastníkovi. Obvykle súd prikazuje byt tomu spoluvlastníkovi, ktorý v ňom žije. Ak bude Vaša manželka s predajom bytu súhlasiť, potom je potrebné vyriešiť otázku, ako rozdeliť kúpnu cenu. Ak sa s bývalou manželkou nedohodnete, stále máte možnosť obrátiť sa na súd, aby on vysporiadal podielové spoluvlastníctvo k bytu.

Postup pri predaji bytu

Ak ste sa s bývalou manželkou dohodli na predaji bytu, postupujte nasledovne:

1. Nájdite kupujúceho: Oslovte realitné kancelárie alebo inzerujte byt sami.
2. Uzavrite kúpnu zmluvu: Kúpna zmluva musí byť písomná a podpísaná oboma spoluvlastníkmi (alebo ich splnomocnenými zástupcami). Prípadne, Vám môže udeliť plnú moc na predaj svojho spoluvlastníckeho podielu. Podpis na plnej moci musí byť overený a byt musí byť v plnej moci riadne špecifikovaný.
3. Získajte súhlas banky: Ak je byt zaťažený hypotékou, je potrebné získať súhlas banky s predajom.
4. Vklad do katastra nehnuteľností: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
5. Rozdelenie kúpnej ceny: Po prevode vlastníckeho práva na kupujúceho sa rozdelí kúpna cena podľa dohody medzi spoluvlastníkmi.

Daňové aspekty predaja

Pri predaji bytu po rozvode je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty. Ak dôjde k predaju nehnuteľnosti do 5 rokov od jej nadobudnutia do BSM, príjem z jej predaja bude zdaniteľným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Vychádzajúc so skutočnosti, že predávajúca je vlastníčkou nehnuteľnosti od jej nadobudnutia do BSM kúpou, a to najprv v právnom režime BSM a následne v režime výlučnej vlastníčky, v prípade predaja tejto nehnuteľnosti po vyporiadaní BSM sa pri príjme z predaja nehnuteľnosti uplatní v súlade s § 8 ods. 5 písm. Sumu vo výške 70 000 €, ktorú predávajúca preukázateľne vyplatila na základe dohody pri vyporiadaní BSM manželovi, možno považovať za výdavok vynaložený na dosiahnutie zdaniteľného príjmu a v súlade s § 8 ods. 2 ZDP sa uplatní ako výdavok pri príjme z predaja predmetnej nehnuteľnosti. Ako výdavok pri príjme z predaja nehnuteľnosti je možné uplatniť aj ďalšie výdavky vymedzené v § 8 ods. 5 ZDP, napr.

Ak však manželia vlastnili byt v BSM viac ako 5 rokov, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane z príjmov. Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9 ods. 1 písm.

Praktické príklady

Príklad 1: Manželia nadobudli byt do BSM v roku 2011. Rozviedli sa v roku 2021 a byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka. V roku 2025 byt predala. Keďže ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v BSM. To znamená, že manželka nemusí platiť daň z príjmov, pretože byt vlastnili spolu s manželom viac ako 5 rokov.

Príklad 2: Manželia nadobudli byt do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 sa rozviedli a na základe dohody o vyporiadaní majetku pripadol byt manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. V roku 2025 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra. V roku 2025 byt predali. V tomto prípade si môže manžel do daňových výdavkov zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu v roku 2021, teda sumu 70 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.

Prečítajte si tiež: Podmienky predaja domu po rozvode

Prečítajte si tiež: Sprievodca predajom bytu po rozvode

tags: #bsm #po #rozvode #predaj