Kúpna zmluva na predaj časti nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Kľúčovým dokumentom pri tomto procese je kúpna zmluva, ktorá definuje práva a povinnosti oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o kúpnej zmluve, jej náležitostiach a dôležitých aspektoch, ktoré je potrebné zvážiť pri predaji časti nehnuteľnosti, najmä bytu.

Základné informácie o kúpnej zmluve

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. Právny základ kúpnej zmluvy nájdeme v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Aby bola kúpna zmluva platná, musí spĺňať určité náležitosti. Medzi základné patria:

  1. Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť vždy písomná. Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti je neplatná.

  2. Označenie zmluvných strán: Je potrebné uviesť presné identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom. Napríklad:

    Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

    • Predávajúci: Mgr. Irena Molnárová, rod. Krštieňová, nar. 06. 05. 1957, r. č. 575506/1234, trvalý pobyt Rimavská Sobota, Nižná 5, č.
    • Kupujúci: PhDr. Ján Novák, rod. Novák, nar. 24. 12. 1980, r. č. 801224/1111, trvalý pobyt Čenčejovce 8, č.

  3. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy, teda nehnuteľnosť, musí byť v zmluve riadne identifikovaný, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres). Pri byte je potrebné uviesť:

    • súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,

    • popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu. Dôležité je vedieť, že balkóny, loggie a terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.

    • vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,

    • určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov,

      Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

    • úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

      Príklad: V skutočnosti sa jedná o dvojizbový byt č. 82 v osobnom vlastníctve v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, na Ulici Nižnej, číslo súpisné 8974, ktorý je situovaný na parcele č. 944/11 v celosti a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku v 6416/896937-inách. Byt tvoria dve obytné miestnosti, predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC a balkón. Príslušenstvom bytu je príručný hospodársky sklad č. 82 situovaný v 1. nadzemnom podlaží vchodu č. 5 patriaci výlučne tomuto bytu. Plocha bytu je 62,12m2, plocha príručného hospodárskeho skladu je 2,04m2, tak ako je to znázornené na pôdoryse III. poschodia a prízemia domu postavenom na Ul. Nižnej 5 v Rimavskej Sobote, pozemok parc. č. 944/11, v kat. úz. Tomašová, ktorý je prílohou tejto zmluvy.

  4. Kúpna cena: Musí byť jasne uvedená dohodnutá kúpna cena, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Cena by mala byť vyjadrená v eurách. Napríklad: Dohodnutá kúpna cena nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy je 30.000 €, slovom: tridsaťtisíc eur.

  5. Záväzok predávajúceho odovzdať byt: Predávajúci sa zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.

  6. Záväzok kupujúceho prevziať byt a zaplatiť kúpnu cenu: Kupujúci sa zaväzuje prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

    Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

  7. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.

    Príklad: Kupujúci ako nadobúdateľ bytu vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy, podľa ktorej správcom bytového domu súp. č. 8974 na Ul. Nižnej v Rimavskej Sobote, k. ú. Tomašová, v ktorom sa prevádzaný byt nachádza je Mestská bytová správa, s. r. o.

  8. Ďalšie dôležité náležitosti:

    • Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je kupujúcich viac, je potrebné vymedziť v kúpnej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z kupujúcich. V prípade, že sú kupujúci manželia, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobudnú nehnuteľnosť ako celok do BSM, a nie do podielového spoluvlastníctva.
    • Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.Príklad: Kúpna cena nehnuteľností bude zaplatená zo strany kupujúceho v deň podpisu kúpnej zmluvy vložením kúpnej ceny na účet určený predávajúcimi číslo: 123456789/9999 vedený v Superextrabanke, a. s.
    • Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať. V kúpnej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).Príklad: Kupujúci preberie nehnuteľnosti v stave, v akom sa nachádzajú. Stav nehnuteľnosti si overil ohliadkou nehnuteľností dňa 9. 5. 2024.
    • Určenie lehoty na odovzdanie bytu: Je dôležité stanoviť, kedy predávajúci odovzdá byt kupujúcemu.Príklad: Účastníci zmluvy sa dohodli, že kupujúci vstúpi do užívania nehnuteľnosti dňom 01. 06. 2024.
    • Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: Vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až vkladom do katastra nehnuteľností.Príklad: Účastníci zmluvy berú na vedomie, že táto kúpna zmluva sa stane platnou jej podpísaním a kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnostiam uvedeným v bode I. až vkladom do katastra nehnuteľností.
    • Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Je potrebné určiť, kedy prechádza zodpovednosť za prípadné škody na byte z predávajúceho na kupujúceho.Príklad: Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľností uvedených v bode I. tejto zmluvy prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku.
    • Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Kúpna zmluva by mala obsahovať ustanovenia o tom, ako sa budú riešiť prípadné vady bytu.
    • Uvedenie stavu meračov: Pri odovzdaní bytu je potrebné spísať stavy meračov energií (elektrina, plyn, voda).

Kúpna zmluva na byt a zákon o vlastníctve bytov

Pri predaji bytu je potrebné zohľadniť aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná.

Postup po podpísaní kúpnej zmluvy

Samotným podpísaním kúpnej zmluvy sa proces predaja nehnuteľnosti nekončí. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebné vykonať nasledujúce kroky:

  1. Overenie podpisov: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť overené notárom alebo na matrike.
  2. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností: Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva na príslušnom katastrálnom úrade. K návrhu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach a ďalšie potrebné dokumenty.
  3. Zaplatenie správneho poplatku: Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením správneho poplatku.
  4. Rozhodnutie katastra: Katastrálny úrad preskúma návrh na vklad a kúpnu zmluvu. Ak sú všetky náležitosti splnené, kataster povolí vklad vlastníckeho práva a kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti.

Predkupné právo

V kúpnej zmluve je možné dohodnúť aj predkupné právo. To znamená, že ak by kupujúci chcel v budúcnosti nehnuteľnosť predať, musí ju najskôr ponúknuť na kúpu predávajúcemu. Predkupné právo môže byť dohodnuté ako vecné právo, ktoré platí aj pre prípadných právnych nástupcov kupujúceho.

Príklad: Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy, a to na dobu určitú na desať (10) rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného Okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predkupného práva k predmetu kúpy.

tags: #predaj #časti #nehnuteľnosti #kúpna #zmluva #vzor

Ďalšie články