Predaj nehnuteľnosti a daň z predaja nehnuteľnosti a zdravotné odvody: Kompletný sprievodca

Aktualizované: 28. január 2021

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o dani z predaja nehnuteľnosti na Slovensku, s dôrazom na podmienky oslobodenia od dane, možnosti zníženia daňového základu a povinnosti platenia zdravotných odvodov.

Daň z predaja nehnuteľnosti - kedy ju musíte platiť?

Pri predaji nehnuteľného majetku vám neostane celý zisk. Časť z neho pôjde na platbu dane z predaja nehnuteľnosti. Ak ste zdedili alebo kúpili nehnuteľnosť a teraz ju chcete predať, je dôležité vedieť, či sa vás táto daň týka. Nevedomosť v tejto oblasti vás môže stáť tisíce eur.

Daň z predaja nehnuteľnosti nemusíte platiť vždy. Zákonodarca myslel aj na prípady, kedy príjem za predaj nehnuteľnosti nie je potrebné zdaniť a považuje ich za príjem oslobodený od zdanenia.

Prípady oslobodenia od dane z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov definuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Ide o nasledovné situácie:

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

• Predaj po 5 rokoch od nadobudnutia: Ak predávate nehnuteľnosť po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
  • POZOR: Platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy.
• Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením:
  • Po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia dedičom (pre prípad dedenia v druhom rade dedenia).
  • Po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia poručiteľom (pre prípad dedenia v prvom rade dedenia).
    • POZOR: Platí len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firmy.
• Predaj nehnuteľnosti s trvalým pobytom: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej najneskôr do 21.12.2010 a ak predajca v nej mal trvalý pobyt minimálne 2 roky pred jej predajom.
  • POZOR: Platí len pri byte alebo obytnom dome s najviac dvoma bytmi a vrátane pozemkov.
• Predaj nehnuteľnosti vydanej podľa osobitných predpisov:
  • POZOR: Tieto predpisy sa vzťahujú na proces vydania v rámci reštitúcie.
• Predaj po vyradení z obchodného majetku: Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
  • POZOR: Platí pre nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené do obchodného majetku firmy.

Príklad oslobodenia od dane:

• Príklad 1: Rodič vlastnil dom od roku 2017, zomrel v roku 2023 a syn dom predal v roku 2026. Keďže súčet vlastníctva otca a syna je 9 rokov, príjem z predaja je oslobodený.
• Príklad 2: Byt bol kúpený v júni 2020 a predaný v marci 2026. Od vkladu do katastra uplynulo viac ako päť rokov, takže príjem z predaja je oslobodený.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

V Zákone o dani z príjmu sa často používa slovné spojenie moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva - v skratke nadobudnutie. Nadobudnutie podľa zákona môže nastať nasledujúcimi spôsobmi, a tým sa líši forma a čas nadobudnutia:

• Kúpa, výmena alebo darovanie: Nadobudnutie vzniká vkladom do katastra nehnuteľnosti.
  • POZOR: Skontrolujte si dátum vkladu do katastra. Aj pár dní, ktoré delia podpis zmluvy a vklad do katastra, vás môže stáť tisíce eur na dani a odvodoch do zdravotnej poisťovne.
• Dedenie: Nadobudnutie vzniká smrťou poručiteľa (pri dedení v druhom rade), inak pre dediča v prvom rade dedenia platí dátum nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.
• Reštitúcia alebo iné rozhodnutie štátneho orgánu: Nadobudnutie vzniká dňom rozhodnutia, resp. dňom právoplatnosti rozhodnutia ak dátum nebol určený samotným rozhodnutím.
  • POZOR: Skontrolujte si dátum rozhodnutia, resp. dátum právoplatnosti rozhodnutia. Aj pár dní, ktoré delia vydanie rozhodnutia a nadobudnutím právoplatnosti, vás môže stáť tisíce eur na dani.

Ako si znížiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Ak nie je možné s predajom nehnuteľnosti počkať do doby 5 rokov od nadobudnutia, máte legálnu možnosť znížiť výslednú daň. Zákon o dani z príjmu vám pritom ponúka širokú škálu možností, ako znížiť základ dane (t.j. zisk z predaja) a ušetriť:

• Uplatnenie vstupnej ceny nehnuteľnosti:
  • Pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je výdavkom zaplatená kúpna cena.
  • Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena zistená v čase nadobudnutia (znalecký posudok, rozhodnutie o dedičstve).
  • Pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či by bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu alebo nie:
    • Za predpokladu, že tento príjem bol oslobodený od dane z príjmu je výdavkom cena zistená v čase darovania (znalecký posudok).
    • Ak by príjem nebol oslobodený od dane z príjmu je výdavkom obstarávacia cena, za ktorú darca túto nehnuteľnosť nadobudol.
• Preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, resp. údržbu nehnuteľnosti.
• Výdavky súvisiace s nadobudnutím nehnuteľnosti (právne služby, poradenstvo, znalecký posudok, odmena sprostredkovateľovi predaja).
• Priame výdavky na výstavbu nehnuteľnosti vo vlastnej réžii a výdavky na predaj (faktúry od zhotoviteľa, zmluvu o dielo, úrok z hypotekárneho úveru, poplatky za znalecký posudok, poplatky za spracovanie kúpnej zmluvy, sprostredkovateľský poplatok a iné).
• Pri nehnuteľnosti kúpenej na hypotekárny úver:
  • Zaplatené úroky z úveru voči banke, resp. sporiteľni.
  • Výdavky spojené s ukončením úverovej zmluvy, vedením účtu a pod.
• Povinné platené poistné z týchto príjmov.

Upozorňujeme, že ak sa predáva nehnuteľnosť spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. V prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za nehnuteľnosť.

Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - nehnuteľnosť nie je zahrnutá v obchodnom majetku: Príjem z predaja sa zahŕňa do základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere, existuje však aj možnosť dohody v inom pomere. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - nehnuteľnosť je zahrnutá v obchodnom majetku: Príjem z predaja sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom ju manželia na túto činnosť využívali. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
• Podielové spoluvlastníctvo: Príjem z predaja sa zaratúva podľa jednotlivých pomerov tak, ako je uvedené v liste vlastníctva. V rovnakom pomere sa zaratúvajú aj výdavky.

Daňové priznanie a sadzby dane

V daňovom priznaní uvediete príjem za predaj nehnuteľnosti a zároveň aj zodpovedajúce výdavky. Ak sú výdavky vyššie ako príjem v daňovom priznaní sa na stratu neprihliada.

Zdaniteľný príjem z predaja je rozdiel medzi dosiahnutým príjmom a preukázanými výdavkami. Tento zisk patrí do § 8 (ostatné príjmy), v priznaní sa uvádza v príslušnej tabuľke a nejde o aktívny príjem, preto sa naň nevzťahuje nezdaniteľná časť na daňovníka.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Ak príjem nie je oslobodený, zdaňuje sa 19 % do výšky 41 445,46 eur (v roku 2023) a 25 % z časti základu dane nad touto hranicou.

Príklad výpočtu dane:

Pani Jana nadobudla v roku 2020 byt za 100.000 EUR. V byte vykonala rozsiahlu rekonštrukciu v hodnote 15.000 EUR. V roku 2022 pani Jana tento byt predala v spolupráci s realitnou kanceláriou za 130.000 EUR. Provízia realitnej kancelárie bola vo výške 3.900 EUR. Z akej sumy vypočítame daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti? Od celkového príjmu za predaj bytu odrátame všetky oprávnené výdavky vrátane kúpnej ceny, ktorú sme za byt v roku 2020 zaplatili. Výpočet bude nasledovný: 130.000 - 100.000 - 15.000 - 3.900 = 11.100 EUR. Suma 11.100 EUR predstavuje náš zisk, resp. Pani Jana použije pre výpočet dane sadzbu 19%.

Zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti

V prípade, ak nemáte zákonné právo na oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti, okrem dane vás čaká aj úhrada zdravotných odvodov. Povinnosť zaplatiť zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti vyplýva z aktuálne platnej legislatívy, ktorá definuje povinnosti predávajúceho po ukončení realitného obchodu. Takáto povinnosť ale nevzniká automaticky každému.

Kedy je predávajúci oslobodený od platby zdravotných odvodov?

• Pri predaji po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti kúpou.
• Pri predaji po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti dedením.
• Pri predaji po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti darovaním.
• Pri predaji po 5 rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
• Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej reštitúciou alebo na základe osobitného predpisu.

Výška zdravotných odvodov

Predávajúci, ktorí predajú svoju nehnuteľnosť bez ohľadu na spôsob jej nadobudnutia počas trvania 5-ročnej lehoty, oslobodení od platenia zdravotných odvodov nebudú. Podľa zákona musia zaplatiť zdravotné odvody vo výške 14 %.

Výsledná výška zdravotných odvodov sa neplatí z celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti. Zdravotná poisťovňa určuje výslednú výšku týchto odvodov z vymeriavacieho základu.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

ZŤP osoby a zdravotné odvody

Osoby so štatútom ZŤP majú zo zákona polovičnú výšku zdravotných odvodov, rovnako ako pri platbe zdravotného poistenia. Po predaji akéhokoľvek nehnuteľného majetku do 5 rokov od jeho nadobudnutia tak budú uhrádzať odvody „len“ vo výške 7 %.

Zaplatené zdravotné odvody ako výdavok v daňovom priznaní

Zaplatené zdravotné odvody sa dajú využiť aj pri znižovaní základu dane. Legislatíva totiž umožňuje zahrnúť túto položku medzi preukázateľné výdavky. V rámci výpočtu základu dane sa zahrnú do daňového priznania k dani z príjmu, v ktorom sa priznávajú všetky príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.

Oznamovanie výšky zdravotných odvodov

Kým pri dani z predaja nehnuteľnosti musí daňovník zahrnúť výnosy z predaja nehnuteľného majetku do daňového priznania a vypočítať výšku tejto dane sám, pri zdravotných odvodoch vyráta ich výšku príslušná zdravotná poisťovňa. Robí tak na základe údajov vyplývajúcich z daňového priznania k dani z príjmu, ktoré bolo podané za rok, kedy bola daná nehnuteľnosť predaná.

Výšku zdravotných odvodov potom oznámi daňovníkovi formou ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Ak predávajúcemu vznikne povinnosť uhradiť zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti, zdravotná poisťovňa v rámci zaslaného ročného zúčtovania určí aj termín, dokedy majú byť odvody zaplatené. V ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia budú vyčíslené ako nedoplatok, ktorý je potrebné zaplatiť jednorazovo.

Príklad výpočtu zdravotných odvodov:

V prípade pani Jany bol zisk vo výške 11.100 EUR, takže zdravotná poisťovňa si vypočíta nedoplatok na zdravotnom poistení vo výške 1.554 EUR (14% z 11.100 EUR).

Dôležité termíny a povinnosti

• Daňové priznanie: Príjem z predaja nehnuteľnosti sa uvádza v daňovom priznaní za rok, v ktorom ste prijali prvú platbu alebo podpísali zmluvu (podľa toho, čo bolo skôr).
• Lehota na podanie daňového priznania: Daňové priznanie je potrebné podať v štandardnej lehote do konca marca nasledujúceho roka (možnosť predĺženia lehoty).
• Platba dane: Daň je potrebné zaplatiť v lehote na podanie daňového priznania.
• Ročné zúčtovanie zdravotného poistenia (RZZP): Po podaní daňového priznania zdravotná poisťovňa zaradí zisk z predaja nehnuteľnosti do ročného zúčtovania a vyrubí poistné.

Praktické rady na záver

• Dôkladná dokumentácia výdavkov: Odkladajte kúpnu zmluvu, uznesenie o dedičstve, znalecké posudky, faktúry za rekonštrukciu, províziu realitnej kancelárie, právne služby a poplatky.
• Stanovenie rozdelenia kúpnej ceny pri predaji stavby s pozemkom: Stanovte si interné rozdelenie kúpnej ceny (napríklad podľa znaleckého posudku), aby ste vedeli preukázať výdavky pre každú položku samostatne.
• Pozor na dátum nadobudnutia: Ľudia si mýlia dátum podpisu zmluvy s povolením vkladu do katastra a nesprávne odhadnú päťročnú lehotu.
• Darovanie a výdavky: Pri darovaní si často neuvedomia, že výdavok sa neurčuje automaticky kúpnou cenou darcu; rozhoduje, či by u darcu predaj bol, alebo nebol oslobodený.

tags: #predaj #nehnuteľnosti #a #daň #z #predaja