Dane z predaja nehnuteľnosti: Zmluvy, lehoty a podmienky oslobodenia

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Tento článok sa zameriava na daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti, zmluvy o budúcej zmluve, podmienky oslobodenia od dane a ďalšie súvisiace aspekty.

Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Dôležitý dátum nadobudnutia

Rozhodujúci je dátum nadobudnutia vlastníckeho práva, teda deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, nie podpis kúpnej zmluvy. Pri posudzovaní splnenia 5-ročnej lehoty je kľúčové, kedy dôjde k prevodu vlastníctva na kupujúceho. To nastáva až vkladom do katastra na základe riadnej kúpnej zmluvy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je len záväzok do budúcna a nemá vplyv na splnenie časovej podmienky pre oslobodenie od dane. Môžete ju uzavrieť aj skôr, avšak pre daňové účely je rozhodujúci až dátum vkladu vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy.

Príklad: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli vkladom do katastra 3. novembra 2020, kúpnu zmluvu odporúčame podpísať najskôr 4. novembra 2025, aby ste splnili podmienku 5-ročného vlastníctva a vyhli sa plateniu dane z príjmu.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Predaj nehnuteľnosti pred uplynutím 5-ročnej lehoty

Ak predáte nehnuteľnosť pred uplynutím piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja podlieha dani z príjmu.

Daňové priznanie a zdravotné odvody

Je potrebné podať daňové priznanie a zaplatiť daň z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou. Okrem dane z príjmu vzniká aj povinnosť zaplatiť zdravotné odvody vo výške 14 % zo základu dane (zisku z predaja).

Postup pri zdravotných odvodoch

Po podaní daňového priznania Finančná správa oznamuje zdravotnej poisťovni výšku príjmu, z ktorého sa majú vypočítať zdravotné odvody. Zdravotná poisťovňa následne vykoná ročné zúčtovanie poistného a pošle poistencom oznámenie o výške nedoplatku, ktorý je potrebné uhradiť.

Dôležité upozornenie: V praxi môže dochádzať k oneskoreniam alebo chybám v komunikácii medzi daňovým úradom a zdravotnou poisťovňou. Ak nedostanete oznámenie o nedoplatku, odporúčame písomne sa obrátiť na svoju zdravotnú poisťovňu a požiadať o preverenie, či bol príjem z predaja nehnuteľnosti zohľadnený v ročnom zúčtovaní poistného. Priložte kópiu daňového priznania a doklad o zaplatení dane.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, platí zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Ponuka na odkúpenie podielu

Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Na prijatie ponuky majú spoluvlastníci zákonnú 2-mesačnú lehotu.

Výnimky z predkupného práva

Zákonné predkupné právo sa neuplatní, ak ide o prevod blízkej osobe.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a predá svoj podiel tretej osobe bez ponuky ostatným spoluvlastníkom, títo môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy.

Postup pri porušení predkupného práva

Oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Náležitosti a význam

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

Náležitosti zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť.

Význam zmluvy

Podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti.

Vymáhanie plnenia zo zmluvy

Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

Osobitné prípady oslobodenia od dane z príjmov

Zákon o dani z príjmov upravuje aj osobitné prípady oslobodenia od dane z príjmov pri predaji nehnuteľností.

Dedenie v priamom rade

Ak sa predáva nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, vzťahuje sa na dosiahnutý príjem oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.

Reštitúcie

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitučných zákonov) sú oslobodené od dane za podmienky, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou.

Pozemkové úpravy

Do lehoty piatich rokov vlastníctva pozemku sa započítava aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený iným pozemkom podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, ak bol predaný pozemok nadobudnutý podľa zákona o pozemkových úpravách. Rovnako sa postupuje aj v prípade nadobudnutia pozemku dedením v priamom rade, ak poručiteľ nadobudol predmetný pozemok podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, zdaňuje sa prostredníctvom daňového priznania, pričom príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Výdavky

K príjmom daňovník uvedie sumu priraditeľných a preukázateľných výdavkov. Do výdavkov si daňovník započíta kúpnu cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol, zväčša uvedenej v kúpnej zmluve alebo ak sa vychádzalo zo znaleckého posudku, tak cenu zo znaleckého posudku. Okrem týchto základných výdavkov, si daňovník môže uplatniť výdavky na úpravy nehnuteľnosti, na prerábku, rekonštrukciu, t. j. výdavky, ktorými technicky zhodnotil nehnuteľnosť. Taktiež si do výdavkov môže zahrnúť výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod.

Strata z predaja

Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, tzn. stratu z predaja nehnuteľnosti na daňové účely nie je možné vykázať.

Predaj nehnuteľnosti v obchodnom majetku

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú využíva na podnikanie a teda, má ju zaradenú v obchodnom majetku v momente predaja, príjem z predaja nebude oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. V takomto prípade je výdavkom u daňovníka zostatková cena nehnuteľnosti zistená podľa § 25 ods. zákona o dani z príjmov.

Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku

V prípade, že daňovník v priebehu obdobia nehnuteľnosť preradil z obchodného majetku do osobného užívania a rozhodne sa takto vyradenú nehnuteľnosť predať, na účely oslobodenia od dane z príjmov pri predaji sa posudzuje 5-ročné obdobie odo dňa preradenia obchodného majetku do osobného užívania.

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

V prípade, že pri predaji nehnuteľnosti nie je možné uplatniť oslobodenie a jedná sa o príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, tento sa zahŕňa do základu dane, alebo čiastkového základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. V tom istom pomere ako si manželia rozdelia príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Predávaná nehnuteľnosť môže byť v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo aj viacerých daňovníkov. Ak sa jedná o takýto prípad, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Predaj rozostavanej stavby

Pri predaji rozostavanej stavby sa na daňové účely posudzujú samostatne rozostavaná stavba a samostatne pozemok, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena uvedená úhrnnou sumou, t. j. nie je samostatne vyčíslená suma stavby a samostatne pozemku.

Zámena nehnuteľností

Pri zámene nehnuteľností, ak nejde o nehnuteľnosti zahrnuté do obchodného majetku a nie je splnená podmienka oslobodenia, dochádza k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a príjem - či už peňažný, ako aj nepeňažný príjem- získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Zdravotné odvody z príjmu z predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnutý v ostatných príjmoch podlieha odvodu do zdravotného poistenia. Následne na základe údajov z daňového priznania, ktoré FS postúpi zdravotnej poisťovni, táto vykoná ročné zúčtovanie zdravotného poistenia a daňovníkovi vzniká povinnosť vyrovnať nedoplatok z ročného zúčtovania ZP.

Povinnosť podať daňové priznanie

Podať daňové priznanie musíte vždy, ak ste predali byt a príjem z tohto predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov. Takýto príjem z predaja nehnuteľnosti sa potom zaraďuje medzi ostatné príjmy a to ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

tags: #predaj #nehnutelnosti #dan #zmluva #o #buducej