Predaj stavebného pozemku: Katastrálny postup a dôležité aspekty

Predaj stavebného pozemku je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platných právnych predpisov. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o katastrálnom postupe pri predaji stavebného pozemku, ako aj o ďalších dôležitých aspektoch, ktoré je potrebné zvážiť pred samotným predajom.

Úvod

Predaj pozemku, najmä ak je označený ako stavebný, si vyžaduje dôkladné preverenie jeho stavu a dodržanie právnych predpisov. Či už ide o stavebný, poľnohospodársky alebo iný typ pozemku, je dôležité poznať proces predaja, právne náležitosti a faktory, ktoré môžu ovplyvniť jeho cenu. Mnohé pozemky sú často označované ako "stavebné", no nemusí to automaticky znamenať, že je na nich povolená výstavba.

Identifikácia stavebného pozemku

Overenie v katastri nehnuteľností

Z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok, pretože katastrálny zákon pojem stavebný pozemok vôbec nepozná. Katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z.) má v § 9 stanovených 10 kategórií pozemkov: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy. Ak ste majiteľom pozemku, ktorý je označený ako „zastavaná plocha a nádvorie“, budete môcť stavať, pretože pozemok spĺňa jednu z definícii stavebného pozemku. Ide o pozemok zastavaný stavbou. Kategória „ostatné plochy“ je taktiež vhodná na výstavbu. Môže sa však stať, že pozemok je v katastri vedený ako „zastavané plochy a nádvoria“, a v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade to nemusí byť stavebný pozemok. Ak je na pozemku zapísanom v katastri nehnuteľností možné realizovať stavbu, potom neexistujú žiadne problémy. Predsa však, veľa dôležitých informácií o tom-ktorom pozemku si môžete overiť prostredníctvom výpisu z katastra nehnuteľností, napr.

List vlastníctva je verejný dokument, ktorý obsahuje súpis všetkých evidovaných nehnuteľností v danom katastrálnom území, eviduje vlastníka alebo spoluvlastníkov, ktorí majú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. List vlastníctva sa uschováva na príslušnom katastrálnom úrade. Ide o úrad v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, v ktorom má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. Dokument sa nevydáva v originálnej verzii. K dispozícii záujemcom je iba kópia listu vlastníctva, ktorá slúži ako aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, ktorý môže byť použitý na právne účely alebo ako informatívny dokument. List vlastníctva si môžete vyhľadať na katasterportál.sk, môžete to urobiť podľa viacerých parametrov (napr. Ak potrebujete do listu vlastníctva len nazrieť kvôli prevereniu nehnuteľnosti alebo kvôli získaniu podrobnejších informácií o vlastníkovi, postačí vám on-line výpis z katastra nehnuteľností. Získanie výpisu online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle a jednoduché preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, ktoré vám pomôže pred kúpou.

Územný plán obce

Ak potrebujete zistiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, vo väčšine prípadov budete musieť nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). V súčasnosti je k dispozícii aj webová stránka, na ktorej je veľa informácii o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie údaje však získate na príslušnom úrade (najmä na obecnom úrade).

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu

Ak máte stavebný pozemok, s najväčšou pravdepodobnosť vám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Postup pri vydávaní stavebných povolení a územných rozhodnutí je upravení stavebným zákonom. Čo však v prípade, ak ide o pozemok, ktorý patrí do kategórií „záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica, alebo trvalý trávnatý porast“? Taký pozemok je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, keďže je chránený zákonom (podľa zákona č. 220/2004 Z. z. Ak ste kúpili pozemok označený ako „ostatné plochy“ alebo pozemok, ktorý patrí do poľnohospodárskeho pozemku (kategórie 2 až 6), stavebné povolenie je možné vybaviť. Pokiaľ ide o výstavbu, vždy je smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Na príslušnom stavebnom úrade sa môžete dôkladne oboznámiť s územným plánom obce. Pozemok sa môže nachádzať v zastavanej časti obce (intravilán) alebo mimo nej (extravilán). V zásade to nerozhoduje o tom, či na danom pozemku môžete stavať, o tom rozhoduje územný plán obce a nie je vylúčené, že pozemok v extraviláne je určený na výstavbu. Ak sa stavebný pozemok nachádza či už v intraviláne alebo v extraviláne tej-ktorej obce, bude potrebné najprv zabezpečiť si vyňatie tohto pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a následne si vybaviť územné rozhodnutie o umiestnení stavby.

Odňatie poľnohospodárskej pôdy potrebujete k vybaveniu stavebného povolenia vtedy, keď chcete stavať dom na pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Odňatie sa vybavuje na príslušnom pozemkovom úrade. Pri odnímaní pôdy si treba dať pozor na bonitu odnímanej pôdy. Tú zistíte na katastri, keď požiadate o informáciu BPEJ pre danú parcelu.

Postup predaja pozemku

Slovenský pozemkový fond (SPF)

V prvom rade je potrebné aby obec riešila územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Stanoviská k stavbám vydáva Centrum stanovísk a vecných bremien SPF v Martine.

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF (ďalej len ako „pozemok SR-SPF/NV-SPF“), je potrebné doložiť:- výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby),- technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné),-vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia),- vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru,- vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. /vyjadrenie musí byť na pôvodné pozemno-knižné, resp. E-KN parcely, nie na C-KN stav a vydáva sa na základe doručených dokladov z katastrálneho odboru o prešetrení právneho stavu predmetnej parcely. Vyjadrenie nie je potrebné, ak sa podľa písomného vyjadrenia katastrálneho odboru jedná o neknihované parcely/,- zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté (uviesť, či ide o E-KN alebo C-KN parcely a určiť, ktoré parcely sú vo vlastníctve SR a NV).

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.Adresa centrálnej podateľne SPF je:Slovenský pozemkový fondBúdková 36817 15 Bratislava

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Prevod pozemkov na obec je možný na nové stavby len na základe vydaného právoplatného rozhodnutia (územného rozhodnutia, stavebného povolenia,…), v ktorom je ako stavebník uvedená obec. Bezodplatný prevod je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF. Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu, tzn. dôležitá je aj grafická časť územného plánu. Bezodplatný prevod je teda možný, pokiaľ je vydané územné rozhodnutie na stavbu a je v územnom pláne daná stavba uvedená definovaná ako verejnoprospešná stavba na žiadaných pozemkoch a žiadateľ disponuje stanoviskom k umiestneniu stavby, t. j. územné rozhodnutie nebolo vydané bez vyjadrenia SPF a je právoplatné.

Obec predkladá doklady:- Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec)- Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu- Kópia stanoviska SPF k stavbe- Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby- Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu- Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok- Znalecký posudok v rozsahu prevodu- Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste. Pokiaľ bude spis posúdený ako spôsobilý, bude žiadateľa po určení ceny kontaktovať príslušné pracovisko Slovenského pozemkového fondu, ktoré oznámi výšku tejto ceny, za ktorú SPF predá žiadaný pozemok. Pokiaľ žiadateľ s danou cenou súhlasí, fond bude ďalej pokračovať v riešení veci. Vzhľadom na zložitosť ďalšieho postupu podľa interných predpisov SPF a veľmi veľkého počtu doručených žiadostí, celý proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy trvá dlhší čas. Presný časový sled nie je možné určiť. Nakoľko uvedená problematika (majetkovoprávne usporiadanie) nepodlieha konaniu podľa zákona o správnom konaní, neviažu sa k vybaveniu spisu žiadne lehoty. Snahou SPF je postupovať čo najrýchlejšie. Fond má za cieľ v tomto kalendárnom roku výrazne skrátiť čakacie lehoty na vybavenie žiadostí a tiež zlepšiť komunikáciu s fyzickými aj právnickými osobami, ktoré zamýšľajú kúpiť pozemok od SPF, príp.

Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku. Upozorňujeme, že znalecký posudok je nevyhnutným dokladom pri každom prevode pozemkov SPF. V prípade prevodu je potrebné vyhotoviť geometrický plán na odčlenenie pozemku.

Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť ku každej žiadosti o odkúpenie pozemku SPF, o zámenu, alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok (najlepšie už pri podaní žiadosti Slovenskému pozemkovému fondu) sú:-aktuálne stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku/pozemkov v súlade s územnoplánovacou informáciou, kde bude uvedené:

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na auto

• funkčné využite záujmového pozemku z hľadiska platného územného plánu obce s nasledovnými informáciami: základná charakteristika funkčného využitia územia, záväzné neprípustné (nevhodné) funkčné využitie územia, záväzné prípustné a obmedzené funkčné využitie územia,- vyjadrenie obce, či v súčasnosti pripravuje/nepripravuje zmeny a doplnky k územnému plánu,- vyjadrenie obce, či má/nemá výhrady k prevodu predmetného pozemku na Vás,- vyjadrenie obce, či na predmetnom pozemku v budúcnosti plánuje verejnoprospešnú stavbu,-vyjadrenie obce sa k cene pozemkov v mieste obvyklej,-vyjadrenie príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú E-KN parcelu).

Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, či k prevodu pozemku, resp. Nie.

SPF predáva pozemky výlučne v prípadoch, v ktorých to dovoľujú platné právne predpisy. Slovenský pozemkový fond predáva pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky najmä v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z., nariadenia Vlády SR č. 238/2010 Z. z. a zákona č. 330/1991 Zb. v platnom znení a pozemky vo vlastníctve tzv. nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení, príp. ďalších v osobitných prípadoch, v ktorých sú uvedené presné právne tituly, pri splnení ktorých fond môže žiadateľovi predať, zameniť nehnuteľnosť, resp. vysporiadať podielové spoluvlastníctvo.

Každá žiadosť je posudzovaná individuálne aj podľa širších okolitých vlastníckych vzťahov. Nakoľko nepíšete, či sa jedná o pozemok vo vlastníctve SR - SPF, alebo o pozemok nezisteného vlastníka správa SPF, na Vašu otázku zasielam nasledovnú odpoveď:

1. Slovenský pozemkový fond môže previesť pozemok vo vlastníctve štátu v zmysle platných právnych predpisov a za podmienok stanovených v § 3 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom:a) vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka, ktorý vlastní nadpolovičný podiel, a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku,b) zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka,c) nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť,d) založenia trvalých porastov pri splnení podmienok podľa § 2 ods. 6,e) usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu,f) usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom,g) vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách, v ktorých vlastnícke právo sa nevyporiadava podľa osobitného predpisu,h) vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica,

príp. SPF môže takéto pozemky vo vlastníctve štátu odpredať za podmienok stanovených v § 34 ods. 4 písm. d) zákona č.330/1991 v znení neskorších predpisov - odpredaj pozemkov, ktoré sú právoplatným rozhodnutím príslušného stavebného úradu určené na výstavbu (samozrejme za predchádzajúceho súhlasného stanoviska SPF v konaní o umiestnení stavby).

2. Slovenský pozemkový fond pri pozemkoch nezistených vlastníkov môže previesť vlastníctvo podľa § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov z nasledujúcich dôvodov:a) účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu,b) rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu,c) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby,d) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky,e) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme,f) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim,g) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa osobitných predpisov, kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,h) usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov, príp. ak pozemok podľa §16 ods. 1 zákona č.180/1995 Z.z.

Právne aspekty predaja

Pri prevode nehnuteľností zákon vyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, a to najmä označenie zmluvných strán, špecifikáciu prevádzanej nehnuteľnosti a kúpnej ceny, prípadne aj spôsobu jej zaplatenia. Podpis predávajúceho na zmluve, teda Vás, musí byť úradne osvedčený. Účinnosť nadobúda zmluva až vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné vypracovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorého prílohou je práve kúpna zmluva. Ďalšou podmienkou je zaplatenie správneho poplatku. Môžete taktiež využiť služby advokátskej kancelárie, ktorá vypracuje všetky potrebné listiny potrebné pre predaj nehnuteľnosti, vrátane zastúpenia v katastrálnom konaní.

#

tags: #predaj #stavebneho #pozemku #kataster #postup