Vzor Kúpnej Zmluvy na Dom s Ťarchou: Komplexný Sprievodca

Kúpna zmluva na dom je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. V prípade, že na dome viazne ťarcha (napr. záložné právo, vecné bremeno), je potrebné túto skutočnosť v zmluve špecificky upraviť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na dom s ťarchou, vrátane jej náležitostí, dôležitých ustanovení a vzorových formulácií.

Čo je Kúpna Zmluva na Dom?

Kúpnou zmluvou na dom sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy (v tomto prípade dom) a previesť naňho vlastnícke právo k domu a kupujúci sa zaväzuje predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata každej kúpnej zmluvy tak spočíva v odplatnom prevode vlastníckeho práva k určitej veci.

Základné Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Dom

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ak ide o fyzickú osobu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Medzi podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na dom patria:

1. Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom a kupujúcom. Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo.
2. Označenie predmetu kúpy: Dôkladný popis nehnuteľnosti, aby bola nezameniteľná. Nehnuteľnosti sa opisujú podľa katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku (evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“), druhu pozemku a výmery pozemku. Pri stavbe sa uvádza súpisné číslo, druh stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená.
3. Záväzok predávajúceho odovzdať dom: Predávajúci sa zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.
4. Záväzok kupujúceho prevziať dom a zaplatiť kúpnu cenu: Kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Okrem týchto podstatných náležitostí je vhodné, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie dojednania, ktoré zabezpečia ochranu oboch strán a predídu prípadným sporom.

Prečítajte si tiež: Zmluva na Motocykel: Dôležité Aspekty

Dôležité Ustanovenia v Kúpnej Zmluve na Dom s Ťarchou

• Identifikácia ťarchy: Presný popis ťarchy, ktorá viazne na nehnuteľnosti (napr. záložné právo, vecné bremeno). Uveďte, v čí prospech ťarcha existuje, z akého titulu vznikla a aká je jej výška (ak je to relevantné).
• Zodpovednosť za ťarchu: Dohoda o tom, kto je zodpovedný za odstránenie ťarchy. Zvyčajne je to predávajúci, ktorý sa zaväzuje, že ťarchu odstráni do určitého termínu. Je možné dohodnúť sa aj na tom, že ťarchu prevezme kupujúci, pričom sa táto skutočnosť zohľadní v kúpnej cene.
• Zabezpečenie odstránenia ťarchy: Ak predávajúci zodpovedá za odstránenie ťarchy, je vhodné zabezpečiť túto povinnosť napríklad zložením peňažnej zábezpeky, bankovou zárukou alebo iným spôsobom.
• Dôsledky existencie ťarchy: Ujasnenie, aké dôsledky má existencia ťarchy na užívanie nehnuteľnosti kupujúcim.
• Kúpna cena a jej úhrada: Presná výška kúpnej ceny a spôsob jej zaplatenia. V prípade existencie ťarchy je možné dohodnúť sa na tom, že časť kúpnej ceny bude použitá na jej odstránenie.
• Nadobudnutie vlastníctva: Ustanovenie o tom, kedy prechádza vlastnícke právo na kupujúceho. Zvyčajne je to právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Odovzdanie nehnuteľnosti: Dohoda o termíne a spôsobe odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu. Je vhodné spísať preberací protokol, v ktorom sa zaznamená stav nehnuteľnosti a stav meračov energií.
• Zodpovednosť za vady: Ustanovenie o zodpovednosti predávajúceho za vady nehnuteľnosti.

Vzorové Formulácie v Kúpnej Zmluve na Dom s Ťarchou

Článok I: Predmet Zmluvy

• Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území [obec], obec [obec], okres [okres], ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [názov okresného úradu], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [číslo LV] ako:
  • parcela KN-C č. [číslo parcely], s výmerou [výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria;
  • parcela KN-C č. [číslo parcely], s výmerou [výmera] m2, druh pozemku: záhrady;
• Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - stavby, nachádzajúcej sa v katastrálnom území [obec], obec [obec], okres [okres], ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [názov okresného úradu], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [číslo LV], druh stavby: rodinný dom, súpisné číslo: [súpisné číslo], postavená na parcele KN-C, č. [číslo parcely].
• Pozemky a stavba ďalej spoločne len ako „predmet kúpy“.
• Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy.
• Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Článok II: Kúpna Cena a Platobné Podmienky

• Kúpna cena za predmet kúpy sa stanovuje dohodou zmluvných strán na sumu [suma] EUR (slovom: [suma slovom] eur).
• Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:
  • [Suma] EUR bude zaplatená do [dátum] na účet predávajúceho č. [číslo účtu].
  • Zostatok kúpnej ceny vo výške [suma] EUR bude zaplatený až po odstránení ťarchy (záložného práva) z predmetu kúpy, najneskôr však do [dátum].
• Zmluvné strany sa dohodli, že časť kúpnej ceny vo výške [suma] EUR bude použitá na úhradu dlhu zabezpečeného záložným právom, ktoré viazne na predmete kúpy.

Článok III: Ťarchy a Vecné Bremená

• Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy viazne záložné právo v prospech [meno záložného veriteľa], vzniknuté na základe [titul vzniku záložného práva], vo výške [výška dlhu].
• Predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností najneskôr do [dátum].
• Kupujúci berie na vedomie existenciu záložného práva a súhlasí s tým, že časť kúpnej ceny bude použitá na jeho úhradu.
• Predávajúci vyhlasuje, že okrem vyššie uvedeného záložného práva na predmete kúpy neviaznu žiadne iné ťarchy, vecné bremená ani iné práva tretích osôb, ktoré by obmedzovali kupujúceho v užívaní predmetu kúpy.

Článok IV: Nadobudnutie Vlastníctva a Odovzdanie Predmetu Kúpy

• Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.
• Predávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet kúpy kupujúcemu v stave zodpovedajúcom bežnej údržbe, najneskôr do [dátum]. O odovzdaní spíšu zmluvné strany preberací protokol.
• Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Článok V: Záverečné Ustanovenia

• Táto zmluva je vyhotovená v [počet] rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží [počet] rovnopisov.
• Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.
• Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.

Ďalšie Dôležité Aspekty

• Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Po podpise kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh podáva spravidla kupujúci, ale je možné dohodnúť sa aj inak.
• Poplatky: Zmluvné strany sa dohodnú, kto znáša poplatky spojené s osvedčením podpisov na zmluve a s katastrálnym konaním.
• Práva tretích osôb: Predávajúci by mal v zmluve vyhlásiť, že na predmete kúpy neviaznu žiadne práva tretích osôb, ktoré by obmedzovali kupujúceho v jeho užívaní (napr. nájomné zmluvy).
• Technický stav nehnuteľnosti: Kupujúci by si mal pred podpisom zmluvy dôkladne prezrieť technický stav nehnuteľnosti. V zmluve je vhodné uviesť, že kupujúci je so stavom nehnuteľnosti oboznámený a v akom stave ju preberá.
• Odovzdanie bytu: Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky odovzdania bytu. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.
• Zákonné záložné právo: Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva.
• Nedoplatky: Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Osobitné dojednania: Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.
• Riešenie sporov: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na spôsobe riešenia prípadných sporov, napríklad prostredníctvom mediácie alebo rozhodcovského konania.
• Doručovanie: Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov: osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom. Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia. Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.
• Záverečné ustanovenia: Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia. Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

Odporúčania

• Konzultácia s právnikom: Vzhľadom na zložitosť právnych vzťahov odporúčame konzultovať návrh kúpnej zmluvy s advokátom alebo notárom.
• Dôkladná kontrola: Pred podpisom zmluvy si dôkladne prečítajte všetky jej ustanovenia a uistite sa, že im rozumiete.
• Overenie informácií: Overte si všetky informácie uvedené v zmluve, najmä údaje o nehnuteľnosti a existencii ťarchy.

Prečítajte si tiež: Slovensko-poľská kúpna zmluva na motocykel

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

tags: #predajno #kupna #zmluva #na #dom #s