Prednostné Právo na Nájom Pozemku: Podmienky a Kontext v Slovenskom Právnom Poradku

Tento článok sa zameriava na problematiku prednostného práva nájmu poľnohospodárskej pôdy v Slovenskej republike, a to najmä v kontexte zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na podmienky, za ktorých nájomca poľnohospodárskej pôdy má prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, a aké faktory môžu toto právo ovplyvniť alebo dokonca zrušiť.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Zákon č. 504/2003 Z. z. upravuje nájomné vzťahy k poľnohospodárskej pôde a je považovaný za lex specialis vo vzťahu k všeobecnej úprave nájmu obsiahnutej v Občianskom zákonníku (§ 663 - 684 zákona č. 40/1964 Zb.). Právna úprava prednostného práva nájmu je obsiahnutá v § 13 ods. 2 tohto zákona.

Garancia prednostného práva nájmu

Zákonodarca prijatím zákona č. 504/2003 Z. z. v § 13 ods. 2 garantoval nájomcovi právo, že po skončení nájomnej zmluvy a v prípade jeho záujmu bude mať nájomca možnosť ako prvý uzavrieť s prenajímateľom novú nájomnú zmluvu na pozemky, ktoré doteraz užíval na základe nájomnej zmluvy za predpokladu, že prenajímateľ ich bude chcieť ďalej prenajímať.

Podmienky zániku prednostného práva nájmu

Prednostné právo nájmu nie je absolútne a existujú situácie, kedy nájomca toto právo stráca.

Porušenie povinností nájomcu

Za záväzok zo zmluvy netreba považovať len včasné a riadne uhrádzanie nájomného, na výške ktorého sa zmluvné strany t.j. nájomca a prenajímateľ dohodli, ale aj iné povinnosti vyplývajúce priamo z konkrétneho nájomného vzťahu, ako je napr. povinnosť zabezpečiť kontrolu kvality pôdy zameranej na obsah tzv. V praxi sa však najčastejšie možno stretnúť s porušovaním povinnosti včasne a riadne uhrádzať nájomné.

Prečítajte si tiež: Ako podať žiadosť

V prípade, že počas nájomného vzťahu sa nájomca dopustil čo i len raz konania vo forme omeškania platby nájomného, alebo zaplatil nižšie nájomné a v lehote ho nedoplatil, automaticky v zmysle zákona jeho prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy zaniká, a to aj napriek tomu, že zo strany prenajímateľa mu nebola daná výzva, resp. upozornenie na meškanie s vyplateným nájomného, resp. na jeho výšku.

Iné dôvody zániku prednostného práva

Nájomca nemá prednostné právo, ak:

• ich prenajme blízkej osobe a to bez ohľadu na účel využitia pozemkov - blízkou osobou sa rozumie podľa § 116 zákona č. 40/1964 Zb. právnickej osobe, ktorej je prenajímateľ členom, alebo spoločníkom, a to bez ohľadu napr. aj mieru jeho účasti v právnickej osobe. Tiež je potrebné konštatovať v tejto súvislosti že právnickou osobou sa nerozumie len obchodná spoločnosť alebo družstvo v zmysle zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov ale aj napr. občianske združenie podľa zákona č. 83/1990 Zb. o združovaní občanov v znení neskorších predpisov, cirkevné a náboženské združenia podľa zákona č. 308/1991 Zb. o slobode náboženskej viery a o postavení cirkví a náboženských spoločností, či nadácie a fondy podľa zákona č. 34/2002 Z.z.
• tieto pozemky nie sú určené po skončení na iné ako poľnohospodárske účely podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z.z.
• tieto pozemky nebude užívať prenajímateľ sám, pričom zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v tejto súvislosti stanovuje podmienku aby bol prenajímateľ napr. tzv. SHR - samostatne hospodáriacim roľníkom podľa zákona č. 105/1990 Zb.

Dĺžka trvania nájomnej zmluvy a jej ukončenie

V tejto súvislosti sa názory jednotlivých právnych expertov líšia, a to najmä vo vzťahu k dĺžke nájomnej zmluvy, pričom zákon č. 504/2003 Z. z. rozlišuje zmluvy:

• Na dobu určitú - tú možno ukončiť na základe písomnej výzvy prenajímateľa na vrátanie pozemkov, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy nájomcovi, pričom písomná výzva ako právny úkon musí byť dostatočne zrozumiteľná a musí byť doručená najneskôr rok pred uplynutím doby nájmu, ak sa uvedený právny úkon nevykoná zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov; to však neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len " fond ") nakladá podľa osobitného predpisu - § 16 zákona č. 180/1995 Z.z.
• Na dobu neurčitú - tú možno ukončiť na základe písomnej výpovede; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím doby nájmu podľa § 8 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov t.j. min.

Z výkladu daného ustanovenia zákona je možné vyvodiť, že nárok na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy sa uplatňuje tak v režime zmluvy na dobu neurčitú ako aj na dobu určitú, avšak v danom prípade sa prikláňam k právnemu názoru JUDr. Alexandra Bröstla ml. a spol. [1] ktorý vo svojej publikácií Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov komplexne vysvetľuje praktickú stránku problému zániku nároku nájomcu na prednostné uzatvorenie nájomnej zmluvy vôľou prenajímateľa ukončiť nájomnú zmluvu na dobu určitú - tzn.

Právny problém však vzhľadom na vyššie uvedené vzniká aj vo vzťahu k režimu zmluvy na dobu neurčitú, ktorá musí v zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov trvať minimálne 5 rokov a jej platnosť zaniká písomnou výpoveďou nájomcu s ročnou výpovednou lehotou a doručenou nájomcovi k 1. novembru ak sa zmluvné strany nedohodli inak.

Prečítajte si tiež: Seniori a nakupovanie na Slovensku

Cena nájmu a jej vplyv na prednostné právo

Problematickým ustanovením pri uplatňovaní prednostného práva nájmu v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov je cena nájmu - t.j.

Prenajímateľ ako vlastník pozemku v prípade, že má záujem o prenajatie pôdy pôvodnému nájomcovi v zmysle tohto ustanovenia je v pozícii, že nemôže očakávať zo strany pôvodného nájomcu navýšenie nájomného nakoľko v prípade, že nájomca obhospodaruje celé katastrálne územie cena obvyklého nájomného sa bude odvíjať od priemernej ceny nájmu v danom katastrálnom území, čo v podstate bude určovať pôvodný nájomca a čo pre prenajímateľa resp. Je pravdou, že na jednej strane chcel aj týmto ustanovením zákonodarca zabezpečiť riadne a dlhodobé obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy v Slovenskej republike, teda presadzoval záujem verejný, avšak opomenul pritom aj na záujem individuálny - t. zn. záujem vlastníka, resp.

Uvedený § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov spôsobuje v praxi výkladové nezrovnalosti a právny názor, že pôvodný nájomca bude mať vždy právo prednostného práva nájmu za obvyklú cenu nájmu považujem za nesprávny, nekomformný a v rozpore s demokratickými zásadami právneho a demokratického štátu, nakoľko v prípade jeho akceptácie by došlo k tak závažným zásahom do absolútneho práva každého - vlastníckeho práva, ktorému poskytuje ochranu jednak Ústava SR v článku 20 a jednak Európsky dohovor o ľudských právach a základných slobodách (ďalej len EDLP) v dodatkovom protokole č.

Zákonodarca sa v ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. V takom prípade mám za to, že ak prenajímateľ splní zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších požadované podmienky na ukončenie nájomnej zmluvy - a to či už v lehote požiada nájomcu o vrátenie pozemkov alebo doručí výpoveď nájomcovi riadne a včas a uplynie výpovedná lehota, má prenajímateľ právo prenajať svoje pozemky tretej osobe za podstatne výhodnejších podmienok ako mu ponúka pôvodný nájomca, ktorému síce patrí prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy, ale len v takom prípade, že naplní podmienky upravené v § 13 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z.

Praktické aspekty a bežné problémy

V praxi sa často vyskytujú situácie, kedy je uplatňovanie prednostného práva nájmu komplikované.

Prečítajte si tiež: VUC a sociálne veci: Cesta do Domova dôchodcov

Nájomné zmluvy a obvyklá výška nájomného

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Podľa platnej právnej úpravy § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., „Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.” Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Užívanie pozemkov a práva nájomcov

Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“):„Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Prenájom pozemkov Slovenským pozemkovým fondom (SPF)

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav ( vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

Predkupné právo a jeho vzťah k nájmu

V kontexte nájmu poľnohospodárskej pôdy je dôležité rozlišovať medzi prednostným právom nájmu a predkupným právom. Predkupné právo sa týka situácie, keď vlastník pozemku zamýšľa pozemok predať.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe.

Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j.

Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Zmluvné predkupné právo

Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“ (KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax (komentár) III., Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP, Bratislava : EUROUNION, spol. s r.

tags: #prednostne #pravo #na #najom #pozemku #podmienky