Podmienky prenájmu budovy v osobnom vlastníctve

Právny poriadok Slovenskej republiky, vychádzajúci z Občianskeho zákonníka, umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti nakladať s ňou v medziach zákona, čo zahŕňa aj možnosť jej prenájmu tretím osobám. Principiálne platí, že každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá vlastní nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas, a to aj opakovane. Táto činnosť sama o sebe nemusí mať charakter podnikateľskej činnosti, ktorá by vyžadovala osobitné oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom na prenechanie nehnuteľnosti do nájmu je nájomná zmluva.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp nakladania s majetkom je prelomený verejnoprávnou úpravou živnostenského zákona, ktorý vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Živnostenský zákon a prenájom nehnuteľností

Živnostenský zákon definuje prenájom nehnuteľností ako živnosť, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Základnými službami sa rozumejú služby, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Medzi základné služby nepatrí napríklad upratovanie prenajímaných priestorov alebo stráženie nehnuteľnosti.

Ak fyzická alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej 5 vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi, považuje sa to za prevádzkovanie parkoviska, čo je tiež živnosť.

Doplnkové služby a živnostenské oprávnenie

Poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej riadne užívanie prenajímaných priestorov, ale súvisí s prenajímaným priestorom a smeruje k vylepšeniu podmienok užívania, má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Pre prenajímateľa nehnuteľnosti nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov. Súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom. Obsah živnosti „Prenajímanie nehnuteľností“ nezahŕňa zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb, a to ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb aj súvisiace doplnkové služby.

Príklady z praxe

V praxi sa možno stretnúť s prípadmi znenia predmetov podnikania ako „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“. Ak prenajímateľ mieni poskytovať popri prenájme napríklad určitého nebytového priestoru v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb.

Osobitné prípady prenájmu

Nájom obytných miestností

Občiansky zákonník upravuje v ustanoveniach § 685 a nasl. podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na účely trvalého bývania. Na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Krátkodobé ubytovanie

Občiansky zákonník upravuje v ustanoveniach § 754 a nasl. podmienky krátkodobého poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených. Kategorizáciu ubytovacích zariadení určuje osobitný predpis.

Kategorizácia ubytovacích zariadení

Kategorizáciu ubytovacích zariadení upravuje vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z., ktorá upravuje kategorizáciu ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried. Kategorizácia sa vzťahuje na ubytovacie zariadenia s kvalifikáciou hotela, botela, penziónu, turistickej ubytovne, chatovej osady, kempingu, ako aj ubytovania v súkromí. Ubytovacie zariadenia sa členia podľa druhu na kategórie a podľa vybavenia, úrovne a rozsahu poskytovaných služieb na triedy. Triedy sa označujú hviezdičkami od najnižšej triedy () po najvyššiu triedu ().

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Poskytovanie krátkodobého ubytovania bez stravovania

V praxi sa možno stretnúť s názorom, že ak nedochádza v prípade poskytovania krátkodobého ubytovania v nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve súčasne aj k poskytovaniu stravovania, na samostatné prenajímanie týchto priestorov sa nevyžaduje živnostenské oprávnenie. V uvedenej spojitosti treba poukázať najmä na dve skutočnosti: pôsobnosť živnostenského zákona a spôsob možnej regulácie vykonávanej činnosti v právnom rámci živnostenského zákona a iných osobitných predpisov.

V podmienkach živnostenského podnikania nemá vplyv na pôsobnosť živnostenského zákona poskytovanie stravovania. Jej súčasné poskytovanie môže mať vplyv iba na mieru regulácie vykonávanej činnosti z hľadiska jej (odlišného) kvalifikovania živnosti podľa druhu (ohlasovacia viazaná alebo voľná živnosť). Iný spôsob regulácie poskytovaného ubytovania je spojený s vyhláškou Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z. a jej prílohami, ktoré bližšie upravujú klasifikačné znaky ubytovania v súkromí i všeobecné požiadavky na ubytovacie zariadenia, vrátane osobitne uvedených všeobecných požiadaviek, ktoré sa vzťahujú (aj) na ubytovanie v súkromí.

Ubytovanie v súkromí

Ubytovanie v súkromí podľa vyhlášky predstavuje ubytovanie hostí (turistov) v izbách rodinných domov alebo sa na tento účel poskytuje celý objekt, napríklad dom (prázdninový dom), chalupa, chata. Podľa toho sa ubytovanie v súkromí rozdeľuje do kategórií izba a objekt. Do tejto kategórie ubytovania patrí i prázdninový byt.

Účel užívania priestorov

Zo stavebno-technického hľadiska je dôležité, na aký účel užívania slúžia priestory, ktoré sú prenajímané. Môže ísť o priestory určené na trvalé bývanie alebo priestory určené na (prechodné) ubytovanie, čo určuje vecnú kvalifikáciu ubytovacieho zariadenia a jeho právny režim. Členenie priestorov určených na bývanie alebo ubytovanie má zásadný význam pre verejnoprávnu úpravu živnostenského zákona.

Aprobačné ustanovenia živnostenského zákona

V právnom rámci aprobačných ustanovení živnostenského zákona môže osoba európskeho spoločenstva splniť a preukázať podmienky odbornej spôsobilosti u živnosti „Ubytovacie služby v ubytovacích zariadeniach s prevádzkovaním pohostinských činností v týchto zariadeniach a v chatovej osade triedy 3, v kempingoch triedy 3 a 4“ aj iným ako uvedeným (alternatívnym) spôsobom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Transferová dokumentácia k prenájmu

Prenájom nehnuteľností patrí medzi časté transakcie závislých osôb. Na každú z transakcií, ktorej predmetom je príjem z nájomného a výdavok za nájomné, sa musí vypracovať transferová dokumentácia k prenájmu. Nezáleží pri tom, či sa nájom poskytuje odplatne alebo bezodplatne, transferová dokumentácia k prenájmu je povinnosťou prenajímateľa a nájomcu vždy.

Dôvody prenájmu medzi závislými osobami

Najčastejšie sú predmetom prenájmu medzi závislými osobami nehnuteľnosti. V praxi napríklad spoločník prenajíma nehnuteľnosť svojej s.r.o. z rôznych dôvodov, ako napríklad 40-ročná doba odpisovania nehnuteľností slúžiacich na nevýrobnú činnosť, snaha mať hodnotnú nehnuteľnosť radšej vo svojom osobnom vlastníctve, než vo vlastníctve firmy, alebo flexibilný spôsob ovplyvňovania daňových výdavkov firmy cez výšku nájomného.

Obsah transferovej dokumentácie

Obsah transferovej dokumentácie závisí od toho, aký druh transferovej dokumentácie má daňovník viesť (skrátená, základná alebo úplná). Každá transferová dokumentácia k prenájmu by mala obsahovať určenie strán transakcie, popis predmetu nájmu a podrobný popis ceny nájomného.

Metóda transferového oceňovania

Skrátená transferová dokumentácia k prenájmu nemusí povinne obsahovať metódu transferového oceňovania a spôsob určenia ceny nájomného medzi závislými osobami. V prípade prenájmu nehnuteľností je pravdepodobne najspoľahlivejšou metódou transferového oceňovania metóda nezávislej trhovej ceny. Pre určenie ceny, ktorá zodpovedá princípu nezávislého vzťahu, sa pri metóde nezávislej trhovej ceny vyžaduje vysoká porovnateľnosť. V prípade prenájmu nehnuteľností je tak potrebné vychádzať z cien prenájmov v rovnakej alebo podobnej lokalite a brať do úvahy len prenájmy s porovnateľnými súvisiacimi službami.

Výnimka z kontrolovanej transakcie

Zákon o dani z príjmov uvádza jednu výnimku z kontrolovanej transakcie. Podľa nej sa transferové oceňovanie nevzťahuje na prenájom nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, ktorú prenajíma fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti zaväzuje. Povinnosti vlastníka stavby špecifikuje stavebný zákon. Okrem toho, zákon o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci (BOZP) ustanovuje všeobecné zásady prevencie a základné podmienky na zaistenie BOZP. Povinnosti fyzických osôb, fyzických osôb - podnikateľov a právnických osôb na úseku ochrany pred požiarmi upravuje zákon o ochrane pred požiarmi (OPP) a vyhláška MV SR o požiarnej prevencii.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností a daň z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu.

Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú sumu.

Kaucia (zábezpeka)

Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Oslobodenie od dane

Dôchodca, ktorý prenajíma byt, si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur.

Prenájom nehnuteľností v praxi

Dlhodobý prenájom nehnuteľností je bežný pojem. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty a chalupy, ale tiež kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Rozdiel je v prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva. V prípade nehnuteľností patriacich do majetku obce alebo mesta je potrebné mať súhlas majiteľa, t.j. obce.

Najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami je v hlavnom meste a v Košiciach. Dlhodobý prenájom je nájom nehnuteľnosti dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden mesiac súvislé v kalendárnom roku. Realitné kancelárie rozoznávajú krátkodobý prenájom, strednodobý prenájom a dlhodobý prenájom nehnuteľnosti. Záujmom väčšiny majiteľov, najmä pri bytových priestoroch, je predovšetkým dlhodobý prenájom. Nájomná zmluva sa obvykle uzatvára na dobu jedného roka.

Prenajímanie nehnuteľností na Slovensku je pomerne výhodné, v mnohých lokalitách dokonca ponuka prevyšuje dopyt. Mladé rodiny radšej investujú do splácania vlastnej hypotéky ako do neustáleho splácania cudzieho bytu. Ceny za prenájom nehnuteľností závisia nielen od lokality v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza ale aj jej typu. Najvyššie ceny sú v centrách miest, najmä v centre Bratislavy.

Najväčší záujem je o jednoizbové a dvojizbové byty s menšou rozlohou, ktoré sú zariadené aspoň základným nábytkom a elektrospotrebičmi. Vyhľadávajú ich najmä študenti a mladí ľudia po skončení školy, ktorí ešte nemajú prostriedky na splácanie úveru. V prípade splnenia určitých kritérií môže byť prenájom bytových priestorov celkom výhodná investícia, ktorá so sebou prináša minimum rizík.

Výšku nájomného bytových priestorov ovplyvňuje niekoľko faktorov: štandard bytu, jeho vybavenie nábytkom a elektrospotrebičmi, rekonštrukcia alebo pôvodný stav. Kvalitu bytu znižuje aj znečistený a hlučný vchod, menej príťažlivá lokalita a dopravná dostupnosť. Podnájomníkov zaujímajú aj náklady na bývanie, poplatky za elektrinu, vodu a plyn. Veľmi dobre sa prenajímajú byty v novostavbách.

Alternatívou študentského domova býva častokrát aj prenajatá izba v rodinnom dome alebo byte, pričom o súkromie sa podnájomník delí práve s rodinnou vlastníka. Veľa bytov vlastnia aj slovenské mestské a obecné samosprávy, ktoré prenajímajú byty za neporovnateľne nižšie sumy ako jednotlivci.

Prenájom rodinných domov, chát a rekreačných apartmánov

Menší záujem je o prenájom rodinných domov, resp. víl a rezidencií. Tie s nižším štandardom slúžia ako priváty pre študentov a mladých ľudí. Menšia časť slúži na rekreačné účely. No skutočný význam prenájmu rodinných domov reprezentujú domy s vyššou kvalitou, ktoré poskytujú vysoký štandard a nachádzajú sa v prestížnych lokalitách. Ceny za mesačný nájom sú pri tomto type nehnuteľností o niečo vyššie.

Po vzore zahraničných destinácií si aj na Slovensku hľadajú svoje miesto rekreačné apartmány, ktoré sa stali doslova trendom pre klientelu strednej triedy. Rozmáhajú sa najmä v slovenských zimných lyžiarskych strediskách a v turistických centrách. Možnosť sezónneho prenájmu znižuje výdaje za hypotečné splátky a údržbu nehnuteľnosti, ktorá sa tak stáva ziskovou.

Aj pri prenájme chát a chalúp sa náklady na ich udržiavanie neustále zvyšujú, a tak je ich poskytnutie pre iných rekreantov dobrý spôsob ako si nielen finančne prilepšiť ale predovšetkým získať prostriedky na údržbu.

Kancelárske priestory

Ďalším veľmi atraktívnym objektom na trhu s nehnuteľnosťami sú poly- a multifunkčné objekty, ktoré poskytujú množstvo kancelárskych priestorov na prenájom. Tie sú lákadlom nielen pre slovenské ale predovšetkým zahraničné firmy, ktoré hľadajú vysokú kvalitu a štandard.

Developerstvo a jeho význam

Podstatnú úlohu v tomto trende zohrávajú developerské spoločnosti, ktoré majú priam v náplni práce pretvoriť neatraktívne lokality na nové centrá záujmu domácich i zahraničných firiem a investorov. Úlohou takejto spoločnosti je predaj hotového projektu investorovi, zabezpečenie kupcov a nájomcov na kúpu a prenájom nehnuteľností.

Výber profesionálnej spoločnosti pri kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti je dobrou voľbou. Jedna možnosť je predaj či prenájom realizovať na vlastnú päsť, druhá možnosť sa spoliehať na rady a skúsenosti odborníkov - realitných maklérov, tzv. odborníkov na realitný trh.

Nákupné centrá a skladové priestory

Po ošiali nákupných centier v našom hlavnom meste sa tento pomerne výhodný spôsob prenájmu nehnuteľností dostáva aj do odľahlejších kútov Slovenska. Viaceré slovenské mestá majú svoje vlastné nákupné centrá, ktoré predstavujú desiatky m2 voľných plôch pre obchody, kaviarne, reštaurácie a pod.

Prenájom bytu v osobnom vlastníctve a štátny zamestnanec

Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť. Zákaz inej zárobkovej činnosti sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Ak colník popri prenájme bytu neposkytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom, samotný prenájom bytu nemožno považovať za podnikanie.

tags: #prenajom #budovy #v #osobnom #vlastnictve #podmienky