Prenájom Bytov cez Airbnb: Skúsenosti a Faktory Úspechu

V posledných rokoch sa Airbnb stalo významným hráčom v oblasti cestovného ruchu a prenájmov, a Slovensko nie je výnimkou. Čoraz viac ľudí využíva túto platformu na krátkodobé prenájmy, či už ako turisti hľadajúci alternatívu k hotelom, alebo ako majitelia nehnuteľností hľadajúci spôsob, ako si privyrobiť. Tento článok sa zameriava na skúsenosti s prenájmom bytov cez Airbnb na Slovensku, pričom zohľadňuje rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú úspech v tejto oblasti.

Airbnb ako Zmena v Cestovnom ruchu

Popularita krátkodobých prenájmov neustále rastie, pričom turisti aj biznis cestujúci čoraz častejšie uprednostňujú Airbnb pred tradičnými hotelmi. Dôvodov je viacero: flexibilita, často nižšia cena, možnosť ubytovania v autentickom prostredí a prístup ku kuchyni a ďalším zariadeniam, ktoré hotely bežne neponúkajú.

Krátkodobý vs. Dlhodobý Nájom: Čo je Výhodnejšie?

Máte byt alebo dom a láka vás vidina vyššieho zisku z prenájmu? Možno už prenajímate dlhodobo, ale mesačný nájom sotva pokryje splátku hypotéky. V takom prípade prichádza na rad otázka: oplatí sa na Slovensku prejsť na krátkodobý nájom, napríklad cez Airbnb alebo Booking?

Výhody a Nevýhody Krátkodobého Nájmu

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb či Booking prináša možnosť dosiahnuť pri dobrej lokalite aj dvojnásobný či trojnásobný výnos oproti klasickému prenájmu. Výhodou je aj flexibilita - byt môžete prenajímať len počas sezóny alebo vtedy, keď ho sami nevyužívate, a zároveň oslovíte medzinárodnú klientelu, ktorá je ochotná zaplatiť vyššie ceny.

Na druhej strane treba počítať s vyššími nákladmi na správu, pravidelným upratovaním, výmenou bielizne či riešením check-in/out. Ako hostiteľ musíte byť k dispozícii v chate v aplikácii Airbnb a na telefóne pre hosťa 24/7.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Výhody a Nevýhody Dlhodobého Nájmu

Dlhodobý prenájom je stabilnejšia voľba, ktorá prináša pravidelný mesačný príjem a vyžaduje si podstatne menej práce, keďže nájomník býva v byte dlhodobo. Výdavky na údržbu sú nižšie, pretože nehnuteľnosť sa menej opotrebúva.

Byt je navyše viazaný jedným nájomníkom, takže nemáte flexibilitu využívať ho podľa potreby, a vždy hrozí riziko problémového nájomníka či neplatiča, čo môže viesť až k právnym komplikáciám. Výber nájomcu patrí medzi kľúčové úlohy prenajímateľa pri dlhodobom prenájme. Snažte sa preto vždy maximálne overiť prípadného záujemcu (dostupné registre, sociálne siete, dotazník), aby ste eliminovali riziko neplatiča, prípadne neslušného nájomcu.

Správa Krátkodobých Prenájmov: Firmy a Sprostredkovatelia

Na Slovensku už pôsobí množstvo firiem a sprostredkovateľov, ktorí sa špecializujú na správu krátkodobých prenájmov cez Airbnb. Ich služby fungujú na princípe provízie - najčastejšie si berú 20-30 % z obratu alebo zisku. Pre majiteľa je najväčšou výhodou, že sa prakticky o nič nemusí starať - firma zabezpečí komunikáciu s hosťami, upratovanie, check-in aj nacenenie.

Tieto firmy často lákajú na vysoké výnosy a bezstarostný prenájom, no realita môže byť odlišná. Pretože majú pod zmluvou desiatky či stovky bytov, kvalita poskytovaných služieb nemusí byť vždy na špičkovej úrovni. V dôsledku toho môžu klesať hodnotenia od hostí, čo má priamy vplyv na obsadenosť a výsledný zisk majiteľa.

Lokalita a Sezónnosť: Kľúčové Faktory Úspechu

Pri rozhodovaní, či sa vám oplatí prenajímať byt alebo dom cez Airbnb, zohráva najväčšiu rolu lokalita. Byt v centre Bratislavy, v Starom Meste alebo blízko hlavnej železničnej stanice dokáže generovať niekoľkonásobne vyšší príjem ako rovnaká nehnuteľnosť na okraji mesta.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Výnosy z krátkodobého prenájmu sa líšia podľa ročného obdobia. Letná sezóna, vianočné sviatky alebo významné podujatia (konferencie, festivaly, športové akcie) dokážu obsadenosť a cenu prenájmu vystreliť nahor. V čase nízkeho dopytu však treba počítať s poklesom rezervácií . Vo mestách, ako je Bratislava, tento pokles možno sledovať od novembra do apríla, kedy sa výnos z prenájmu po odčítaní nákladov (energie, nájomné, hypotéka, náklady na upratovanie, pranie a správu) môže rovnať nule.

V Tatrách je naopak najlepšia sezóna v zime od novembra do marca pre turistov, ktorí cestujú za lyžovaním a zimnými športami. Výborná je aj letná sezóna od mája po september pre letnú turistiku. Mesiace ako apríl, a október a polovica novembra bývajú pre zlé počasie menej obsadené.

Preto sa môže javiť model kombinácie ako ideálnym riešením pre sezónnosť turizmu. Kombinácia dvoch typov prenájmu - dlhodobého a krátkodobého cez Airbnb.

Výpočet Zárobku: Príklad z Bratislavy

Pri výpočte zárobku za podnájom cez aplikáciu Aribnb sme si stanovili najnižšiu sumu za prenájom bytu na noc v Bratislave v Starom meste 60 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu počas týždňa. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu.

Najnižšia hodnota 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste sa pohybuje okolo 160 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoty nehnuteľnosti 128 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 574,78 €. Hodnota 3 izbového bytu v Bratislave v Starom meste je v priemere 320 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoti nehnuteľnosti 256 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 1 149,55 €.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Pri prenajímaní väčišeho bytu nezarobíte násobne viac, koľko má byt izieb. Je to mylná predstava. S väčším bytom vzniká väčší náklad na energie - vykurujete väčšiu plochu. Okrem toho nehnuteľnosť obýva 4 - 5 hostí, ktorý využívajú niekolkonásobne viac vody. Navyše energie v Starom meste sú vysoké z dôvodu zlého technického stavu budov a vyšších nákladov na vykurovanie (stará technologia). Myslite na to, že za každú osobu sa za pobyt len pridáva len cca 10-15 EUR/ noc fixne. V Bratislave v Starom meste je priemerná cena za noc v 3 izbovom byte cca 100 EUR.

Ak ide o garzónku alebo malé štúdio, zisk z prenájmu cez Airbnb je o niečo vyšší ako z dlhodobého prenájmu. V prípade väčšich bytov tento rozdiel môže byť signifikantný.

Pri rozhodovaní, či kúpiť byt na prenájom (či už cez Airbnb, alebo dlhodobo), treba brať do úvahy náklady na financovanie. Úrokové sadzby na hypotékach sa v posledných rokoch výrazne zmenili - zatiaľ čo v roku 2019 bolo možné získať úrok na úrovni 0,5 %, v roku 2025 sa už sadzby pohybujú okolo 4 %. Ďalším faktorom je cena samotných nehnuteľností, ktorá za posledných 10 rokov na Slovensku rástla mimoriadne rýchlo. Naproti tomu cena prenjájmov rastie neúmerne čo sa týka krátkodobého i dlhodobého prenájmu.

Daňové Povinnosti

Nezabúdajte aj na to, že za poskytovanie ubytovania na dlhodobý či krátkodobý prenájom cez Airbnb podlieha daňovej povinnosti. Preto je nutné rátať aj s nákladmi na daň z príjmu a DPH. Vzniká vám tak daňová povinnosť vo forme niekolkých daní. Ste povinný zisťovať informácie o hosťoch a predkladať ich každý mesiac na úrad.

Sadzba na ubytovacie služby je 5% (znížená sadzba). Na Slovensku májú všetky fyzické osoby povinnosť podať daňové priznanie za príjmy zo závislej činnosti. Dane sa viažu aj na prenajímanie nehnuteľnosti, ako činnosti, z ktorej plynie príjem. Daň z príjmov sa vzťahuje na všetky príjmy, ktoré dosiahnete ako poskytovateľ krátkodobého ubytovania. Táto daň je založená na základe výšky vašich príjmov, ako aj na vašom daňovom statuse. Daň z pridanej hodnoty (DPH) sa vzťahuje iba na príjmy, ktoré dosiahnete v rámci poskytovania ubytovania. DPH je stanovená na 10 % z príjmov.

Čo Všetko Obnáša Prenájom Cez Airbnb?

Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb si vyžaduje od majiteľa viac času a úsilia. Ako hostiteľ musíte byť k dispozícii v chate v aplikácii Airbnb a na telefóne pre hosťa 24/7. Komunikácia s hosťami je prvoradá. Už nieje v súčasnosti nutné vedieť hovoriť po anglicky, aplikácia automaticky prekladá text do viacerých jazykov, vrátane slovenčiny. Je však výhodou vedieť po anglicky či nemecky v prípade ústnej komunikácie s hosťami.

Check in a check out z ubytovanie je možné riešiť osobne, alebo aj na diaľku. Je výhodou byť prítomný pri prvítaní vašich hostí na ubytovaní, toto privítanie je osobnejšie a vrúcnejšie. Môžete ukázať hosťovi celý byt, či dom, dať mu rady čo robiť v okolí a kde sa dobre najesť. Na druhej strane je však check in náročný časovo. Až vyše 40 % ubytovaných hostí v Bratislave prichádza len na 1 noc. To znamená, že v prípade plnej obsadenosti budete musieť byť prítomný niekedy aj pri 15 check in-och mesačne. Hostia sa zvyknú ubytovať aj v neskorých nočných hodinách a cez víkedny. To môže hostiteľa výrazne obmedzovať. Preto je výhodný self check in - hosť sa ubytuje sám.

Navyše potrebujete pre hostí zabezpečiť upratovanie a čisté posteľné prádlo po každom ubytovaní. Niektoré ubytovania cez Airbnb ponúkajú aj raňajky, či iné služby. Populárne sú aj Airbnb zážitky, ktoré môžete hosťom poskytnúť za poplatok.

Lokalita: Kľúč k Úspechu

Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľnosti a prenajímať ju cez Airbnb, najdôležitejším faktorom, ktorý ovplyvní úspech vašej investície je lokalita danej nehnuteľnosti. Drvivá väčšina nájomcov na platforme Airbnb sú turisti a pracovné cesty. Či už cestujú ľudia za zábavou alebo pracovne, je dôležité, aby lokalita nehnuteľnosti bola na mieste s vyhladávaným cestovným ruchom. Na Slovensku je takýmto mestom najmä Bratislava a Košice, prípadne Vysoké a Nízke Tatry.

Turisti, ktorí prichádzajú do nového mesta, nechcú bývať ďaleko od centra mesta. Možno nepoznajú systém verejnej dopravy, a ak prilietajú lietadlom, nemusia mať auto. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v blízkosti hlavných atrakcií alebo ak sa tam dá ľahko dostať verejnou dopravou, bude to výhodou pre Airbnb. Oblasť by tiež mala byť podľa možnosti pokojná a bezpečná. Ľudia v recenziách spomínajú problémy s bezpečnosťou a hlukom, preto si pred rozhodnutím nezabudnite prezrieť okolie nehnuteľnosti. Vo väčších mestách sa však hluku z ulice v centre miest nedá vyhnúť.

Administratíva a Dodatočné Náklady

Pri prenájme nehnuteľnosti na krátkodobý spôsob (Airbnb, Booking a pod.) je potrebné rátať aj s dodatočnými nákladmi a administratívou. Na registráciu do týchto platforiem je nutné mať pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), čo znamená, že prenajímanie „na čierno“ je prakticky nemožné. Hostiteľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade, odvádzať daň z príjmu a často aj zdravotné odvody. Okrem toho sa platí mestská turistická daň a treba viesť účtovníctvo alebo spolupracovať s účtovníkom. Tieto povinnosti zvyšujú celkové náklady a znižujú čistý zisk z prenájmu.

Ako Začať s Airbnb: Kúpa Nehnuteľnosti a Počiatočné Investície

Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť na Airbnb, odporúčame si zistiť čo najviac informácií dopredu. Vypočítajte si počiatočné výdavky aj všetky priebežné výdavky. Vaše počiatočné výdavky budú zahŕňať náklady na nehnuteľnosť, všetky potrebné opravy, vybavenie a dekorácie. Tiež treba počítať s nákupom posteľného prádla, uterákov, čistiacih prostreidkov a občerstvenia.

Priebežné výdavky budú pozostávať z účtov z prípadnej hypotéky na nehnuteľnosť, na energie (voda, elektrina, plyn, internet), daní a provízií Airbnb a upratovacie služby a pracie služby. Taktiež nezabpdajte na manažovanie Vašej nehnuteľnosti. Dôležité je tiež vypočítať najlepší a najhorší scenár týkajúci sa miery obsadenosti.

Môžete tiež zablokovať kalendár na mesiace nízkeho cestovného ruku a prenajať ho tradičnému nájomcovi na toto obdobie roka. Flexibilita investície do Airbnb znamená, že takéto rozhodnutia môžete robiť priebežne.

Tipy pre Úspešných Hostiteľov

Váš úspech ako hostiteľa Airbnb závisí od atraktivity vašej nehnuteľnosti, lokality a úrovne služieb zákazníkom a podpory, ktorú poskytujete. Zvážte možnosť, že by ste si na správu ubytovania prizvali priateľa alebo partnera. Pomocná ruka správcu Airbnb nehnuteľností alebo upratovacie služby sú vynikajúci šetrič času, no často sa oplatia až keď dávate do prenájmu viac objektov.

Buďte k hosťom priateľskí - a nikdy nie hrubí. Drobné pohostinné pozornosti, ako napríklad ponechanie taniera so sušienkami alebo ovocím na stole, majú veľký význam. Žiadajte zákazníkov o recenzie, ale nebuďte pri tom príliš dotieraví. Ak chcete získať viac zákazníkov, ponúknite na začiatku zľavnené ceny. Ponúknite tiež flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie. Hoci väčšina zákazníkov nakoniec rezerváciu nezruší, poskytnúť hosťom túto možnosť, je vec, ktorú ľudia ocenia. Niekedy môžete zvýšiť svoje zisky podporou týždenných a mesačných prenájmov. Airbnb vám umožňuje ponúkať zľavy za dlhodobejšie pobyty.

Vytvorte na platforme inzerát, v ktorom podrobne opíšete byt, jeho vybavenie a lokalitu. Urobte profesionálne fotografie zobrazujúce dom alebo byt z viacerých uhlov a snažte sa písať prívetivo a priateľsky.

Airbnb vs. Booking.com: Ktorú Platformu Si Vybrať?

Ak vlastníte byt v Bratislave a plánujete ho prenajímať formou krátkodobého ubytovania, pravdepodobne narazíte na dve najpopulárnejšie platformy: Booking.com a Airbnb. Obe majú svoje špecifiká, výhody a cieľové skupiny. Booking.com si účtuje základnú províziu vo výške 13 %, zatiaľ čo Airbnb má províziu 15 %. Cieľová skupina Booking.com sú turisti, biznis klienti a rodiny, zatiaľ čo Airbnb sa zameriava najmä na mladých cestovateľov a digitálnych nomádov.

Príklady Bytov v Bratislave a Vhodná Platforma

  • Byt v Starom Meste - pešia zóna, bez parkovania: Historický, štýlový, ideálny pre krátkodobé pobyty. Ideálna platforma: Airbnb - hostia hľadajúci zážitok, atmosféru mesta. Klientela: mladí cestovatelia, páry, turisti bez auta.
  • Byt v Starom Meste - mimo pešej zóny, novostavba s parkovaním: Moderný, komfortný, vhodný na dlhšie pobyty. Ideálna platforma: Booking.com - biznis klienti, rodiny, hostia s autom. Klientela: pracovne cestujúci, rodiny, hostia plánujúci výlety.

Ak nemáte skúsenosti s krátkodobým prenájmom alebo si len nie ste istý, odporúčame vám na začiatku zaregistrovať byt na oboch platformách - Booking.com aj Airbnb. Teoreticky je možné kalendáre medzi platformami synchronizovať, aby sa predišlo dvojitým rezerváciám. V praxi to však nie je úplne spoľahlivé.

Problém so Synchronizáciou Kalendárov

Synchronizácia medzi Booking.com a Airbnb prebieha pomocou tzv. iCal prepojenia, ktoré sa aktualizuje v určitých intervaloch. To znamená, že ak hosť zarezervuje ubytovanie cez jednu platformu, druhá platforma sa o tom nemusí dozvedieť okamžite. V praxi sa stáva, že do niekoľkých minút príde rezervácia aj z druhej platformy na ten istý termín - a vzniká dvojitá rezervácia, ktorú je potrebné riešiť.

Čo Ak Dôjde k Dvojitej Rezervácii?

Aj napriek snahe o synchronizáciu sa môže stať, že sa na ten istý termín vytvoria dve rezervácie. V takom prípade je potrebné jednu z nich zrušiť, čo však môže mať finančné dôsledky.

  • Booking.com: Na Bookingu nie je možné rezerváciu zrušiť priamo v systéme bez následkov. Vždy je potrebné kontaktovať zákaznícku podporu. Booking môže hosťovi zabezpečiť náhradné ubytovanie, pokiaľ je nové ubytovanie drahšie, rozdiel v cene hradí prenajímateľ. Môže sa stať, že budete musieť uhradiť províziu províziu, aj keď sa hosť reálne neubytuje.
  • Airbnb: Airbnb umožňuje rezerváciu zrušiť priamo v systéme, ale aj tu je potrebné postupovať opatrne. Airbnb môže hosťovi pomôcť nájsť náhradné ubytovanie avšak náklady navyše na nové ubytovanie môže znášať hostiteľ.

Alternatíva: náhradné ubytovanie zabezpečí namiesto platformy hostiteľ. Prenajímateľ sa môže rozhodnúť riešiť situáciu aj proaktívne a zavolá hosťovi, vysvetlí mu situáciu a ponúkne náhradné ubytovanie, ktoré sám zabezpečí. V taktom prípade hostiteľovi môžu prísť obe platby za daný byt - aj od hosťa, ktorý sa tam reálne neubytoval. Náklady na náhradné ubytovanie však hradí hostiteľ zo svojho.

Odporúčania z Praxe

  • Channel manager: Profesionálne riešenie, ktoré zabezpečuje okamžitú synchronizáciu kalendárov medzi viacerými platformami. Minimalizuje riziko dvojitých rezervácií. Treba však počítať s tým, že používanie channel managera je spojené s mesačnými nákladmi, ktoré sa líšia podľa poskytovateľa a počtu spravovaných nehnuteľností.
  • Manuálne blokovanie termínov: Ak nechcete investovať do externého nástroja, odporúča sa po každej rezervácii okamžite manuálne zablokovať termín na druhej platforme. Je to síce časovo náročnejšie, ale spoľahlivejšie ako čakať na automatickú synchronizáciu.
  • Zameranie sa na jednu platformu: Niektorí prenajímatelia sa po čase rozhodnú sústrediť len na jednu platformu, ktorá im najviac vyhovuje - či už z hľadiska klientely, systému poplatkov alebo spôsobu komunikácie.

Riziká a Ako sa Im Vyhnúť

Airbnb je v porovnaní s hotelmi výrazne cenovo výhodnejšie a pohodlnejšie. Je však dôležité myslieť na to, že so sebou prináša aj riziko v tom, že vybrané ubytovanie v skutočnosti vôbec nemusí vyzerať tak, ako v inzeráte. Takejto nepríjemnosti sa vyhnete tak, že pri výbere dodržíte nasledujúce zásady:

  1. Dôsledne si prezrite fotografie: Je dôležité sa na fotografie ponúkaného ubytovania pozrieť tak, aby ste si všimli aj malé detaily. Keď sú miestnosti na fotkách dobre nasvietené a zaujímavo odfotené, môže to odvrátiť vašu pozornosť od toho, že na nich niečo nesedí alebo chýba.
  2. Prečítajte si popis: Overte si, či sa vybavenie ubytovania, ktoré je uvedené v popise zhoduje s tým, ktoré je na fotografiách.
  3. Dávajte si pozor na to, aký typ izby si prenajímate: Rozdelenie izieb je v prípade Airbnb iné, než v hoteloch. Na výber máte z nasledujúcich možností: Spoločná izba, Samostatná izba, Celý apartmán alebo dom.
  4. Nezabudnite si prezrieť recenzie: Prečítajte si hodnotenia daného ubytovania od ostatných užívateľov. Môžete v nich nájsť niečo, čo hostiteľ zabudol uviesť v inzeráte.
  5. Prezrite si okolie ubytovania: Pri výbere je dobré zvážiť aj v akej mestskej časti sa vami vybraný dom či byt nachádza. Či je ďaleko od letiska, vlakovej stanice alebo od centra, kde presne je zástavka mestskej hromadnej dopravy a iné.
  6. Prerátajte si výslednú cenu ubytovania: Keď si konkrétne ubytovanie vyberiete a budete ho chcieť zaplatiť, vopred si dobre skontrolujte finálnu cenu. K sume, ktorá je uvedená v inzeráte sa môžu prirátať rôzne poplatky, najčastejšie ide o platbu za upratovanie a servisný poplatok.
  7. Všetko riešte iba cez platformu Airbnb: Spoločnosť, ktorá tento webový portál prevádzkuje, prísne dbá na ochranu osobných údajov a zabezpečenie platieb. S hostiteľmi vždy komunikujte výhradne cez Airbnb a tiež cez túto platformu realizujte všetky platby.

Bonusový tip: Uzatvorte si cestovné poistenie s poistením storna. Každý cestovateľ by mal vedieť, že cestovanie bez poistenia do zahraničia je zbytočné riziko.

Alternatívy a Možnosti

  • Staňte sa hostiteľom nehnuteľnosti, ktorú nevlastníte: Prenajmite si nehnuteľnosť priateľa / známeho, ktorý dovolí ďalej prenajímať v nájomnej zmluve.
  • Disponujete nehnuteľnosťou, ale nemáte čas, poprípade chuť sa venovať hostiteľstvu? Nájdite si dobrovoľníka a nechajte jeho spravovať Vašu nehnuteľnosť.
  • Staňte sa hostiteľom vlastnej nehnuteľnosti: Najjednoduchšie a najvýnosnejšie. Určené pre ľudí, ktorí vlastnia /prenajímajú nehnuteľnosť (ktorá má nábeh na úspech na portáli) alebo by si radi privyrobili prenajímaním voľnej izby, či dokonca zdieľaním izby.

tags: #prenajom #bytov #airbnb #skusenosti

Ďalšie články