Vypratanie bytu z dôvodu neplatenia nájomného podľa § 711 písm. e Občianskeho zákonníka

Tento článok sa zaoberá problematikou vypratania bytu z dôvodu neplatenia nájomného, konkrétne podľa § 711 písm. e Občianskeho zákonníka. Analyzuje právne aspekty, možnosti riešenia a praktické rady pre prenajímateľov, ktorí sa ocitli v situácii, keď nájomníci neplatia nájom a odmietajú byt opustiť.

Právny rámec ukončenia nájmu bytu

Pre ukončenie nájmu bytu sa vzťahujú ustanovenia § 710 a § 711 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Jedným z výpovedných dôvodov je podľa § 711 ods. 1 písm. d Občianskeho zákonníka skutočnosť, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.

Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d Občianskeho zákonníka nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d Občianskeho zákonníka má nájomca právo na náhradný byt. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.

Príklad z praxe

Prenajímateľ prenajíma dvojizbový byt pre dvoch dospelých a dve deti, ktorí žijú ako partneri. Neuhradili nájomné a odmietajú opustiť byt s tým, že s deťmi ich prenajímateľ nemôže vyhnať na ulicu. V nájomnej zmluve je stanovené, že v prípade nezaplatenia nájomného musia byt vypratať do troch dní, ale nechcú ani odísť, ani platiť.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Riešenie situácie s neplatiacimi nájomníkmi

V prvom rade je dôležité si uvedomiť, že vypratanie rodiny s deťmi je komplikované i z právneho hľadiska. Prenajímateľ by mal postupovať nasledovne:

1. Písomná výzva na zaplatenie dlžného nájomného: Prenajímateľ by mal nájomníkov písomne vyzvať na zaplatenie dlžného nájomného v určenej lehote. V tejto výzve je potrebné uviesť presnú sumu dlhu a dátum, do ktorého má byť dlh uhradený.
2. Výpoveď z nájmu: Ak nájomníci nezaplatia dlžné nájomné ani po písomnej výzve, prenajímateľ má právo im dať výpoveď z nájmu. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod výpovede, t.j. neplatenie nájomného. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
3. Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti: Ak nájomníci ani po uplynutí výpovednej lehoty byt nevypratajú, prenajímateľ musí podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípadnom súdnom konaní o vypratanie nehnuteľnosti bude súd skúmať, či vyprataním nehnuteľnosti nebudú ohrozené bytové potreby dieťaťa.
4. Nútené vypratanie bytu: Ak súd rozhodne o vyprataní nehnuteľnosti a nájomníci byt nevypratajú ani po uplynutí lehoty stanovenej súdom, prenajímateľ môže požiadať súdneho exekútora o vykonanie núteného vypratania bytu. Nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku.

Dôležité aspekty

• Hmotná núdza nájomcu: Ak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, môže mať nárok na predĺženie výpovednej lehoty o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov. V takomto prípade má nájomca právo na náhradné ubytovanie (podnájom, ubytovňa) po výpovednej dobe.
• Starostlivosť o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu: Ak sa nájomca stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
• Svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti: Svojpomocné vypratávanie nehnuteľnosti je protiprávnym konaním. Prenajímateľ sa môže dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu (aj bývalého) obydlie.
• Bezdôvodné obohatenie: Ak nájomca užíva byt bez právneho dôvodu (napr. po uplynutí výpovednej lehoty), vzniká mu bezdôvodné obohatenie. Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu náhradu za užívanie bytu bez právneho dôvodu, ktorá sa zvyčajne určuje ako bežné nájomné.

Vstup do bytu prenajímateľom

Čo sa týka vstupu do bytu, tak určite k veci treba pristupovať citlivo. Prenajímateľ by nemal bez dovolenia vstúpiť do obydlia danej osoby, sám by sa vystavil riziku v najkrajnejšom prípade až trestného činu porušovania domovej slobody. Na druhej strane nájomné zmluvy majú zväčša upravené aj to, že prenajímateľ môže skontrolovať predmet nájmu za splnenia určitých podmienok. Predmet nájmu by teda prenajímateľ mal skontrolovať, ale ak by pri vstupe do bytu zistil, že tam daná osoba reálne býva, tak by mal z bytu určite odísť.

Práva a povinnosti pri zmene vlastníka bytu

Ak prenajímateľ (pôvodný majiteľ) predá byt počas trvania nájomnej zmluvy, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa a to podľa pôvodne uzatvorenej nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva naďalej platí a nový majiteľ je povinný rešpektovať jej podmienky. Nemôže nájomcu vyzvať vysťahovať sa z bytu ak neboli splnené zákonné alebo zmluvné podmienky a výpoveď z nájmu mu nebola ani riadne doručená. Ak nájomca nedostal žiadnu písomnú výpoveď nájmu, a ani neuplynula výpovedná lehota (ktorá je spravidla minimálne 3 mesiace, ak nie je v zmluve dohodnuté inak), nie je povinný sa okamžite vysťahovať. Výpoveď musí byť písomná a doručená, pričom musí obsahovať dôvod, ak to vyžaduje zákon alebo zmluva. Ak by nový majiteľ trval na okamžitom vysťahovaní bez riadneho postupu, odporúča sa mu písomne oznámiť, že trváte na dodržaní nájomnej zmluvy a zákonných postupov.

Ukončenie nájmu na dobu určitú

Ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom končí uplynutím dohodnutej doby nájmu. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré stanovuje 30-dňovú lehotu na podanie návrhu na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti, sa na nájom bytu nevzťahuje. To znamená, že prenajímateľ nemusí podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní od skončenia nájmu, aby nestratil právo na vypratanie. Prenajímateľ môže podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti kedykoľvek po skončení nájmu. Ak sa nájomca do daného dňa konca nájmu nevysťahuje, prenajímateľ má možnosť podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.

Prípadné spory a súdne konania

V prípade, že medzi prenajímateľom a nájomcom dôjde k sporu, je dôležité, aby obe strany mali k dispozícii všetky relevantné dokumenty, ako napr. nájomnú zmluvu, výpoveď z nájmu, písomné výzvy na zaplatenie dlžného nájomného, doklady o zaplatení nájomného, atď. V prípade súdneho konania je dôležité, aby obe strany predložili súdu všetky relevantné dôkazy na podporu svojich tvrdení.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Peňažná zábezpeka (depozit)

Pokiaľ ide o peňažnú zábezpeku /depozit/, Občiansky zákonník túto otázku neupravuje. Obvykle sa v nájomných zmluvách používa znenie ust. § 5 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktoré upravuje možnosť prenajímateľa požadovať od nájomcu peňažnú zábezpeku na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad na náhradu škody spôsobenej na byte alebo na úhradu nezaplateného nájomného.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vypratávaním Hlohovec

tags: #vypratanie #z #dôvodu #opráv #§ #711