Prenájom Bytov: Predpisy, Výdavky a Daňové Priznanie na Slovensku

Prenájom bytov predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých Slovákov. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj určité povinnosti voči štátu, predovšetkým v oblasti daní. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku prenájmu bytov, s dôrazom na platné predpisy, uplatňovanie výdavkov a podávanie daňového priznania.

Právny Rámec Nájomných Vzťahov

Nájomný vzťah je upravený v Občianskom zákonníku (§ 663 až § 684 OZ), pričom zmluva o nájme bytu má špeciálne postavenie (§ 685 až § 716 OZ). Osobitne je upravený aj nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 a § 718 OZ) a tiež podnájom bytu alebo časti bytu (§ 719 OZ). Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje samostatne zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Na základe nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky. Zmluvnými stranami nájomného vzťahu sú prenajímateľ a nájomca, pričom prenajímateľ je spravidla vlastník prenajímanej veci. Predmetom nájmu môžu byť tak veci hnuteľné, ako aj nehnuteľnosti.

Operatívny Prenájom

Podstatou operatívneho prenájmu je, že predmet prenájmu sa po ukončení prenájmu opäť vracia prenajímateľovi. To znamená, že predmet prenájmu po skončení zmluvy ostáva majetkom prenajímateľa. Po vrátení predmetu operatívneho prenájmu obvykle nasleduje jeho prenájom inému subjektu alebo predaj tretej osobe. Je to akýkoľvek prenájom, ktorý nespĺňa podmienky finančného prenájmu. Operatívny prenájom možno z ekonomického hľadiska voľne definovať ako prenájom na dobu väčšinou kratšiu ako životnosť predmetu prenájmu. Zo všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve v § 663 až § 684 OZ vyplýva, že prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec, aby ju dočasne, počas dohodnutej doby užíval alebo bral z nej úžitky, a to za dohodnutú odplatu. Nájomné je spravidla opakujúcim sa plnením, môže byť však dohodnuté ako jednorazová odplata za prenechanie veci do užívania. Jednorazová odplata môže byť dohodnutá ako platba vopred alebo po skončení dohodnutej doby nájmu. V prípade, že sa zmluvné strany nedohodnú na výške nájomného, platí, že v prípade nájmu hnuteľných vecí je nájomca povinný platiť obvyklé nájomné v dobe uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatého majetku a na spôsob jeho užívania.

Daňové Aspekty Prenájmu Bytov

Zákon o dani z príjmov (ZDP) upravuje zdaňovanie príjmov z prenájmu bytov. Dôležité je rozlišovať, či prenajímate ako fyzická osoba alebo ako podnikateľ, pretože to má vplyv na spôsob zdaňovania a uplatňovania výdavkov.

Príjem z prenájmu a jeho zdaňovanie

Príjem z prenájmu patrí medzi tzv. pasívne príjmy podľa zákona o dani z príjmov. Ak prenajímate nehnuteľnosť bez poskytovania služieb hotelového typu (upratovanie, výmena bielizne, raňajky), ide o príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je každý rok oslobodený do 500 eur. Ak vaše ročné príjmy z prenájmu 500 eur nepresiahnu, daň neriešite. S oslobodením úzko súvisí krátenie výdavkov: výdavky je možné uplatniť len v tom istom pomere, v akom váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní 500 eur) tvorí podiel na celkovom príjme. Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 neexistuje možnosť uplatniť si paušálne výdavky.

Uplatňovanie Výdavkov

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je možné uplatniť si výdavky, ktoré znižujú základ dane. Rozlišujeme dva základné spôsoby uplatňovania výdavkov:

• Skutočné výdavky: Ide o preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s prenájmom bytu. Medzi tieto výdavky patria napríklad energie, služby, príspevky do fondu opráv, poistenie nehnuteľnosti, drobná údržba.
• Paušálne výdavky: Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 ZDP neexistuje možnosť uplatniť si paušálne výdavky.

Čo sa počíta do daňových výdavkov?

Zákon o dani z príjmov umožňuje uplatniť nájomné do daňových výdavkov nájomcu, ak sú splnené podmienky daňového výdavku ustanovené v § 2 písm. i) tohto zákona. To znamená, že nájomné je daňovým výdavkom v tom prípade, ak je výdavkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, je preukázateľne vynaložené a je zaúčtované v účtovníctve v súlade s účtovnými predpismi alebo zaevidované v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Z ustanovenia § 2 písm. j) zákona o dani z príjmov, ktorý definuje základ dane, ďalej vyplýva, že nájomné je v príslušnom zdaňovacom období súčasťou základu dane len vo výške, ktorá s ním vecne a časovo súvisí. Ak je teda nájomné platené vopred, resp. Ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o dani z príjmov umožňuje daňovníkom zahrnúť do daňových výdavkov nájomné zaplatené fyzickej osobe najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie. V ostatných prípadoch, t. j. pri platbách nájomného právnickým osobám treba vychádzať z ustanovenia § 17 ods. 12 písm. b) zákona o dani z príjmov, na základe ktorého platí, že súčasťou základu dane daňovníka s príjmami podľa § 6 zákona o dani z príjmov, ktorý účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo ktorý vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 tohto zákona, je poskytnutý alebo prijatý preddavok v tom zdaňovacom období, v ktorom došlo k splneniu dodávky tovaru, služby alebo iných plnení, na ktorých úhradu bol prijatý alebo poskytnutý.

Príklad uplatnenia výdavkov

Príjmy z prenájmu 8 400 € za rok. Preukázateľné výdavky (energie, služby, poistenie, drobná údržba) 2 400 €. Oslobodenie 500 € → zdaniteľný príjem 7 900 €. Pomer na krátenie výdavkov je 7 900/8 400 = 94,05 %. Z výdavkov 2 400 € si uplatníte 2 257,14 €. Základ dane je 7 900 - 2 257,14 = 5 642,86 €.

Špecifické prípady uplatňovania výdavkov

• Nájomné uhrádzané fyzickej osobe: Ak je nájomné za prenajatú vec uhrádzané fyzickej osobe, podľa § 19 ods. 4 ZDP sa nájomné zahrnie do daňových výdavkov len za podmienky, že bude aj zaplatené.
• Následná kúpa prenajatej veci: Ak po skončení operatívneho prenájmu dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom na predmet nájomnej zmluvy, podľa § 17 ods. 26 písm. b) ZDP je možné ponechať v daňových výdavkoch uplatnené nájomné iba za podmienky, že kúpna cena nebude nižšia ako zostatková cena, ktorú by vec mala pri rovnomernom alebo zrýchlenom odpisovaní. Ak táto podmienka nebude dodržaná, to znamená, že kúpna cena bude nižšia ako vypočítaná zostatková cena, uzná sa nájomné uplatnené v daňových výdavkov len do výšky rovnomerného alebo zrýchleného odpisu.
• Technické zhodnotenie: Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom hmotnom majetku môže nájomca odpisovať na základe písomnej zmluvy, ak sú splnené nasledovné podmienky ustanovené v § 24 ods. 1 ZDP: Ide o technické zhodnotenie vyššie ako 30 000 Sk, ktoré nájomca pri splnení uvedených podmienok odpisuje ako iný majetok podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP. Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre ten druh hmotného majetku, ktorý bol technicky zhodnotený, t. j. tak, že technické zhodnotenie zaradí do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený technicky zhodnotený majetok a začne ho odpisovať ako v prvom roku odpisovania podľa § 27 rovnomerným alebo podľa § 28 zrýchleným spôsobom odpisovania. Technické zhodnotenie vykonané na majetku v operatívnom prenájme môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov v súlade s § 2 písm. i) ZDP len počas doby prenájmu. Ak po skončení nájmu nebude technické zhodnotenie nájomcom plne odpísané, môže sa nájomca s prenajímateľom dohodnúť na odplatnom prevode technického zhodnotenia. V prípade, že prenajímateľ odkúpi od nájomcu technické zhodnotenie, potom táto cena technického zhodnotenia zvýši vstupnú alebo zostatkovú cenu hmotného majetku, na ktorom bolo technické zhodnotenie vykonané, u vlastníka. Zostatková cena predaného technického zhodnotenia bude u nájomcu uznaným daňovým výdavkom v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. V prípade, že prenajímateľ zostatkovú cenu technického zhodnotenia nájomcovi neuhradí ani od neho za dohodnutú sumu neodkúpi, potom je zostatková cena z hľadiska zákona o dani z príjmov u vlastníka (prenajímateľa) nepeňažným príjmom podliehajúcim dani z príjmov v roku ukončenia nájomnej zmluvy (§ 17 ods. 3 ZDP), ak technické zhodnotenie zlikviduje - zostatková cena je uznaným daňovým výdavkom podľa § 19 ods. 3 písm. f) ZDP. Technické zhodnotenie môže odpisovať aj podnájomník, ak z daňového hľadiska je primerane dodržané ustanovenie § 24 ods. 1 ZDP. Potom podnájomník môže uplatňovať odpisy v súlade s § 22 ods. 1 a § 22 ods. 6 písm. d) ZDP.
• Hypotéka: Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v tomto zdaňovacom období súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú v súlade § 19 ods. 3 písm. t) ZDP daňovým výdavkom.

Čo nemôžete zahrnúť do daňových výdavkov?

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Daňovník sa môže pri prenájme nehnuteľnosti rozhodnúť zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku. Znamená to, že daňovník bude o prenajímanej nehnuteľnosti účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nej bude účtovať ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave PÚ), alebo viesť evidenciu podľa § 6 ods. Ak si daňovník - fyzická osoba nepodnikateľ zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, eviduje ju na karte investičného majetku, resp. v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona. Vstupná cena prenajímanej nehnuteľnosti sa stanoví v súlade s ustanovením § 25 zákona o dani z príjmov v závislosti od spôsobu nadobudnutia tohto majetku. Ak byt zaradíte do obchodného majetku a vediete evidenciu/účtovníctvo, rozširuje sa paleta výdavkov o daňové odpisy, opravy a technické zhodnotenie, prípadne úroky z úveru. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Finančný prenájom (lízing)

Finančný prenájom (lízing) možno všeobecne definovať ako prenájom predmetov, a to predovšetkým predmetov dlhodobej spotreby. Právna úprava lízingovej zmluvy nie je kodifikovaná v osobitnej právnej norme. Lízing nie je definovaný ani v Občianskom zákonníku, ani v Obchodnom zákonníku ako zvláštny zmluvný typ. Zmluvný typ finančného prenájmu, t. j. prenájmu s následnou kúpou, pri ktorom odkúpenie predmetu je súčasťou dojednania, je teda zmluva špecifická, ktorá spĺňa podmienku, že neodporuje obsahu alebo účelu zákona (Občianskeho, resp. Obchodného zákonníka). Finančný prenájom v užšom slova zmysle predstavuje taký prenájom, ktorý vyhovuje podmienkam zákona o dani z príjmov a podmienkam účtovných predpisov. Zákon o dani z príjmov považuje finančný prenájom od roku 2004 za jednu z foriem obstarania hmotného majetku, a to prostredníctvom nájomnej zmluvy s oddelením právneho a ekonomického vlastníctva prenajatého predmetu. Jeho hlavným cieľom je prefinancovanie prenajatého majetku tak, aby všetky náklady spojené s finančným prenájmom boli počas doby trvania nájmu zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu (obstarávateľa). Z toho dôvodu a tiež v nadväznosti na postupy účtovania zákon o dani z príjmov pristupuje k odpisovaniu predmetu finančného prenájmu nájomcom. Zákon o dani z príjmov definuje finančný prenájom v § 2 písm. s).

Podmienky finančného prenájmu

• ak je predmetom prenájmu hnuteľná vec, doba trvania nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania (§ 26 ods. 1 ZDP)
• ak je predmetom prenájmu pozemok, doba trvania nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do 4. odpisovej skupiny.

Minimálna doba trvania finančného prenájmu podľa zaradenia do 1. až 4. odpisovej skupiny je nasledovná:

• v 1. odpisovej skupine 24 mesiacov
• v 2. odpisovej skupine 48 mesiacov
• v 3. odpisovej skupine 72 mesiacov
• v 4. odpisovej skupine 96 mesiacov

Dôležité ustanovenia ZDP týkajúce sa finančného prenájmu

• úrok pri finančnom prenájme - § 19 ods. 3 písm. t) ZDP
• nájomcu ako subjekt odpisovania - § 24 ods. 1 písm. b) ZDP
• vstupnú cenu pri finančnom prenájme - § 25 ods. 6 ZDP
• odpisovanie pri finančnom prenájme - § 26 ods. 8, 9 a 10 ZDP
• technické zhodnotenie pri finančnom prenájme - § 22 ods. 6 písm. d) ZDP

Odpisy hmotného majetku prenajatého formou finančného prenájmu sú daňovým výdavkom v rámci ustanovenia § 19 ods. 3 písm. a) ZDP. Odpisovanie nájomcom umožňuje § 24 ods. 1 písm. b) ZDP. Spôsob odpisovania hmotného majetku prenajatého formou finančného prenájmu osobitne upravuje § 26 ods. 8, 9 a 10 ZDP. V súlade s týmto ustanovením hmotný majetok prenajatý formou finančného prenájmu odpíše nájomca počas doby trvania prenájmu do výšky 100 % hodnoty istiny zistenej podľa účtovných predpisov, zvýšenej o náklady súvisiace s obstaraním predmetu finančného prenájmu, vynaložené nájomcom do doby zaradenia tohto majetku do užívania. Týmito nákladmi môžu byť náklady na dopravu, náklady na montáž, poplatok za uzatvorenie zmluvy, clo, prípadne technické zhodnotenie vykonané nájomcom do času uvedenia obstarávaného majetku do užívania.

Príklad výpočtu odpisu pri finančnom prenájme

Spoločnosť uzatvorila zmluvu o finančnom prenájme na obstaranie strojného zariadenia. Obstarávacia cena stroja (u prenajímateľa)bola 750 000 Sk. V zmluve sa súčasne dohodlo, že kúpna cena stroja po skončení zmluvy o finančnom prenájme, za ktorú prejde vlastnícke právo na nájomcu, bude 1 000 Sk a poplatok požadovaný lízingovou spoločnosťou za uzatvorenie zmluvy je 2 200 Sk. Zariadenie vyžadovalo montáž, za ktorú nájomca zaplatil 30 000 Sk. V tejto súvislosti treba uviesť, že v zmysle ustanovenia § 25 ods. 6 zákona o dani z príjmovsúčasťou vstupnej (obstarávacej) ceny u nájomcu nie je daň z pridanej hodnoty. To znamená, že daňovník, ktorý nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty, a daňovník, ktorý je platiteľom dane z pridanej hodnoty, ale nemá nárok na jej odpočítanie, daň z pridanej hodnoty nikdy nezahŕňa do vstupnej ceny majetku obstaraného formou finančného prenájmu. Výška odpisu sa vypočíta zo vstupnej ceny rovnomerne pomernou časťou pripadajúcou na každý mesiac doby trvania nájmu. Takto vypočítaný mesačný odpis sa zaokrúhľuje na celé koruny nahor. Odpisovanie sa začne mesiacom, v ktorom boli splnené podmienky na začatie odpisovania, t. j. mesiacom, v ktorom bol prenajatý hmotný majetok poskytnutý nájomcovi v súlade so zmluvou o finančnom prenájme v stave spôsobilom na zmluvne dohodnuté alebo obvyklé používanie.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daňové Priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmu je povinný podať každý prenajímateľ, ktorého ročný príjem z prenájmu presiahne 500 €. Lehota na podanie daňového priznania je do konca marca nasledujúceho roka.

Typ tlačiva

Prenájom sa uvádza v daňovom priznaní typu B.

Povinnosť registrácie

Ak vlastník začne prenajímať nehnuteľnosť, musí sa registrovať na príslušnom daňovom úrade v mieste jeho trvalého bydliska ako prenajímateľ do 30 dní od ukončenia mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá prenajíma iba časť bytu, nebytového priestoru alebo nehnuteľnosti, okrem pozemku. Pri registrácii vlastník predkladá na overenie (k nahliadnutiu) zmluvu o prenájme. Povinnosť registrácie je záväzná pre všetkých vlastníkov nehnuteľnosti uvedených v nájomnej zmluve. Daňový úrad vlastníkovi pridelí tzv. DIČ (daňové identifikačné číslo).

Prenájom a živnosť

Bez živnosti prenajímate vtedy, ak ide o pasívny prenájom bez poskytovania doplnkových služieb hotelového typu. Ak by ste poskytovali pravidelné upratovanie, výmenu bielizne, stravu, recepciu a podobne, ide už o činnosť vyžadujúcu živnosť (a obvykle aj DPH režim podľa okolností).

Podľa § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Na zreteli je potrebné mať tiež to, že podľa § 6 ods. 5 ZDP sa za príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2) považuje o. i. aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, napr. z predaja hnuteľnej veci, ktorá pred predajom tvorila súčasť obchodného majetku, z prenájmu časti majetku vloženého do obchodného majetku, pričom druhá časť majetku slúži na vykonávanie vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa a pod.

Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Praktické Rady pre Prenajímateľov

• Vedieť, čo sa počíta do zisku: Do zisku sa počíta príjem z prenájmu (napr. 550 € mesačne), nie rozdiel medzi príjmom a výdavkami.
• Vydokladovanie príjmov a výdavkov: Príjmy a výdavky je potrebné vydokladovať výpismi z účtu a faktúrami.
• Pomoc s daňovým priznaním: Ak si neviete poradiť s daňovým priznaním, môžete požiadať o pomoc odborníka.
• Účet v banke: Je veľmi nápomocné, ak sa všetky finančné transakcie spojené s prenájmom nehnuteľnosti uskutočňujú cez účet v banke, ktorý je určený výlučne na tieto finančné pohyby. Pri príprave podkladov do daňového priznania si vlastník vezme mesačné výpisy z účtu a má jasný prehľad o všetkých príjmových a výdavkových položkách, súvisiacich s prenájmom nehnuteľnosti.

tags: #prenájom #bytov #predpis #výdavky #daňové #priznanie