Prenájom bytu s energiami: Čo to znamená a ako na to

Prenájom bytu je bežný spôsob bývania pre mnohých ľudí. Často sa stretávame s ponukami, kde je uvedené "prenájom bytu s energiami". Čo to vlastne znamená a čo by ste mali vedieť predtým, ako sa rozhodnete pre takýto prenájom? Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o prenájme bytu s energiami, vrátane právnych aspektov, daňových povinností a praktických rád.

Čo znamená "prenájom bytu s energiami"?

Pojem "prenájom bytu s energiami" znamená, že mesačné nájomné zahŕňa aj platby za energie, ktoré sú spojené s užívaním bytu. Tieto energie zvyčajne zahŕňajú:

• Elektrinu
• Vodu
• Plyn (ak je byt pripojený na plyn)
• Teplo (v prípade centrálneho vykurovania)

V niektorých prípadoch môže "prenájom bytu s energiami" zahŕňať aj ďalšie služby, ako napríklad internet, televíziu, upratovanie spoločných priestorov alebo odvoz smetí. Je dôležité si s prenajímateľom presne dohodnúť, ktoré energie a služby sú zahrnuté v cene nájmu.

Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

Nájomné, ako sa ľudovo nazýva odplata za užívanie prenajatého bytu, sa skladá z dvoch oddelených častí - jednak zo samotného nájomného (ako odplaty za užívanie bytu), jednak z úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Ako správne fakturovať energie pri prenájme?

V praxi prenajímateľom často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.). Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH. Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zákon o DPH ani smernica o DPH problematiku zloženého plnenia explicitne neupravujú. Je preto potrebné vychádzať najmä z judikatúry Súdneho dvora EÚ, ktorý sa touto problematikou zaoberal vo viacerých rozsudkoch. V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Dôležité je posúdiť, či má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe (t. j. jednak na faktúre, ktorou prenajímateľ požaduje za dodanie energií paušálne platby.

V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

Daňové aspekty prenájmu bytu

Prenájom bytu je výborný spôsob, ako si privyrobiť takmer bez námahy. Okrem klasickej starostlivosti o nehnuteľnosť vás ale čaká aj daňové priznanie. Ako prenajímateľ bytu si svoje daňové povinnosti splníte podaním daňového priznania do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, prípadne si môžete zaslaním Oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania predĺžiť lehotu do konca júna. Oznámenie sa podáva daňovému úradu osobne, poštou alebo elektronicky, pokiaľ máte vybavenú elektronickú komunikáciu s daňovými úradom.

Výpočet dane z príjmu

Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a skutočnú výšku svojich výdavkov. Na evidovanie skutočných príjmov a skutočných výdavkov je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, ale môžete sa rozhodnúť aj pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku jednoduchým vyhlásením, že od daného dátumu sa nehnuteľnosť zaraďuje do obchodného majetku, vypočítate si odpisy, ktoré si uplatníte v daňových výdavkoch. Je potrebné počítať s tým, že ak predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, platíte daň z príjmu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daňová úľava

Pokiaľ nemáte príjmy z príležitostných činností (§ 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500€ z príjmov. Túto daňovú úľavu si môžete uplatniť iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Povinnosť podať daňové priznanie

Všeobecne platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre príjmy za rok 2024 je to suma 2 823,24€ a pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90€.

Uvádzanie príjmov a výdavkov v daňovom priznaní

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a.

Sadzba dane

Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19% z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka, pričom následne sa z presahujúcej časti základu dane platí už 25 % daň z príjmov.

Krátkodobý prenájom (Airbnb)

Máte zariadený byt pre krátkodobé návštevy a medzi návštevami upratujete, prípadne poskytujete návštevníkom aj posteľnú bielizeň, či iné služby? Pokiaľ prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000€.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Právne aspekty prenájmu bytu

Základným právnym predpisom je Občiansky zákonník, pričom od 1. mája 2014 vstúpil do účinnosti aj nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ môže odteraz uzatvoriť zmluvu podľa toho zákona, ktorý je preňho výhodnejší.

Realitná kancelária

Realitné kancelárie majú databázy prenajímateľov, ale aj tých, ktorí aktuálne nájom hľadajú. Vašu požiadavku tak môžu veľmi rýchlo spárovať. Vo všeobecnosti platí, že províziu realitnej kancelárii platí ten, kto o jej službu požiada. Klientom realitky môže byť tak nájomca, ako aj prenajímateľ. Výška provízie sa pri nájmoch pohybuje zvyčajne vo výške jednomesačného nájomného. Ak nechcete využiť služby realitnej kancelárie, potom sa najviac osvedčuje zadať inzerát najviac však do troch realitných portálov (www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk). Text inzerátu by mal byť jednoduchý a pútavý, a samozrejme nezavádzajúci. Začnite najpodstatnejšími informáciami a uveďte aj výšku nájomného a energií. Cenu stanovte triezvo, pozrite si dôkladne konkurenčné ponuky.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod. Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je naopak výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Zmluva sa dá kedykoľvek zmeniť, samozrejme, len ak s tým zmluvné strany súhlasia.

Úprava nájomného

Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve. Nájomné možno zvýšiť vo väčšine prípadov len po dodatočnej dohode oboch zmluvných strán. Nájomca môže kedykoľvek požiadať o zníženie nájomného, ale či strany dospejú k dohode, záleží len na ich rokovaní. Nájomca má však právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať, t.j. napr. byt sa rekonštruuje, dlhšie obdobie netečie voda, byt je bez elektriny alebo je tu iná závada, ktorá výrazne znižuje kvalitu bývania nájomcovi. Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca byt riadne užívať.

Kaucia

Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného.

Stavebné úpravy a opravy

Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod. Podnájom je možný len s písomným súhlasom vlastníka bytu - prenajímateľa.

Skončenie nájmu a vysťahovanie

Pred vysťahovaním je najskôr potrebné, aby sa nájom platne skončil. Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor. Predtým však prenajímateľ musí podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia je možné vec postúpiť exekútorovi, ktorý zrealizuje vypratanie nájomcu.

Nový zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol zásadné zmeny pri skončení nájmu bytu. Jednou z najdôležitejších je, že je už možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia sú upravené v zákone, ale je možné si ich dohodou v zmluve rozšíriť o ďalšie. Okrem toho je po novom možné, aby si zmluvné strany dohodli vlastné výpovedné dôvody (iné než ustanovuje zákon o krátkodobom nájme bytu), ako aj kratšiu výpovednú lehotu než sú tri mesiace. Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona o krátkodobom nájme, podľa ktorého, ak niektorá zo zmluvných strán napadne výpoveď alebo odstúpenie od nájomnej zmluvy na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu. Podľa Občianskeho zákonníka je totižto nevyhnutné čakať dovtedy, kým súd o veci právoplatne rozhodne. Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka, tzv. kaucia, ktorá je prenajímateľmi často využívaná. Zákon o krátkodobom nájme bytu a pozitíva z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade.

Na čo si dať pozor pri prenájme bytu s energiami?

• Presná špecifikácia: Uistite sa, že nájomná zmluva presne špecifikuje, ktoré energie sú zahrnuté v cene nájmu a akým spôsobom sa budú vyúčtovávať prípadné nedoplatky alebo preplatky.
• Zálohové platby: Zistite, aké sú výšky zálohových platieb za energie a či sa budú pravidelne prehodnocovať na základe skutočnej spotreby.
• Stav meračov: Pri preberaní bytu si spíšte stav meračov energií (elektrina, voda, plyn) a odovzdajte ho prenajímateľovi. Predídete tak prípadným sporom o spotrebu energií.
• Energetická efektívnosť: Zaujímajte sa o energetickú efektívnosť bytu (napr. zateplenie, typ okien, energetická trieda spotrebičov). Energeticky efektívny byt vám môže ušetriť peniaze na energiách.
• Zodpovedná spotreba: Aj keď máte energie zahrnuté v cene nájmu, správajte sa k nim zodpovedne. Zbytočné plytvanie energiami sa môže prejaviť na zvýšení nájmu v budúcnosti.

Novela zákona o DPH a jej vplyv na energie

Novela zákona o DPH, účinná od 1. januára 2025, priniesla okrem iných zmien aj zníženie sadzby DPH na dodanie elektrickej energie. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH (až na výnimky, ktoré sú presne vymedzené v zákone o dani z pridanej hodnoty). Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť, sa však môže rozhodnúť, že bude nájom zdaňovať, no len za podmienky, že nehnuteľnosť prenajíma zdaniteľnej osobe a že nejde o nehnuteľnosť určenú na bývanie.

tags: #prenajom #bytu #s #energiami #co #to