Prenájom bytu fyzickou osobou firme: Podmienky a povinnosti

Prenájom bytu alebo domu predstavuje pre fyzickú osobu možnosť pravidelného príjmu. S touto činnosťou sú však spojené aj určité povinnosti, na ktoré je potrebné pamätať, aby sa predišlo zbytočným komplikáciám a sankciám. Tento článok sa zameriava na podmienky a povinnosti súvisiace s prenájmom bytu fyzickou osobou firme na Slovensku.

Registrácia na daňovom úrade

Ak sa ako fyzická osoba rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, ste v súlade s §49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov povinní sa zaregistrovať na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku na území SR. Na daňovom úrade sa musíte registrovať na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Väčšina prenajímateľov si túto povinnosť splní až pred podaním daňového priznania, čo je však porušenie zákona, za ktoré môže daňový úrad uložiť pokutu. Minimálna výška pokuty je 60 eur. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Príklady registračnej povinnosti

• Prenájom bytu: Ak prenajímate byt, máte povinnosť registrovať sa na daňovom úrade.
• Prenájom časti nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.
• Spoluvlastníctvo manželov: V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu a je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
• Ďalší prenájom: Ak vlastníte viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť.
• Prenájom od iného nájomcu: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.
• Občan Rakúska: Ak ste občanom Rakúska a na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Daňové priznanie a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (vrátane príjmu zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec 2026. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna 2026, alebo o šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra 2026. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu daň z príjmov vo výške 19% alebo 25% podľa výšky základu dane.

Oslobodenie od dane

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur za jedno zdaňovacie obdobie. Ak prenajímate byt ako starobný dôchodca, môžete si uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 6 100 eur (6 600 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Manželia a prenájom nehnuteľnosti

V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie, t.j. rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje. V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.

Príklad rozdelenia príjmu manželmi

Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Príklad uplatnenia výdavkov

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Čo možno zahrnúť do daňových výdavkov?

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie, upratovanie, výťah, práčovňa, komíny, žumpy, TV a rozhlas, internet, správa bytového domu, vrátnik, recepcia, strážna služba, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba)
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

Čo nemožno zahrnúť do daňových výdavkov?

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP. Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Ak si nezaradíte nehnuteľnosť od obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, t.j. výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme. Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr. energie).

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Oslobodenie od DPH pri prenájme nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Podnikanie a prenájom bytu

Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Definícia podnikania

Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka hovorí o "sústavnej činnosti vykonávanej samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku.

Prenájom bytu ako živnosť

Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba.

Nájom bytu a ubytovanie cez digitálne platformy

Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti.

Zmluva o nájme

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

tags: #prenajom #bytu #fyzicka #osoba #firme #podmienky