Prenájom bytu fyzickej osobe nepodnikateľovi a daňové povinnosti

Prenájom nehnuteľnosti fyzickej osobe, ktorá nie je podnikateľom, je bežnou praxou. Avšak, s prenájmom sú spojené daňové povinnosti, ktoré je potrebné poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu bytu fyzickej osobe nepodnikateľovi, vrátane registrácie na daňovom úrade, uplatňovania výdavkov, výpočtu základu dane a daňovej povinnosti.

Prenájom nehnuteľnosti a daň z príjmov

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Fyzická osoba môže prenajímať nehnuteľnosť ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia alebo na základe živnostenského oprávnenia.

Prenájom bez živnostenského oprávnenia

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, teda ako súkromná osoba, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov - príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Prenájom so živnostenským oprávnením

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje prenájom nehnuteľnosti pre fyzickú osobu podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ).

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

V prípade, že prenajímateľ fyzická osoba, bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni.

Prenájom nehnuteľnosti a daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Výdavky pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku

V prípade, že prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria:

• výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
• výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
• výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
• výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností
• výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
• ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Výdavky pri nezaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:

• platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
• výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
• poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.

Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad zdaňovania príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2024

Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €.

Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne:

(4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €

Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €

Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daňová povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti

Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia.

V takom prípade daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B, ktoré sa podáva za príslušné zdaňovacie obdobie, teda kalendárny rok, v ktorom bol prenájom realizovaný.

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (teda nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia a pod.) presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024).

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako:

• rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
• rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky v si môže daňovník uplatniť vo výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €. Zároveň fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.

Taktiež z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky (t.j. rozdiel medzi príjmami a výdavkami by bol záporný), v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €.

Príklad

Ak FO dosiahla v roku 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 5 000 €, suma oslobodených príjmov je 500 €. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zníženú o 500 €, t.j. príjmy vo výške 4 500 €.

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky.

Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti - bez živnosti

Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:

• sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy 47 537,98 eura,
• sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu 47 537,98 eura.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti - na živnosť

Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti:

• sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) neprevyšujúce sumu 60 000 eur,
• základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) prevyšujúce sumu 60 000 eur.
  • 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura (neprevyšuje alebo sa rovná sume 176,8 - násobku platného životného minima)
  • 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť.

Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2025

Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi celkové ročné príjmy. Medzi čisté príjmy sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, ale len v prípade, že tieto náklady nájomníkovi účtujete. Pokiaľ máte zálohy určené ako paušálnu sumu a neúčtujete prípadný preplatok alebo nedoplatok, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy. Vo vašej nájomnej zmluve by preto mala byť samostatne uvedená suma za nájom a suma za energie.

Priznávanie príjmov z prenájmu sa pre bežných prenajímateľov (teda tých, ktorí prenájom nevykonávajú ako podnikanie) rieši podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Konkrétne sa príjmy z prenájmu uvádzajú do VI. Oddielu daňového priznania fyzickej osoby typu B (konkrétne do VI. oddielu, tabuľka č. 1, r. 11). Do riadku 11 sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Výška zaplatenej dane závisí od viacerých faktorov - uplatnených daňových bonusov, nezdaniteľných častí a ďalších príjmov. Z príjmov z prenájmu (podľa § 6 ods. 3) neplatíte odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na to, či ste zamestnanec alebo SZČO.

Podľa daňového poriadku musí byť priznanie podané do 31. marca. Ak tento deň pripadá na sviatok alebo deň pracovného pokoja, tak termín je dodržaný, ak najbližší nasledujúci pracovný deň odovzdáte priznanie. V prípade priznania za rok 2025 to vychádza na riadny pracovný deň, utorok 31. 3. 2026. Ak to nestihnete, priznanie môžete podať v predĺženom termíne na základe jednoduchého oznámenia ešte do 30 .06. 2026, prípadne do 30. 09. 2026, ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia za rok 2025 (napr. v roku 2025 ste pracovali v zahraničí ). Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03. 2026.

Vysoké príjmy z prenájmu a daňové pásma

V zdaňovacom období 2025 platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ za rok 2025 nepresiahne sumu 48 441,43 €, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.

Aj príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie vyššej daňovej sadzby. Ak teda po zohľadnení všetkých vašich príjmov a výdavkov váš daňový základ prekročí uvedený limit, z časti nad tento limit zaplatíte namiesto 19 % až 25 % daň.

Čo všetko sa započítava do príjmu z prenájmu pre účely dane?

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

• Nájomné (pravidelné mesačné platby),
• zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby,
• platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV),
• úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad,
• prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.

Pozor: Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Nepriznanie dane z prenájmu a sankcie

Nepriznanie príjmov z prenájmu môže mať vážne následky. Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Aktuálna sadzba ECB od 11. júna 2025 činí 2,15 % ročne (predtým boli 2,40 %) . Z toho vychádzajúc výpočet aktuálnej sadzby je 4 × 2,15 % = 8,6 % ročne, ale keďže minimum je 15 %, táto hranica je aplikovaná.

Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností. Od 1. januára 2024 platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe:

• závažnosti porušenia,
• trvania porušenia,
• následkov protiprávneho stavu,
• indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikateľských subjektov).

Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:

• Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €.
• Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €.

V konečnom dôsledku teda zaplatíte násobne viac, než by bola pôvodná výška dane, ak by ste ju priznali včas. Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne.

Uplatnenie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:

• poplatky za energie, vodu, plyn a teplo,
• poplatky za internet a televíziu,
• náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme),
• výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu,
• príspevok do fondu opráv.

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

• odpisy z nehnuteľnosti,
• technické zhodnotenie,
• daň z nehnuteľnosti,
• poistenie,
• úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Výpočet dane z prenájmu

Daň z prenájmu vypočítate jednoducho zo základu dane. Najprv však musíte správne vypočítať sumu výdavkov.

Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu. V praxi to bude vyzerať napr. takto:

• skutočné výdavky: 4 500 €,
• celkový príjem z prenájmu: 10 000 €,
• zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €),
• krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000)).

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu.

Zníženie základu dane pri prenájme

Daň sa platí zo zisku - teda z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Tento rozdiel sa nazýva základ dane a je možné ho ďalej znížiť o tzv. nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 zákona o dani z príjmov (avšak platí to len pre aktívne zdaniteľné príjmy).

Medzi najčastejšie nezdaniteľné časti patria:

tags: #prenájom #bytu #fyzickej #osobe #nepodnikateľovi #daň