Prenájom bytu fyzickou osobou: Zmluva, povinnosti a dôležité aspekty

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom je skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Prenájom bytu a administratívne povinnosti

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Registrácia na daňovom úrade

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.

Prenájom časti bytu a registrácia

V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňové priznanie pri prenájme bytu

Povinnosť podania daňového priznania

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Daňové výdavky

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí:

• pitná a úžitková voda;
• teplo na kúrenie;
• elektrická energia a plyn.

Výdavky na ostatné služby sú:

• použitie výťahu;
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;
• odvádzanie odpadovej vody;
• odvoz smetí;
• čistenie žúmp a komínov;
• koncesionárske poplatky;
• a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prenájom bytu ako podnikateľský subjekt

Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného.

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Nájomná zmluva na byt je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak je vypracovaná správne, obom stranám poskytne právnu istotu a pomôže predísť mnohým problémom.

Bežný nájom bytu vs. krátkodobý nájom bytu

Bežný nájom bytu, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy na byt uzatvorenej v zmysle § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka má zo zákona povahu tzv. „chráneného“ nájmu, v rámci ktorého je nájomca bytu ako „slabšia“ zmluvná strana vo viacerých smeroch osobitne chránený (zvýhodnený). Medzi najvýznamnejšie zákonné ustanovenia chrániace nájomcu patria napr. ustanovenia o tzv. bytových náhradách (§ 712 a nasl. Občianskeho zákonníka), v zmysle ktorých má nájomca pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Naopak, nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu uzavretá v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu je osobitným (špeciálnym) druhom nájomnej zmluvy na byt, pri ktorej je ochrana nájomcu ako tzv. „slabšej“ strany oproti bežnej nájomnej zmluve na byt podstatne zúžená. Z tohto dôvodu je pre prenajímateľa rozhodne výhodnejšie uzavrieť s nájomcom zmluvu o krátkodobom nájme bytu.

Náležitosti nájomnej zmluvy na byt

Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať tieto náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán - t.j. označenie, kto je prenajímateľ a kto nájomca (identifikácia musí obsahovať minimálne meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať).
2. Označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - preto je potrebné uviesť katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, počet obytných miestností, príslušenstvo bytu, obytná plocha.
3. Rozsah užívania - na základe zmluvy o nájme bytu sa môže prenajímať len jedna izba v byte alebo sa môže prenajímať každá izba inému nájomcovi).
4. Výška nájomného a výška úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak spôsob ich výpočtu musí byť uvedený jasne a zrozumiteľne tak, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku.
5. Opis príslušenstva a stavu bytu - prenajímateľ by mal uviesť, či byt, jeho príslušenstvo a vybavenie majú v čase uzavretia nájomnej zmluvy vady, ktoré sú prenajímateľovi známe.
6. Stav meračov energií (plyn, voda, elektrika, …) - - nie je nevyhnutné, aby bol stav meračov uvedený v nájomnej zmluve, pokiaľ sa pri odovzdaní bytu nájomcovi bude podpisovať preberací protokol, v ktorom budú tieto údaje uvedené.

Vzor nájomnej zmluvy a právna pomoc

Nájsť na internete vzor nájomnej zmluvy naozaj nie je nič zložité. Na takéto voľne dostupné šablóny sa však nespoliehajte. V prípade, ak by nájomná zmluva neobsahovala všetko potrebné, mohli by ste sa dostať do právnych problémov alebo nevýhodnej situácie pri prenájme nehnuteľností. Vypracovanie nájomnej zmluvy patrí do rúk právnikovi.

Doba nájmu

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Zánik nájmu

Nájom bytu zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v bytovom dome. Zmeny na predmete nájmu je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu.

Krátkodobý nájom bytu

Zákon č. 98/2014 Z. z. upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celkovo teda môže krátkodobý nájom trvať najviac šesť rokov.

V prípade krátkodobého nájmu nie je nájomca oprávnený dať prenajatý byt do podnájmu tretej osobe. Výpovedná lehota je v prípade krátkodobého nájmu minimálne 1 mesiac, v prípadoch stanovených zákonom (napr. pri neplatičoch) možno uplatniť aj 15-dňovú výpovednú lehotu. Vysťahovanie nájomníka z bytu po vypovedaní krátkodobého nájmu nie je viazané na bytové náhrady ani iné kompenzácie.

Osobitné náležitosti zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01. do 31.12.

Dôležité je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

Ďalšie dojednania v zmluve o krátkodobom nájme

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu môžu tiež dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu). Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu.
• Uvedenie stavu meračov.
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

tags: #prenajom #bytu #ico #fyzickej #osobe #zmluva