Žaloba o neplatnosť právnych úkonov kúpnych zmlúv: Komplexný prehľad

Príprava a podpis zmluvy predstavujú zdĺhavý a náročný proces, ktorý si vyžaduje detailnú znalosť legislatívy. V tomto článku sa zameriame na žaloby o neplatnosť právnych úkonov kúpnych zmlúv, pričom zohľadníme aktuálnu právnu úpravu a judikatúru.

Úvod do problematiky kúpnych zmlúv

Človek v bežnom živote neustále nakupuje a predáva rôzne veci. Okrem bežných nákupov sa však stretáva aj s predajom hodnotnejších vecí, ako sú autá, byty, domy alebo pozemky. V týchto prípadoch je nevyhnutné riešiť kúpno-predajnú zmluvu, pri ktorej príprave je potrebné dbať na množstvo dôležitých detailov.

Vzorové zmluvy z internetu: Riziko alebo pomoc?

Často sa stáva, že ľudia siahajú po prvých vzorových zmluvách, ktoré nájdu na internete. Hoci ani takáto zmluva nemusí byť zlá, je dôležité zvážiť zdroj, z ktorého pochádza. Vzory pripravené advokátskymi kanceláriami alebo poradenskými portálmi zameranými na právo a podnikanie bývajú po formálnej stránke postačujúce. Naopak, vzory z pochybných webstránok môžu obsahovať závažné nedostatky.

Novodobým trendom sú online portály ponúkajúce tvorbu zmlúv. Tieto portály ponúkajú základné ustanovenia a prednastavené formuláre, do ktorých sa vkladajú údaje zmluvných strán a nehnuteľnosti. Hoci sú cenovo výhodnejšie, vyžadujú si určité právne znalosti.

Všeobecné vzory zmlúv sú nastavené na základné situácie a nemusia pokrývať všetky špecifiká konkrétneho prípadu. Preto je dôležité zhodnotiť svoje znalosti a schopnosti, ako aj posúdiť, či daný vzor postačuje pre konkrétnu situáciu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Najčastejšie chyby v kúpnych zmluvách

Chyby v zmluvách sa najčastejšie vyskytujú, ak ich pripravuje laik bez dostatočného právneho povedomia. Medzi najčastejšie prešľapy patrí:

• Opomenutie zákonných náležitostí
• Nesprávna identifikácia nehnuteľnosti (napr. chýbajúci popis bytu, nesprávne katastrálne územie)
• Nedostatočné údaje zmluvných strán (preklepy v menách, adresách, chýbajúce rodné priezvisko)
• Neosvedčené podpisy
• Chýbajúce povinné prílohy (napr. potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch)
• Nesprávne formulované ustanovenia o zmluvných pokutách
• Zmluva jednostranne zvýhodňujúca jednu zo strán
• Nedostatočné formulované odovzdanie nehnuteľnosti
• Nezahrnutie preddavku do kúpnej ceny

Kataster zvyčajne vyzve na odstránenie drobných chýb, ale niektoré, závažnejšie nedostatky môžu spôsobiť komplikácie do budúcna.

Úloha advokáta pri príprave kúpnej zmluvy

Advokátska kancelária garantuje odbornosť a zabezpečí, že zmluva bude po formálnej stránke dostatočná a bude obsahovať všetky zákonné náležitosti. Advokát upozorní na konkrétne nedostatky, ktoré sa týkajú obsahu, navrhne úpravy a doplnenia, skontroluje lehoty a vzájomné práva a povinnosti. V prípade komplikovaných rokovaní s druhou stranou môže advokát pôsobiť ako mediátor a dohodnúť podmienky vo váš prospech.

V situáciách, kedy kúpnej zmluve predchádzajú zmluvy rezervačné alebo zmluvy o budúcej zmluve, advokát zabezpečí, aby kúpna zmluva obsahovo korešpondovala s predchádzajúcimi zmluvami.

Univerzálne kúpno-predajné zmluvy od realitných kancelárií

Tieto zmluvy sú podobné internetovým vzorom a pokrývajú len základné situácie. Hoci obsahujú zákonom predpísané formálne náležitosti, nemusia zohľadňovať individuálne potreby klienta. Keďže klientom realitnej kancelárie je väčšinou predávajúci, tieto zmluvy zvyknú byť koncipované v prospech predávajúceho. Priestor na rokovanie a prispôsobenie zmluvných podmienok je minimálny.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

Hypotéky a developerské projekty

Niektoré realitné kancelárie alebo developeri podmieňujú kúpu nehnuteľnosti sprostredkovaním hypotekárneho úveru, poradenstva a poistenia od nimi určených spoločností. Hoci žiadna norma takýto postup nezakazuje, kupujúci sú často dotlačení k podpisu takejto zmluvy z dôvodu nízkej ponuky bytov na trhu.

Výhodou môže byť, že banka, ktorá financuje developerský projekt, už má s developerom dohodu a vie o potenciálnych kupujúcich. Pri nedostavaných komplexoch je ťažké získať znalecký posudok, preto banka vychádza z ocenenia samotného projektu. Rizikom je, že banka nemusí kupujúcemu hypotéku schváliť, čím nesplní povinnosť v zmluve.

Pri developerských zmluvách je potrebné dávať pozor na inflačné doložky, ktoré umožňujú developerom meniť konečnú cenu bytu v závislosti od zmien cien na trhu.

Overenie exekúcií a iných ťarch

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité overiť, či na nej neviaznu exekúcie alebo iné ťarchy. Tieto údaje je možné zistiť prostredníctvom registra poverení vedeného Okresným súdom Banská Bystrica a Centrálneho registra exekúcií vedeného Slovenskou komorou exekútorov.

Určovacie žaloby: Zmeny v civilnom procese

V rámci rekodifikácie civilného procesu došlo k zásadným zmenám v oblasti určovacích žalôb. Zámerom zákonodarcu bolo vylúčiť nepotrebné a nezmyselné žaloby o určenie neplatnosti/platnosti právnych úkonov. Žaloby o určenie právnej skutočnosti sú prípustné len vtedy, ak ich pripúšťa osobitný predpis.

Prečítajte si tiež: Vzory regresného nároku spoludlžníkov

Žaloby o určenie neplatnosti zmluvy podané za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku (OSP) sa posudzujú podľa OSP. V prípade žaloby formulovanej na určenie neplatnosti zmluvy, ktorá podľa aktuálneho Civilného sporového poriadku (CSP) nie je prípustná, je súd povinný pomôcť žalobcovi zmeniť petit.

Ak z kontextu žaloby vyplýva, že ide o žalobu na určenie existencie, resp. neexistencie práva, hoci petit je formulovaný na platnosť, resp. neplatnosť právneho úkonu, je povinnosťou súdu postupovať podľa § 129 CSP a pomôcť žalobcovi odstrániť vady žaloby.

Zákonné predkupné právo

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Spoluvlastník prevádzajúci svoj podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom. Ak túto povinnosť opomenie, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy.

tags: #žaloba #o #neplatnosť #právnych #úkonov #kúpnych