Pravidlá návštev v prenajatom byte: Čo potrebujete vedieť

Prenajímanie bytov je čoraz populárnejšie, a preto je dôležité poznať pravidlá, ktoré upravujú nájomný vzťah. Slovenská legislatíva ponecháva niektoré aspekty na dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom, čo sa prejavuje v nájomnej zmluve. Táto zmluva by mala byť v súlade s Občianskym zákonníkom alebo, v prípade krátkodobého nájmu, so zákonom o krátkodobom nájme bytu.

Návštevy v prenajatom byte: Práva a obmedzenia

Nájomcovia majú právo prijímať návštevy v prenajatom byte tak často, ako chcú. Nezáleží na pohlaví návštevníkov ani na dĺžke ich pobytu. Nájomca môže prijať aj návštevu so psom, a to bez ohľadu na to, či nájomná zmluva upravuje chovanie domácich zvierat v byte alebo nie.

Advokátka Daniela Ježová považuje generálny zákaz návštev v zmluve za zásah do osobných práv nájomcu. Nájomca má právo stretávať sa s ľuďmi, pokiaľ tým neohrozuje prenajímateľa, jeho majetok ani susedov.

V nájomnej zmluve však možno zakázať prenocovanie iných osôb v byte. Návštevy nájomcu nesmú obťažovať spolubývajúcich nájomníkov či susedov. Nájomca by rovnako nemal používať prenajatý byt na obchodné účely.

Fajčenie v byte: Čo hovorí zákon a zmluva?

Slovenská legislatíva nezakazuje fajčenie v prenajímanom byte. Avšak, nájomná zmluva môže túto činnosť obmedziť alebo zakázať.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Fajčiari sa pred uzavretím nájomnej zmluvy nemusia prenajímateľovi priznať, že fajčia, a to ani vtedy, ak sa na to prenajímateľ priamo pýta. Prenajímateľ je však oprávnený požadovať prístup do bytu, aby skontroloval, či nájomca používa nehnuteľnosť riadnym spôsobom a dodržiava teda aj všetky obmedzenia, ktoré vyplývajú z nájomnej zmluvy. Ak by prenajímateľ zistil, že nájomca tieto obmedzenia porušil, je to dôvod na výpoveď z nájmu.

V prípade, že je v zmluve upravený zákaz fajčiť, nájomca je povinný tento zákaz rešpektovať a dodržiavať. Ak tento zákaz v zmluve chýba, nájomca je oprávnený v byte fajčiť aj bez súhlasu prenajímateľa. Za určitých okolností však môže prenajímateľ aj v takomto prípade dať nájomcovi výpoveď. Ide o situáciu, keď fajčiar obťažuje susedov zápachom. Prenajímateľ tiež môže požadovať od nájomcu náhradu škody, ktorú spôsobil fajčením v byte.

Chov domácich zvierat: Povolené alebo zakázané?

Slovenská legislatíva neupravuje zákaz chovu zvierat v prenajímanom byte. Ak to zmluva nájomcovi nezakazuje, chovať v byte domáce zvieratá je povolené. Problém by mohol nastať v prípade, ak by zvieratá rušili ostatných vlastníkov, napríklad štekotom, znečisťovaním spoločných priestorov či zápachom, alebo by poškodzovali majetok prenajímateľa.

Taká situácia oprávňuje prenajímateľa dať nájomcovi výpoveď z nájmu. Prenajímateľ tiež môže od nájomcu požadovať náhradu škody, ktorú domáce zvieratá v byte spôsobili.

Stavebné úpravy a opravy: Kto za čo zodpovedá?

Nájomca nesmie vykonávať v byte stavebné zásahy bez súhlasu prenajímateľa. Na vŕtanie dier do stien by si mal od neho vypýtať súhlas.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prenajímateľ zodpovedá za veľké aj malé opravy v byte. Ak sa v byte vyskytne väčšia porucha, ktorá bráni nájomcovi v riadnom používaní bytu, a prenajímateľ ani po upozornení túto poruchu neodstráni, nájomca môže do 6 mesiacov od odstránenia závady požadovať od prenajímateľa preplatenie nákladov, ktoré na opravu vynaložil.

Drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou bytu znáša v plnom rozsahu nájomca. Hodnota takýchto opráv by podľa zákona nemala prekročiť sumu 6,64 eura, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú v zmluve inak. Prenajímatelia zvyknú túto sumu stanovovať v zmluve na podstatne vyššej úrovni. Preto sa pred jej uzavretím oplatí zvážiť, či dohodnutá suma nie je pre nájomcu nevýhodná.

Škody, ktoré nájomca spôsobil, musí odstrániť na vlastné náklady. Majiteľ bytu môže po predchádzajúcom upozornení a odstránení škody žiadať od nájomcu náhradu.

Používanie spotrebičov: Práčka áno alebo nie?

Bežné domáce spotrebiče môže nájomca používať bez obmedzenia. Pri spotrebičoch ako vysávač alebo práčka, ktoré by mohli obťažovať zvukmi ostatných, by mal dbať na dodržiavanie nočného kľudu.

Niektorí nájomcovia uprednostňujú namiesto spoločnej práčovne používanie vlastnej práčky. Nie všetci majitelia im ju však dovolia priniesť. Odôvodňujú to rizikom vytopenia bytu alebo rušením kľudu ľudí obývajúcich susedné byty. Nájomca však má právo umiestniť v byte práčku. Mal by sa len postarať o to, aby bola zabezpečená proti úniku vody. Susedia musia tolerovať prípadný hluk práčky, ak neruší nočný kľud.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Prenajímateľ môže zakázať práčku, ak má na to vážny dôvod. Napríklad pri opakovanom poškodení bytu v dôsledku úniku vody.

Ako správne uzatvoriť nájomnú zmluvu

Dnes existujú dva spôsoby, ako právne ošetriť nájomný vzťah. Tým prvým je úprava podľa Občianskeho zákonníka a tým druhým úprava podľa zákona o krátkodobom nájme. Zákon vymedzuje krátkodobý prenájom na maximálne dva roky. Predĺžiť ho možno na rovnakú dobu maximálne dvakrát po sebe. Kým Občiansky zákonník chráni podstatne viac nájomcov, druhý zákon poskytuje viac možností prenajímateľom. Napríklad im umožňuje flexibilnejšie ukončiť nájomný vzťah s nájomcom, uplatniť kratšie výpovedné lehoty, prípadne si v zmluve dohodnúť aj iný dôvod výpovede, čo Občiansky zákonník neumožňuje. V prípade Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota minimálne tri mesiace, pri zákone o krátkodobom nájme nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v niektorých prípadoch určených týmto zákonom dokonca nie kratšia ako 15 dní. Zákon o krátkodobom nájme dokonca v taxatívne vymedzených prípadoch dáva ako prenajímateľovi, tak nájomcovi možnosť od nájomnej zmluvy jednostranne odstúpiť na rozdiel od Občianskeho zákonníka, ktorý tento spôsob ukončenia nájmu bytu neumožňuje.

V súvislosti s krátkodobým nájmom je nutné upozorniť na isté špecifické náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré zákon o krátkodobom nájme vyžaduje. „Nájomná zmluva musí mať na rozdiel od úpravy podľa Občianskeho zákonníka písomnú formu a zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Takáto nájomná zmluva musí okrem ďalších podstatných a zákonom vyžadovaných údajov obsahovať aj vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme,“ konštatuje Alan Strelák. Prenajímateľ je taktiež povinný splniť si svoju povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov. V prípade, ak by si prenajímateľ svoju registračnú povinnosť na daň z príjmu u príslušného správcu dane nesplnil, nájom bytu by sa spravoval ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme avšak s výnimkou výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od nájomnej zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu na súde.

Na čo si dať pozor pri prenájme bytu

Pri prenájme bytu, buďte obozretný nielen pri hľadaní seriózneho nájomníka. Dôležité je aj to, na čom sa dohodnete v nájomnej zmluve.

Okrem samozrejmých záležitostí ako identifikácia prenajímateľa a nájomcu v nájomnej zmluve čím podrobnejšie opíšte predmet nájmu a jeho technický stav. Pri obhliadke bytu je dobré, ak si spravíte fotografie alebo videozáznam a priložíte ich k zmluve ako prílohu. Zdokumentovať, v akom stave sa byt a jeho zariadenie nachádza, je dôležité najmä pre časté spory, kto je zodpovedný za škodu.

Ak sa bude platiť zvlášť za energie, odpíšte stav plynomera, vodomera, elektromera a pomerových meračov tepla na radiátoroch. S nájomcom sa vopred dohodnite na počte osôb, ktoré budú bývať v jednej domácnosti. Zmluva by mala upravovať aj podnájom v byte, návštevy u nájomcu a kontrolu bytu majiteľom.

Kaucia ako poistka

Ak sa chystáte prenajímať byť, určite tak nespravte bez peňažnej zábezpeky. Kaucia vás istí v prípade nezaplatenia nájomného či poškodenia bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje jej maximálnu výšku ako trojnásobok mesačného nájomného.

Po skončení nájmu a vyprataní bytu ju treba vrátiť nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca, ak v zmluve nie je určená kratšia lehota. Počas nájmu nájomca nemá nárok na vrátenie depozitu. Musí zábezpeku doplniť do pôvodnej výšky vždy, ak ste použili časť z nej na úhradu svojich pohľadávok voči nemu. Samozrejme, zmluva má upraviť i to, na aký účel môžete použiť zábezpeku.

Jasné pravidlá v nájomnej zmluve

Nájomná zmluva má obsahovať aj výšku, spôsob platenia a splatnosť nájomného, respektíve platieb za energie a úrok z omeškania z dlžnej sumy.

V zmluve treba uviesť prípady, kedy sa môže zvýšiť nájomné bez súhlasu nájomcu, napríklad pri zvýšení cien energií. Ak sa budú platiť energie zvlášť, v zmluve uveďte aj termín vyúčtovania skutočných nákladov a to, ako sa vyrovnávajú prípadné nedoplatky a preplatky.

Bez peňažnej zábezpeky do prenájmu byt nedávajte. Istí vás v prípade neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu. Pri krátkodobom nájme jej výška nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného.

Nezabudnite si vopred dohodnúť i to, kto bude platiť poistenie domácnosti. Ak zmluvne neupravíte inak, zo zákona je nájomník povinný uhrádzať náklady spojené s drobnými opravami a bežnou údržbou v byte. Preto si vopred vyjasnite, čo má nájomca platiť sám a do akej sumy. Škody, ktoré spôsobí nájomca, musí uhradiť v plnej výške. Nájomca však nemá právo, ani na vlastné náklady, urobiť si v byte také stavebné úpravy, na ktorých sa nedohodol písomne s prenajímateľom.

Ukončenie nájmu

Zákon chráni vo väčšej miere nájomcu, preto neplatiča tak ľahko nedostanete z bytu von. Výpoveď môžete dať, len ak nezaplatil nájomné za dva mesiace. Ak zmluvu máte uzavretú podľa Občianskeho zákonníka, tak ak mešká s platbou tri mesiace. Pri zákone o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť od nasledujúceho dňa po doručení výpovede a nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.

Podľa Občianskeho zákonníka výpovedná lehota je trojmesačná a začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. No ak sa váš nájomca ocitol v hmotnej núdzi, k tomu prirátajte ešte ochrannú lehotu šesť mesiacov.

Ak prenajímate byt, nemôžete ho zo dňa na deň predať a vysťahovať nájomníka. Najprv treba vypovedať nájomnú zmluvu. Avšak pri krátkodobom nájme sa dá dohodnúť vopred s nájomcom v nájomnej zmluve, že v tomto prípade dostane odstupné a odovzdá kľúče od bytu ihneď.

Kým Občiansky zákonník umožňuje výpoveď nájomcovi iba z dôvodov uvedených v zákone, zákon o krátkodobom nájme bytu je benevolentnejší. Od nájomnej zmluvy môžete aj odstúpiť, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje svoje povinnosti.

Ak sa nájomca nechce z bytu odsťahovať, výmena zámok na dverách nie je legálne riešenie. Na vysťahovanie nájomníka potrebujete exekučný titul.

Povinnosti prenajímateľa voči úradom

Ak prenajímate byt, nezabudnite sa zaregistrovať na daňovom úrade. Máte na to čas do konca mesiaca nasledujúcom po mesiaci, v ktorom ste byt prenajali. Ak ste sa v minulosti registrovali z iných dôvodov, napríklad vlastníte živnostenské oprávnenie, nanovo sa už registrovať nemusíte.

Splnenie registračnej povinnosti treba preukázať aj nájomcovi, ak ste nájomnú zmluvu uzatvorili podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. V opačnom prípade strácate výhody vyplývajúce z tohto zákona, akým je napríklad kratšia výpovedná lehota.

Navyše ak sa nezaregistrujete, hrozí vám pokuta od 60 do 20 000 eur. K daňovej kontrole stačí anonymný podnet od závistlivého suseda alebo nespokojného nájomníka.

Ako sa vyhnúť podvodom pri hľadaní nájmu

Dajte si pozor na podvodníkov, najmä ak prenajímateľ od vás žiada zálohu dopredu. V každom prípade si vypýtajte od prenajímateľa doklad totožnosti a preverte si list vlastníctva na katastrálnom portáli www.katasterportal.sk. V prípade, ak si vybavujete podnájom, od nájomcu žiadajte písomný súhlas od majiteľa bytu.

Nájomca nemôže byt používať na podnikanie bez písomného súhlasu prenajímateľa. To isté platí aj v prípade, ak by chcel dať časť bytu do podnájmu.

Doba nájmu

Od 1. mája 2014 platí zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, podľa ktorého sa môže uzatvoriť nájomná zmluva len vtedy, ak sa byt prenajíma najviac na dva roky. Nájomný vzťah však v prípade potreby možno predĺžiť na ďalšie dva roky, a to ešte dvakrát.

Ak sa dojednáva dlhší nájom alebo sa zmluva o nájme uzatvára na neurčitú dobu, spravuje sa podľa príslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších prepisov. Ak doba nájmu v nájomnej zmluve chýba, predpokladá sa, že ide o neurčitú dobu. Podľa Občianskeho zákonníka nemusíte s nájomníkom uzavrieť písomnú zmluvu, stačí spísať zápisnicu.

Ak ste doteraz prenajímali byt podľa Občianskeho zákonníka a chcete uzatvoriť novú nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, musí s tým súhlasiť nájomca.

Nájomná zmluva: Základ solídneho vzťahu

Nájomnú zmluvu si dajte vypracovať právnikovi, spíše vám zmluvu tak, aby ste v budúcnosti na ňu nedoplatili. Nájomná zmluva je základom solídneho vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom. Mnohí majitelia sa v snahe ušetriť čas, alebo peniaze uchyľujú k univerzálnym zmluvám z internetu, ktoré ale veľmi často nezohľadňujú množstvo vecí, ktoré sa síce môžu zdať iba administratívnymi formalitami, ale stáva sa, že zásadne ovplyvnia platnosť zmluvy pri prípadnom spore. Najprv je potrebné zdôrazniť, že nájomná zmluva sa vždy uzatvára v písomnej forme. K tým najčastejším chybám v nájomných zmluvách patrí zle vymedzená nehnuteľnosť, ktorej sa nájom týka, či zle vymedzené zmluvné strany, teda chybné alebo neúplné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi. Rovnako je potrebné dôsledne a čo najkonkrétnejšie popísať prenajímanú nehnuteľnosť. Ďalej si dajte pozor na presné vymedzenie výšky nájomného, termínu a spôsobu jeho úhrady a platieb spojených s užívaním bytu. Ak sú do výšky nájomného zahrnuté aj zálohy za energie a ďalšie služby, je potrebné uviesť presnú čiastku, ktorá na ne pripadá a čo všetko zahŕňa. Tieto poplatky však nesmú obsahovať poplatky nesúvisiace s užívaním bytu, ako napríklad príspevok do fondu opráv. Ďalšou dôležitou náležitosťou, ktorú musí zmluva obsahovať je dĺžka jej trvania. Tím právnika pre Vás pripravil vzor nájomnej zmluvy, ktorý si môžete v aktuálnom znení stiahnuť na stránke Ideálny Nájomca. V prípade nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je vhodné dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného už v samotnej nájomnej zmluve a vyhnúť sa tak nepríjemným konaním o zvyšovaní nájmu. Pokiaľ si zmluvné strany nedohodli spôsoby zvyšovania nájomného v zmluve, môžu tak urobiť dodatkom k tejto zmluve. Svojím podpisom potom strany potvrdia, že s princípom zvyšovania nájomného súhlasia. Typicky si strany dohodnú každoročné jednorazové navýšenie nájomného určené pevnú sumu, percentuálne alebo napr. o výške inflácie v tzv. Inflačnou doložkou sa rozumie dojednanie medzi stranami, na základe ktorého dochádza ku každoročnému zvyšovaniu nájomného na základe inflácie. Pre platnosť doložky je zásadné, aby v nej bolo uvedené, podľa ktorej inflácia sa riadi. Existuje mnoho indexov, ktoré tento údaj zverejňujú, v Českej republike je to napríklad Český štatistický úrad. Ďalej si strany dojednajú, ku ktorému dátumu k zvýšeniu nájomného dochádza. K zvýšeniu potom dochádza už automaticky a nie je nutné, aby bol nájomca prenajímateľom vyrozumený. Pri zmluvách uzavretých na dobu určitú, napr. na jeden rok, je spôsob navýšenia nájomného pre prenajímateľa jednoduchší, pretože k nemu môžu pristúpiť pri uzavretí alebo predĺžení zmluvy.

Odovzdávací protokol: Dôležitá súčasť nájomnej zmluvy

Neoddeliteľnou súčasťou nájomnej zmluvy je tiež odovzdávací protokol. Ten musí tiež obsahovať presné vymedzenie zmluvných strán a presný opis nehnuteľnosti, ku ktorej sa viaže. Stavy meračov energií -⁠ ich označenie a stavy:

• Elektromer -⁠ číslo elektromeru, EAN a stav T1 (prípadne aj T2) v kWh
• Plynomer -⁠ číslo plynomeru, EIC a stav v m3
• Teplá voda -⁠ číslo vodomeru TÚV a stav v m3
• Studená voda -⁠ číslo vodomeru SUV a stav v m3
• Kalorimetre -⁠ neprepisuje sa u kalorimetrov na radiátoroch, iba u kalorimetrov umiestnených na prívode tepla.
• Kľúče od odovzdávanej nehnuteľnosti -⁠ súpis a počet kópií kľúčov odovzdávaných pri podpise nájomnej zmluvy.

Stav a vybavenie nehnuteľnosti:

• Stav -⁠ súpis všetkých chýb nehnuteľnosti napríklad: poškriabaná podlaha, poškodená kuchynská linka, fľaky na výmaľbe -⁠ skrátka starostlivo zapísať akúkoľvek najmenšiu vadu, ktorú nehnuteľnosť v čase odovzdania má.
• Vybavenie -⁠ všetko vybavenie nehnuteľnosti kam sú zahrnuté všetky spotrebiče, nábytok a iné zariadenia. Toto vám pomôže napríklad aj pri vybavovaní poistných udalostí, ktoré sa vzťahujú na zariadenie domácnosti (vykradnutie, vykúrenie, atď.).
• Ďalšie poznámky -⁠ tu je priestor napríklad pre spôsob a termín riešenia prípadných vád objavených pri odovzdaní nehnuteľnosti
• Fotodokumentácia -⁠ k protokolu je možné ju pripojiť, nie je to však povinné. Textová forma protokolu je plne postačujúca.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Najzložitejším, ale zároveň najdôležitejším súborom informácií obsiahnutých v nájomnej zmluve býva spravidla špecifikácia práv a povinností oboch zmluvných strán. Prenajímatelia často do zmlúv uvádzajú aj ustanovenia, ktorými sa nájomcom snažia zakázať aj množstvo vecí, ktoré zo zákona zakazovať nemôžu. Najčastejšie to sú napríklad ustanovenia o nemožnosti zapísania trvalého pobytu, chov domácich miláčikov, alebo napríklad zákaz návštev. Základnou povinnosťou nájomcu je rozhodne pravidelné platenie nájomného v termíne a spôsobom špecifikovaným v zmluve. Potom má nájomca na starosti zabezpečenie a hradenie bežnej údržby a drobných opráv v byte. Povinnosti z nájomnej zmluvy ale vyplývajú aj prenajímateľovi a základná z nich je povinnosť udržiavať počas nájmu byt v stave spôsobilom na užívanie.

Problémoví nájomníci a ako sa s nimi vysporiadať

Až 20 % všetkých prenajímateľov sa stretáva s problémovými alebo neplatiacimi nájomníkmi. Najdôležitejšia je samozrejme prevencia, ale pokiaľ už u vás podobný nájomník býva, je dôležité konať čo najrýchlejšie. Nie všetky také prípady končia nedobrovoľným vysťahovaním a vymáhaním dlhu na nájomnom. Často sa stáva, že sa nájomník iba oneskorí s platbou, alebo napríklad čaká na príjem a platbu tak odkladá. Takúto situáciu väčšinou vyrieši SMSka alebo telefonát. Horšie prípady sú dlhodobo neplatiaci nájomníci. Pokiaľ nájomník nezaplatí 3 po sebe idúce mesiace, jedná sa o hrubé porušenie nájomnej zmluvy. Štandardná výpovedná lehota sú 3 mesiace, ale v tomto prípade môžete podať výpoveď okamžitú, aj tak ale o tie 3 mesiace nezaplateného nájomného prídete alebo o ne budete dlho bojovať. Jeden mesiac vám spravidla pokryje istota, ktorú vám nájomník zložil na začiatku nájmu. Ďalej potom dlžníka musíte informovať o jeho záväzku, a ak nezaplatí, nasleduje predžalobná výzva. Tieto a ďalšie kroky už ale radšej zverte právnikom. V praxi k okamžitým výpovediam majitelia pristupujú hlavne z už spomínaného dlhodobého neplatenia nájomného, ale k tomuto kroku môžete pristúpiť, aj keď váš nájomník intenzívne a opakovane porušuje dobré mravy v dome. Pokiaľ by nájomník napríklad neustále rušil nočný pokoj, môže sa aj toto považovať za hrubé porušenie nájomnej zmluvy. Ďalšími príkladmi môžu byť aj časté návštevy pochybných ľudí, ktoré môžu značiť páchanie nejakej trestnej činnosti, menovite napríklad spočívajúce v predaji drog či prostitúcii. Po uplynutí výpovednej lehoty by mal nájomník správne byt opustiť. Čo ale robiť, keď nie a nie odísť? Môžete skúsiť prísť s políciou s tým, že byt užíva bez platnej nájomnej zmluvy. Aj tak ale nemôžete nájomníka z bytu vysťahovať násilím. Pokiaľ situácia dôjde do extrému, budete sa musieť obrátiť na súd av rámci predbežného opatrenia žiadať o vypratanie. Tieto kroky samozrejme tiež konzultujte s právnikom. Toto sú však krajné riešenie, ktorým je najlepšie a najlacnejšie sa vyhnúť, a skúsiť všetko vyriešiť po dobrom. Pokiaľ s vami nájomník nekomunikuje, skúste sa obrátiť na jeho rodinu či partnera/partnerku. Pokiaľ si stále nie ste istí, vždy je lepšie sa obrátiť na odborníkov.

Práva nájomcov a najčastejšie chyby, ktoré robia

Pre laika nie je ľahké odhaliť nedostatky či rôzne chybné ustanovenia, ani určiť, či zmluva obsahuje všetky zákonné náležitosti. Právne nedostatky v zmluve môžu viesť k napadnutiu zmluvy nájomcom -⁠ v horšom prípade môžu byť niektoré ustanovenia zmluvy úplne neplatné, čo môže ľahko otvoriť priestor pre súdne spory. Prenajímanie bytu môže byť pre nájomcu plné neistôt - od nečakaného zvyšovania nájomného, cez svojvoľné vstupy prenajímateľa až po nevrátené kaucie.

Aby si sa vyhol nepríjemným prekvapeniam, je dôležité vedieť, aké máš ako nájomca práva, na čo si dať pozor pri podpise zmluvy a aké ustanovenia môžu byť zo zákona neplatné.

Aké práva má nájomca podľa zákona - napríklad v súvislosti s výškou nájmu, výpovednou lehotou či vstupom prenajímateľa do bytu?

Práva nájomcu sú upravené v dvoch právnych predpisoch - v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb.) a v zákone o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Základné právo nájomcu spočíva v užívaní prenajatého bytu spôsobom, ktorý je dohodnutý a primeraný jeho povahe a účelu.

Výška nájomného

Podľa Občianskeho zákonníka sa výška nájomného určuje dohodou v zmluve. Ak nie je výslovne stanovená, platí sa suma obvyklá v danom čase a lokalite, zohľadňujúc hodnosť bytu a spôsob jeho využívania. Prenajímateľ nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je výslovne dohodnuté. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje, aby si strany v zmluve dohodli aj podmienky prípadného jednostranného zvýšenia nájomného - napríklad pri náraste cien služieb spojených s bývaním alebo pri inflácii.

Vstup prenajímateľa do bytu

Prenajímateľ nemá právo vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu. Musí sa zdržať akéhokoľvek zásahu do jeho užívania. Výnimku tvorí napríklad kontrola, pri ktorej si overuje, či nájomca byt riadne užíva - vtedy má právo na primeraný prístup, ale ten musí byť vopred oznámený a dohodnutý.

tags: #prenajom #bytu #pravidla #navstev