Prenájom bytu právnickej osobe: Podmienky a aspekty

Otázka, či môže právnická osoba vystupovať ako nájomca bytu, je v slovenskom právnom prostredí dlhodobo diskutovaná. Hľadanie uspokojivej odpovede komplikuje najmä dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku (§ 685 a nasl.) a v zákone č. 98/2014 Z. z.

Historický kontext a judikatúra

Pred novelou Občianskeho zákonníka, ktorá zrušila inštitút osobného užívania bytu, bola odpoveď na túto otázku pomerne jednoznačná. Právo na nájom bytu sa odvodzovalo od práva občana na bývanie, čo vylučovalo právnické osoby. Tento názor však nebol všeobecne akceptovaný a judikatúra českých súdov sa uberala iným smerom.

Najvyšší súd ČR sa v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011 zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Dospel k záveru, že tento režim je pre právnickú osobu ako nájomcu neprípustný. Svoj názor odôvodnil tým, že účelom práva nájmu bytu je uspokojovanie ľudských potrieb, ktoré právnická osoba nemá. Preto podľa Najvyššieho súdu ČR nemôže právnická osoba uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v právnom postavení nájomcu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Súčasná právna úprava a jej interpretácia

V súčasnosti je pri prenájme bytu potrebné rozlišovať medzi dvoma právnymi režimami:

1. Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka: Upravuje podmienky prenájmu bytov a ich častí určených na trvalé bývanie.
2. Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.: Umožňuje prenajať byt alebo jeho časť na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Zákon o krátkodobom nájme bytu priniesol do právnej úpravy nájmu bytu viaceré odlišnosti oproti všeobecnej úprave nájmu v Občianskom zákonníku. Napríklad, prenajímateľ môže za určitých okolností vypovedať nájomnú zmluvu aj bez udania dôvodu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Je dôležité zdôrazniť, že ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu (§ 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov), na nájom sa vzťahuje zákon o krátkodobom nájme bytu okrem niektorých ustanovení.

Aspekty prenájmu bytu právnickej osobe

Z pohľadu Občianskeho zákonníka

Hoci priama odpoveď na otázku, či môže právnická osoba prenajať byt podľa Občianskeho zákonníka, nie je jednoznačná, prevláda názor, že áno, avšak s obmedzeniami. Právnická osoba môže byt prenajať napríklad pre svojich zamestnancov na ubytovanie, čím sa nepriamo uspokojuje potreba bývania fyzických osôb.

Z pohľadu zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu neobsahuje výslovné obmedzenie týkajúce sa osoby nájomcu. To znamená, že aj právnická osoba môže byť nájomcom bytu na základe zmluvy o krátkodobom nájme. Je však potrebné mať na pamäti, že tento typ nájmu je obmedzený dobou trvania (najdlhšie dva roky).

Daňové aspekty

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmov. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Pri výpočte základu dane je možné odpočítať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, výťah, internet)
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžu si manželia rozdeliť príjem z prenájmu a daňové výdavky v dohodnutom pomere.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Registračná povinnosť

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov. Registráciu je potrebné vykonať do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa začalo s prenájmom.

Prenájom bytu a živnostenské oprávnenie

Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas, a to aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností je prelomená verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sú súčasne splnené dve podmienky:

1. Prenájom nehnuteľnosti je vykonávaný sústavne (nie príležitostne).
2. S prenájmom sú poskytované aj iné než základné služby.

Za základné služby sa považujú také služby, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom. Za základné služby nemožno považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Špecifické situácie a príklady z praxe

Prenájom bytu v bytovom dome

Vlastník bytu v bytovom dome má právo prenajať svoj byt inej osobe a nepotrebuje na to súhlas ostatných vlastníkov bytov. Je však povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov.

Prenájom bytu cudzincami

Ak ste občanom iného štátu a prenajímate byt na Slovensku, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť na daňovom úrade.

Krátkodobé ubytovanie (napr. cez Airbnb)

Ak prenajímate byt krátkodobo turistom, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V tomto prípade sa na vás môžu vzťahovať osobitné predpisy týkajúce sa ubytovacích zariadení.

Na čo si dať pozor pri uzatváraní nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky podstatné náležitosti, ako sú:

• Označenie zmluvných strán
• Predmet nájmu a rozsah jeho užívania
• Výška nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
• Doba trvania nájmu
• Práva a povinnosti zmluvných strán
• Podmienky výpovede

Pred podpisom zmluvy je vhodné si ju dôkladne prečítať a v prípade nejasností sa poradiť s právnikom.

tags: #prenajom #bytu #pravnickej #osobe #podmienky