Prenájom bytu pre konateľa z daňového hľadiska

Tento článok sa zaoberá daňovými aspektmi prenájmu bytu pre konateľa spoločnosti, pričom zohľadňuje rôzne scenáre a možnosti, ako k tejto situácii pristupovať. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať pri kúpe bytu na firmu, ako aj pri prenájme takéhoto bytu, a to z hľadiska dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty (DPH).

Daňové hľadisko prenájmu bytu pre konateľa

Pri prenájme bytu pre konateľa spoločnosti je dôležité zohľadniť niekoľko daňových aspektov. Nájomné za užívanie bytu môže byť daňovým výdavkom, ak spĺňa základnú podmienku pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. To znamená, že musí ísť o výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Zákon o dani z príjmov neupravuje osobitne spôsob stanovenia výšky daňových výdavkov na nájomné, ak ich hradí daňovník ako súčasť nákladov na bývanie. Ak by išlo o nájom nebytových priestorov v súlade so zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a nebytové priestory by sa využívali napríklad na kancelárske alebo iné podnikateľské účely, nájomné a náklady spojené s nájmom nebytových priestorov by boli daňovým výdavkom v plnej výške.

Kúpa bytu na firmu - rôzne možnosti a ich daňové dôsledky

V praxi existuje niekoľko spôsobov, ako môže firma nadobudnúť byt a využívať ho na podnikateľské účely. Každý z týchto spôsobov má svoje špecifické daňové dôsledky, ktoré je potrebné zohľadniť.

Byt kúpi firma z vlastných zdrojov alebo na investičný úver

V prípade, že firma kúpi byt z vlastných zdrojov alebo na investičný úver, pri nároku na odpočítanie DPH je rozhodujúce, či je firma registrovaná ako platiteľ DPH a účel využitia nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu.
• Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne.
• V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká.

Ak v priebehu 20 rokov od kúpy bytu dôjde k zmene účelu využívania bytu, dôjde aj k zmene pri odpočítaní DPH. Napríklad, pri byte, ktorý sa využíval na podnikanie čiastočne alebo úplne a prestane sa takto využívať, vznikne firme daňová povinnosť (musí zaplatiť DPH daňovému úradu, ktorú si v minulosti odpočítala). Alebo naopak, ak firma byt nevyužívala na podnikanie a firma ho začne využívať na podnikanie ako platiteľ DPH, môže si uplatniť právo na odpočítanie DPH (daňový úrad jej DPH vráti).

Rovnako to platí aj v prípade ostatných súvisiacich nákladov, ktoré firme budú v súvislosti s využívaním bytu vznikať.

Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH a zruší sa jej registrácia pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH.

Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov.

V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Byt firma odpisuje podľa aktuálne platnej daňovej legislatívy 40 rokov. V zásade to znamená, že do daňových výdavkov firmy sa v jednom roku dostane 1/40 kúpnej ceny bytu.

Konateľ si vezme úver a peniaze požičia firme, ktorá kúpi nehnuteľnosť

Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť).

Firma pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov postupuje rovnako ako v prípade, ak ho kúpi z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru. Zdroj financovania (pôžička od konateľa) v tomto prípade nerozhoduje.

Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovane netýka.

Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní. Od roku 2016 sa príjmy z kapitálového majetku (t. j. úroky z poskytnutých pôžičiek) zdaňujú v daňovom priznaní vždy sadzbou 19 %. Z rovnakej sumy konateľ zaplatí aj odvod na zdravotné poistenie 14 %, resp. 7 %, ak sa považuje za zdravotne postihnutú osobu.

Po zaplatení odvodu na zdravotné poistenie môže konateľ podať dodatočné daňové priznanie a uplatniť tento odvod v daňových výdavkoch. Bez sankcie mu daňový úrad vráti časť zaplatenej dane.

Byt kúpi konateľ na hypotekárny úver a prenajme ho firme

Poslednou možnosťou je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním.

Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH.

Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. K prenájmu bytu a zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu nájdete na našom portáli niekoľko článkov. Dôležité je spomenúť predovšetkým to, že konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov. Zdravotné odvody konateľ pri prenájme bytu neplatí.

Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie (dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), pričom musí vychádzať z nájomnej zmluvy.

Práca z domu a uplatňovanie nákladov

Častou požiadavkou je uplatňovanie nákladov na energie, internet a pod. v daňových nákladoch podnikateľa pri práci z bytu/domu. V slovenskej legislatíve neexistuje žiadne explicitné pravidlo na uplatňovanie takýchto nákladov. Daňovým nákladom je všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov (základná definícia) a žiadne iné pravidlo zo zákona o dani z príjmov ho neobmedzuje či nezakazuje.

Ako vyskladať náklady na domácu kanceláriu

Podstatným je spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a najmä stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov. Najprirodzenejším kritériom pre vyčíslenie pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere/bytu domu.

Skúsenosti s uplatňovaním pomerných nákladov má aj Viliam Krunka, šéf účtovníckej firmy FIIA s.r.o. Podľa pôdorysu nehnuteľnosti sa vyčísli plocha, ktorá sa používa na podnikanie. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať. Určite fyzická osoba pracujúca v byte nespotrebuje pomernú časť vody, ktorá sa používa aj na sprchovanie a pod.

Pri predaji bytu/domu, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie po 5 rokoch, nie je možné uplatniť oslobodenie aj na pomernú časť, ktorá sa používala na podnikanie, a to do 5 rokov, kedy sa uplatňovala v nákladoch podnikania.

Alternatívy pre uplatňovanie nákladov

Ak SZČO pracuje aj v kancelárii aj doma, má teda 2 pracovné priestory. Každý jeden podnikateľský priestor v SR musí byť schválený “hygienou”, tj regionálnym úradom verejného zdravotníctva. A teda aj domáca pracovňa.

Častým názorom z praxe je, pre časť bytu či domu používaný na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania - z pôvodného účelu “bývanie” na “podnikanie”. A to na stavebnom úrade - žiadosťou a papierovaním.

Pozor: rozdeliť si náklady, ktoré platí Jožko Šikovný ako fyzická osoba za vlastný byt či dom a časť z nich si započítať medzi daňové môže len Jožko-fyzická osoba. Teda dostanú sa do nákladov jeho ako živnostníka, autora či inej SZČO (právnik, finančný sprostredkovateľ a pod.). Ak Jožko prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky - v ktorej bude spoločníkom - tak eseročka ako samostatný subjekt nemôže len tak zahrnúť do svojich nákladov časť Jožkových nákladov.

Prenájom bytu na pracovné cesty

SZČO / zamestnanec / spoločník eseročky či štatutár eseročky (resp. inej právnickej osoby) chodí často na pracovné cesty do mesta mimo miesta svojho pravidelného výkonu práce a na tento účely si namiesto hotela či ubytovne platí klasické nájomné za byt. Riešenie je teda vhodné v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby. V princípe priechodné riešenie - ako byt na pracovnej ceste určite áno, ako byt, v ktorom zamestnanec aj býva, do veľkej miery tiež, i keď to môže byť trochu komplikovanejšie.

Prenájom časti bytu eseročke

Eseročka ako samostatná právnická osoba nemôže len tak pár klikmi zahrnúť do nákladov časť bytových či energetických nákladov jej spoločníka - tj náklady, ktoré na svoje meno a zo svojho súkromného účtu platí iný subjekt, navyše fyzická osoba. Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou - či dokonca sídlom firmy v byte či dome - je o niekoľko stupňov zložitejší.

Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) “svojej” eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky. Resp. zároveň si môže spoločník nejaké tie peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov. Z príjmov prenajímateľa sa totiž neplatia odvody (áno, ide o pasívne príjmy).

• registrácia - spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade. A to do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy. Získa teda základné číslo DIČ, pod ktorým bude podávať daňové priznanie ako prenajímateľ.
• evidencia a daňové priznanie - ako prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný o svojich príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkov viesť daňovú evidenciu. Tj okrem toho, že eseročka je povinná viesť účtovníctvo a vyčísľovať základ dane sama osebe, k agende pribudne aj druhá “kopa”: vedenie evidencie a vyčísľovanie základu dane prenajímateľa.
• zdaňovaným príjmom prenajímateľa je samozrejme nájomné, ktoré mu na základe dohody (tj písomnej zmluvy) zaplatí každý mesiac eseročka. Výdavky si však prenajímateľ môže uplatniť iba skutočné, žiaden paušál.
• to, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od jeho rozhodnutia zahrnúť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môže si uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a prípadného technického zhodnotenia (teda dostane do nich sumu bytu) či poistenia a dane z nehnuteľnosti, v prípade nezaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku si uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou nehnuteľnosti (napr. energie, fond opráv, upratovanie).

Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).

Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ teda zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky prenajímateľa rozdeliť a podať 2 daňové priznania ako prenajímatelia (a áno, obaja sa na daňovom úrade musia po uzatvorení zmluvy registrovať). Trochu zložitejšie to je, ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci. Títo musia dokonca uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom (eseročkou) obaja, samozrejme tiež sa registrovať a rovnako podávať daňové priznanie obaja.

Technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti - ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Daň z nehnuteľnosti - pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor. Vzťah Jožko prenajímateľ vs. Jožkova eseročka podlieha transferovému oceňovaniu.

Platenie nájomného by malo byť radšej pravidelné, tj každý mesiac - ak sa totiž niektoré platby omeškajú a neskôr zaplatí nájomca (SRO) prenajímateľovi (FO) väčšiu sumu naraz, prenajímateľ si môže uplatniť odpisy iba do výšky svojich časovo rozlíšených príjmov pripadajúcich na daný rok. Rovnako je dobré nastaviť platenie nájomného “za” daný mesiac hneď počas tohto mesiaca, nie expost. A dodržiavať to. Pre jednoduchosť odporúčame energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného.

Proces zdaňovania ešte o čosi viac komplikuje fakt, že zmluva o dodávke energií, ktoré sú v nájomnej zmluve uvedené oddelene od samotného nájomného, môže byť uzavretá medzi prenajímateľom a dodávateľom týchto energií, pričom platba prebieha smerom od nájomcu priamo k dodávateľovi energií (v tomto prípade sú tieto platby nepeňažným príjmom prenajímateľa, zároveň aj jeho daňovým výdavkom). Jednoduchším (alebo jasnejším z hľadiska zdaňovania príjmov) je zmluvný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom a dodávateľom energií a platba prebiehajúca od nájomcu k prenajímateľovi.

Vlastné merače energií

Možno jednoduchšie riešenie, najmä v prípade, ak má eseročka v byte, resp. pravdepodobnejšie v dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu. Vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú faktúrované na sro, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.

Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti eseročkou

Nehnuteľnosť si eseročka (resp. SZČO) nemusí len prenajímať, ale môžu si ju aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. A teda pomerne veľkú investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie. V oboch prípadoch sa odporúča pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť.

Ak nehnuteľnosť je pod samostatnou sro, tá ho prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v ňom bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod. V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami.

Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov. Samozrejme, na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou). Sro prenajímajúca nehnuteľnosť vracia prijaté peniaze majiteľovi, ktorý jej na kúpu nehnuteľnosti požičal peniaze.

Cesta z práce domov ako náklad?

Všeobecne platí, že cesta zamestnanca (vrátane konateľa) zo svojho bydliska do sídla firmy (a opačne) sa nepovažuje za pracovnú cestu. Ak zamestnanec (konateľ) používa vozidlo zamestnávateľa na služobné a súkromné účely, ide o príjem (zdaniteľný príjem) zo závislej činnosti podľa § 5 ods. 3 písm. a) ZDP.

Paušálne výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov. Ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie podľa osobitného predpisu, ak daňovník je povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Oslobodenie od dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP [t. j. len o tie výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 písm. d), e) a f) ZDP] nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.

Ak úhrn príjmov vymedzených v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP znížený o výdavky presiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Súčasne musí daňovník upraviť aj výdavky preukázateľne vynaložené na tieto príjmy. Pomerná časť výdavkov, ktorá prislúcha k oslobodeným príjmom, nemôže ovplyvniť základ dane.

tags: #prenajom #bytu #pre #konatela #danove #hladisko