Daňové aspekty prenájmu bytu na Slovensku

Prenájom bytu predstavuje efektívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Okrem bežnej správy nehnuteľnosti však prenajímateľa čaká aj daňová povinnosť. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu bytu na Slovensku, vrátane registrácie na daňovom úrade, výpočtu dane, uplatňovania výdavkov a špecifík spojených s DPH.

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak prenajímate byt ako fyzická osoba (nie firma), jednou z prvých povinností je registrácia na daňovom úrade. Túto povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Väčšina prenajímateľov na túto registráciu zabúda a riešia ju až pred samotným podaním daňového priznania, čo je porušením zákona a môže viesť k pokute. Pokuta za nesplnenie registračnej povinnosti sa môže pohybovať od 60 eur až do 20 000 eur. Žiadosť o registráciu sa podáva na daňovom úrade v mieste trvalého pobytu.

Daňové Priznanie a Lehoty

Ako prenajímateľ bytu si svoje daňové povinnosti splníte podaním daňového priznania do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia. V prípade príjmov za rok 2025 je lehota na podanie daňového priznania 31. marca 2026. Ak potrebujete viac času na prípravu, môžete si lehotu predĺžiť zaslaním Oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania. Lehotu si môžete predĺžiť do konca júna (30. júna 2026) alebo, ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia za rok 2025, až do konca septembra (30. septembra 2026). Oznámenie sa podáva daňovému úradu osobne, poštou alebo elektronicky, ak máte aktivovanú elektronickú komunikáciu s daňovým úradom.

Daňové priznanie musíte podať, ak vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90 eura.

Výpočet Dane z Príjmu

Na výpočet dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti potrebujete poznať výšku svojich príjmov a výdavkov. Je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, prípadne môžete viesť jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Sadzba Dane

Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19% z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka. Z presahujúcej časti základu dane sa platí 25 % daň z príjmov.

Príklad Výpočtu Dane

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Oslobodenie od Dane a Zníženie Základu Dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Príklad Krátenia Výdavkov

Skutočné výdavky: 4 500 €Celkový príjem z prenájmu: 10 000 €Zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €)Krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000))Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu.

Uplatňovanie Výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Aké Výdavky si Môžete Uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:

• Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
• Poplatky za internet a televíziu
• Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
• Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
• Príspevok do fondu opráv

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

• Odpisy z nehnuteľnosti
• Technické zhodnotenie
• Daň z nehnuteľnosti
• Poistenie
• Úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti

Pozor na Paušálne Výdavky

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Prenájom Cez Airbnb a Podobné Platformy

Ak prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery a medzi návštevami upratujete, prípadne poskytujete návštevníkom aj posteľnú bielizeň, či iné služby, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V takom prípade ide o podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000€.

DPH a Prenájom Bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Kedy sa Stať Platiteľom DPH?

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Čo sa Započítava do Príjmu z Prenájmu pre Účely Dane?

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

• Nájomné (pravidelné mesačné platby)
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.

Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi.

Dôsledky Nepriznania Príjmov z Prenájmu

Ak na vás príde kontrola z daňového úradu a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Príklady z Praxe

Uvedené príklady ilustrujú rôzne situácie, ktoré môžu nastať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností.

Príklad 1: Starobný dôchodca

Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad 2: Zamestnanec s príjmami z prenájmu

Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

tags: #prenájom #bytu #zdaňovanie #DPH