- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Pravidlá prenájmu firemného majetku a DPH: Komplexný prehľad
Prenájom firemného majetku, najmä nehnuteľností a motorových vozidiel, je bežnou súčasťou podnikateľského prostredia. Táto oblasť je však spojená s množstvom daňových a účtovných pravidiel, ktoré je potrebné dôkladne poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad pravidiel prenájmu firemného majetku s dôrazom na daň z pridanej hodnoty (DPH) a daň z príjmov, a zmeny platné od roku 2019 a predovšetkým od 1. januára 2026.
Prenájom nehnuteľností a DPH
Miesto dodania a zdanenia
V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania pri prenájme nehnuteľnosti krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa teda nehnuteľnosť nachádza na Slovensku, prenájom alebo podnájom podlieha zdaneniu na Slovensku. Podnájom sa posudzuje rovnako ako prenájom, pričom rozdiel je len v označení účastníkov vzťahu (prenajímateľ a nájomca vs. nájomca a podnájomník).
Povinnosti prenajímateľa
Prenajímateľ je povinný sledovať svoj obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Ak dosiahne obrat 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, musí podať žiadosť o registráciu pre DPH.
Po registrácii pre DPH má prenajímateľ dve možnosti:
- Uplatniť oslobodenie od DPH: V tomto prípade nemôže odpočítať DPH zo vstupov súvisiacich s nadobudnutím alebo prevádzkou nehnuteľnosti.
- Rozhodnúť sa pre uplatňovanie výstupnej DPH: Toto mu umožňuje odpočítať vstupnú DPH. Toto rozhodnutie sa však nevzťahuje na prenájom bytov, rodinných domov a apartmánov v bytových domoch.
Ubytovacie služby
Ubytovacie služby sa rovnako ako prenájom vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, a teda miestom ich zdanenia je krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Novelizáciou zákona o DPH bola od 1.1.2019 rozšírená znížená sadzba DPH na ubytovacie služby. Pri kombinácii viacerých služieb (napr. ubytovanie s raňajkami) je potrebné každý prípad posudzovať individuálne. Ak sú raňajky súčasťou ceny ubytovania, na doklade sa uvádza len jedna položka so zníženou sadzbou DPH 10 %. Ak sú ubytovacie služby a raňajky poskytované osobitne, uplatňujú sa dve rôzne sadzby dane (10 % na ubytovanie a 20 % na raňajky).
Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania
Krátkodobé ubytovanie a Airbnb
Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platforiem ako Airbnb sa považuje za podnikanie, ak ide o pravidelnú a sústavnú činnosť. Poskytovateľ by mal byť registrovaným podnikateľom. Podľa štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2 spadá takéto ubytovanie pod rôzne kategórie (hotelové a podobné ubytovanie, turistické a iné krátkodobé ubytovanie, ostatné ubytovanie).
Problém nastáva pri kombinácii krátkodobého a dlhodobého ubytovania v rámci jedného bytu. V takom prípade by sa mali príjmy rozdeľovať na časť, ktorá je prenájmom bez DPH (pri prenájme dlhšom ako 3 mesiace), a časť, ktorá je ubytovacími službami s uplatnením DPH.
Základné a iné než základné služby
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu fyzickou osobou je dôležité rozlišovať medzi základnými a inými než základnými službami spojenými s prenájmom. Ak poskytovateľ poskytuje len základné služby, príjmy sa zdaňujú ako príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak poskytuje aj iné než základné služby, zdaňuje príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. V praxi však nie je vždy jasné, čo sa považuje za základnú a inú než základnú službu.
Predaj nehnuteľností a DPH
Oslobodenie od DPH po 5 rokoch
Podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je predaj budovy oslobodený od DPH po 5 rokoch od kolaudácie. Platiteľ dane je však povinný postupovať podľa § 54 ZDPH a upraviť odpočítanú daň, ak si pri nadobudnutí budovy uplatnil odpočítanie dane. Obdobie na úpravu pri zmene účelu použitia je 20 rokov.
Možnosť zdanenia predaja
Podľa § 69 ods. 12 písm. c) sa môže platiteľ dane rozhodnúť pre zdanenie predaja. V takom prípade vzniká povinnosť platiť daň kupujúcemu platiteľovi dane, a predávajúci na faktúre uvedie informáciu "Prenesenie daňovej povinnosti". Postup podľa § 54 (zmena účelu použitia) by sa neuplatnil.
Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom
Predaj bytu po 5 rokoch
Na predaj bytov po 5 rokoch od kolaudácie musí platiteľ dane uplatniť povinné oslobodenie od DPH. Po 1. 1. 2019 sa platiteľ nemôže rozhodnúť pre zdanenie predaja, pretože ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Zároveň musí vrátiť vstupnú DPH, ak si uplatnil odpočet dane v čase obstarania/rekonštrukcie.
Apartmán v bytovom alebo apartmánovom dome
Pri predaji apartmánu v apartmánovom dome má predávajúci po uplynutí 5-ročného obdobia od kolaudácie právo sa rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane. Pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH možnosť voľby predať s daňou vylučuje - predaj takéhoto apartmánu je po uplynutí 5-ročného obdobia povinne s oslobodením od dane DPH.
Energie a DPH v nájomnej zmluve
Refakturácia energií
Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, je potrebné rozlišovať, či ide o samostatné dodanie energií alebo o súčasť nájomnej služby. Ak prenajímateľ prijme a sám dodá energie v zmysle § 9 ods. 4 zákona o DPH, uplatní DPH. Ak sú energie súčasťou nájomnej služby, prenajímateľ musí nájom oslobodiť od DPH.
Prechodné položky
Ak prenajímateľ len preúčtováva náklady na energie bez prirážky, nejde o predmet DPH. V takom prípade ide o prechodné položky podľa § 22 ods. 3 zákona o DPH.
Oprava základu dane
V prípade vyúčtovania zo strany dodávateľských subjektov a následnej opravy faktúry, prenajímateľ postupuje podľa §25 zákona o DPH a vykoná opravu základu dane.
Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie
Energie zahrnuté v cene nájmu
Ak sa prenajímateľ rozhodne, že cena nájmu obsahuje aj cenu energií, spotreba sa nezohľadňuje osobitne. V takom prípade sa platba za energie "stratí" v sume nájomného.
Zábezpeka a DPH
Poskytnutie zábezpeky nie je samotným dodaním služby prenájmu. Daňová povinnosť vzniká až so samotným dodaním služby prenájmu. Je potrebné pozrieť sa na to, ako je definovaná zábezpeka v konkrétnej nájomnej zmluve.
Nájomné za prvý mesiac zdarma
Ak má nájomca prvý mesiac zdarma, prenajímateľ nemusí v daňovom priznaní odviesť DPH aj za prvý mesiac, ak v skutočnosti nedostane úhradu a nevystavil ani faktúru.
Stavebné úpravy nájomcom
Ak nájomca vykoná stavebné úpravy na prenajatej nehnuteľnosti, môže tieto náklady (výdavky) uplatniť ako technické zhodnotenie hmotného majetku, ak sú splnené všetky náležitosti, ktoré vyžadujú právne predpisy. Potom ich odpisuje ako technické zhodnotenie.
Vznik daňovej povinnosti pri prenájme
Daňová povinnosť pri poskytovaní služieb vo všeobecnosti vzniká dňom dodania služby. Pri prenájme sa daňová povinnosť vzťahuje na opakovane alebo čiastkovo dodávaný tovar alebo službu v opakovaných dohodnutých lehotách. Ak nájomca uskutoční platbu za obdobie 1. až 31. augusta 2019, daňová povinnosť vznikne k 31. augustu. Ak prenajímateľ prijme platbu pred dodaním služby, daňová povinnosť vzniká dňom prijatia platby.
Prenájom dopravných prostriedkov a DPH
Krátkodobý vs. dlhodobý nájom
Miesto dodania služby pri nájme dopravných prostriedkov závisí od dĺžky nájmu. Pri krátkodobom nájme (do 30 dní) je miestom dodania miesto, kde sa dopravný prostriedok fyzicky poskytne zákazníkovi. Pri dlhodobom nájme (nad 30 dní) sa miesto dodania určuje podľa všeobecných pravidiel (§ 15 ods. 1 zákona o DPH).
Prenájom kontajnerov
Pri prenájme kontajnerov sa miesto dodania určuje podľa všeobecných pravidiel (§ 15 ods. 1 zákona o DPH, ak je prenájom poskytnutý zdaniteľnej osobe, a § 15 ods. 2 zákona o DPH, ak je prenájom poskytnutý inej ako zdaniteľnej osobe).
Zmeny v zdaňovaní osobných motorových vozidiel od 1. januára 2026
Od 1. januára 2026 prichádza k rozsiahlym zmenám v zdaňovaní osobných motorových vozidiel (OMV), ktoré ovplyvnia spôsob odpočítania DPH, uplatňovanie daňových výdavkov na pohonné látky a súvisiace náklady, ako aj pravidlá pre súkromné používanie služobných vozidiel.
Odpočet DPH pri osobných motorových vozidlách
Pri „nových“ vozidlách obstaraných od 1.1.2026 do 30.6.2028 bude možné voliť medzi dvoma režimami:
- 50 % odpočet DPH: Pri kombinovanom používaní na podnikateľské aj súkromné účely.
- 100 % odpočet DPH: Pri výlučnom podnikateľskom používaní a splnení prísnych podmienok (oznámenie správcovi dane, vedenie podrobných elektronických záznamov).
Pri vozidlách obstaraných do 31.12.2025 sa spätná oznamovacia povinnosť neuplatní.
Daňové výdavky na pohonné látky
Preukazovanie spotreby pohonných látok pre účely dane z príjmov bude aj po 1.1.2026 možné štyrmi spôsobmi:
- Podľa skutočne najazdených kilometrov a spotreby uvedenej v technickom preukaze.
- Na základe spotreby zistenou vlastným prepočtom (najmä pri vozidlách, kde technický preukaz nezodpovedá reálnej prevádzke).
- Na základe spotreby vykázanej z GPS zariadenia.
- Paušálne vo výške 80 % z celkového preukázaného nákupu PHL za zdaňovacie obdobie.
Súkromné používanie služobných vozidiel
Ak zamestnanec alebo konateľ používa služobné OMV aj na súkromné účely, vzniká mu nepeňažný príjem vo výške 1 % (pri elektromobiloch 0,5 %) zo vstupnej ceny vozidla za každý začatý mesiac.
Evidencia jázd
Od 1.1.2026 sa klasická kniha jázd nahrádza rozsiahlejšími záznamami o prevádzke vozidla podľa § 85n zákona o DPH. Pri 100 % odpočte DPH je vedenie elektronických záznamov povinné. Pri 50 % odpočte DPH zákon umožňuje jednoduchšiu formu evidencie.
Spôsoby obstarania automobilu
Medzi najčastejšie formy obstarania auta patria:
- Priama kúpa: Auto je zakúpené na základe kúpno-predajnej zmluvy a podnikateľ ho môže zaradiť do obchodného majetku.
- Operatívny lízing (prenájom): Auto zostáva vo vlastníctve leasingovej spoločnosti, podnikateľ ho iba užíva.
- Finančný lízing: Dlhodobý prenájom s dohodnutou možnosťou odkúpenia vozidla po skončení nájomnej zmluvy.
- Vklad do základného imania: Auto môže byť do podnikania vložené ako nepeňažný vklad.
- Darovanie: Vozidlo môže podnikateľ nadobudnúť aj darovacou zmluvou.
Automobil v podnikaní SZČO
Podnikateľ SZČO sa môže rozhodnúť preradiť automobil, ktorý nadobudol ešte ako súkromná osoba, z osobného užívania do podnikania. Po zaradení do obchodného majetku si môže uplatňovať všetky výdavky spojené s využitím automobilu.
Prenájom súkromného vozidla spoločnosti
Ak konateľ prenajíma svoje súkromné vozidlo spoločnosti, náklady na spotrebu pohonných látok sa od 1. 1. 2026 riadia novými pravidlami (50/50 DPH a náklad pri nevedení knihy jázd, 100 % odpočet pri vedení knihy jázd).