Krátkodobý prenájom nehnuteľností: Podmienky a aspekty

Úvod

Krátkodobý prenájom nehnuteľností, najmä bytov, sa stal populárnym spôsobom, ako zhodnotiť investíciu do nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty krátkodobého prenájmu nehnuteľností na Slovensku, vrátane legislatívy, rozdielov medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom, a praktických rád pre prenajímateľov a nájomcov.

Legislatívny rámec krátkodobého nájmu bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Dňa 19. marca 2014 bola Národnou radou SR schválená legislatíva upravujúca krátkodobý nájom bytu. Účelom tohto zákona je rozvíjať a riešiť otázku súkromného, trhového nájomného bývania na Slovensku pri súčasnom zachovaní chráneného a sociálneho nájomného bývania. Tento zákon je osobitným právnym predpisom súkromného práva vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a nezasahuje do inštitútu trvalého nájomného bývania.

Rozsah pôsobnosti

Nový zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Avšak, nevzťahuje sa na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa zákonov o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, ani na služobné byty, byty osobitného určenia a byty nachádzajúce sa v domoch osobitného určenia.

Definícia krátkodobého nájmu

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájomný pomer založený nájomnou zmluvou uzavretou podľa tohto zákona, spĺňajúcou náležitosti ust. § 3. Subjektmi nájomného vzťahu sú prenajímateľ a nájomca. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, najdlhšie na dva roky. Zmluvné strany majú možnosť dohodnúť sa na predĺžení nájomnej zmluvy najviac dvakrát a maximálne vždy o dva roky.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nový zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy s najmenej jedným vyhotovením pre obe zmluvné strany ako obligatórnu náležitosť jej platnosti. Ustanovenie § 3 odsek 3 určuje povinné minimálne náležitosti nájomnej zmluvy pre účely nového zákona.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Registrácia

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. V prípade, ak táto povinnosť nebude v lehote na registráciu splnená, na právny vzťah sa bude aplikovať ust. § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a nasl. o nájme bytu.

Nájomné a úhrady

Dohoda o výške nájomného a úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu je jednou z obligatórnych náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť konkrétnu výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Peňažná zábezpeka (kaucia)

Nový zákon nevylučuje možnosť pre zmluvné strany dohodnúť si zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie), ktorá bude slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Zábezpeka bude môcť byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Po skončení nájomného pomeru bude mať prenajímateľ povinnosť vrátiť nájomcovi nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt v súvislosti so skončením nájomného pomeru podľa zákona.

Skončenie nájmu

Dôvodom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy bude napr. podstatné porušenie zmluvy, resp. iné okolnosti a dôvody, na ktorých sa zmluvné strany výslovne dohodnú. Nájomca bude oprávnený vypovedať zmluvu o krátkodobom nájme bytu, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na riadne užívanie, ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, alebo ak nájomcovi vznikol nárok na sociálne bývanie. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.

Povinnosti nájomcu pri skončení nájmu

Nový zákon stanovuje povinnosť nájomcovi vypratať a odovzdať prenajímateľovi byt v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí vylúčených z exekúcie.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Súdne konanie

Nový zákon priznáva obom zmluvným stranám oprávnenie domáhať sa na súde určenia neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ak považujú takéto odstúpenie alebo výpoveď za nedôvodné konanie. Žaloba o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy musí byť podaná na príslušnom súde najneskôr do 2 mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu.

Rozdiely medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom

Legislatíva

Dlhodobý prenájom bytu sa riadi Občianskym zákonníkom, zatiaľ čo krátkodobý prenájom upravuje osobitný zákon o krátkodobom nájme bytu.

Doba trvania

Krátkodobý nájom je obmedzený na maximálnu dobu dvoch rokov s možnosťou predĺženia najviac dvakrát o ďalšie dva roky. Dlhodobý nájom môže byť dohodnutý na dobu neurčitú alebo určitú, bez obmedzenia maximálnej dĺžky trvania.

Výpovedné dôvody

Pri dlhodobom nájme sú výpovedné dôvody obmedzené a presne definované v Občianskom zákonníku, zatiaľ čo pri krátkodobom nájme majú zmluvné strany väčšiu flexibilitu pri dohodnutí výpovedných dôvodov.

Ochrana nájomcu

Nájomca v dlhodobom nájme má väčšiu ochranu, napríklad v podobe prísnejších pravidiel pre výpoveď zo strany prenajímateľa. Pri krátkodobom nájme je ochrana nájomcu menšia.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb

Poskytovanie ubytovacích služieb vs. "Holý" prenájom

Krátkodobý prenájom realizovaný cez platformy ako Airbnb sa v slovenskom práve typicky posudzuje ako poskytovanie ubytovacích služieb, najmä ak súčasťou sú pravidelné služby "hotelového typu" (upratovanie, lôžkoviny, check-in, vybavovanie hostí). "Holý" prenájom bez týchto služieb je prenájmom nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP (mimo živnosti).

Daňové aspekty

Príjem z ubytovacích služieb je príjmom SZČO zo živnosti (§ 6 ods. 1), zatiaľ čo príjem z "holého" prenájmu je príjmom z prenájmu (§ 6 ods. 3). Ubytovacie služby od 1. 1. 2025 patria v SR do zníženej sadzby 5 % DPH.

Povinnosti ubytovateľa

Ubytovateľ je povinný overiť totožnosť cudzinca, viesť knihu ubytovaných a doručiť hlásenie pobytu cudzinca na oddelenie cudzineckej polície v lehote (štandardne do piatich dní), s možnosťou elektronického podania.

Evidencia tržieb

Ak poskytujete ubytovanie ako službu, prijaté hotovostné tržby sa spravidla evidujú v systéme eKasa (ORP/VRP), pokiaľ nejdete vo výnimke. Pre prenájom nehnuteľností (kód 68.20) zákon výslovne uvádza, že hotovostné tržby nepodliehajú povinnosti evidencie v ORP/VRP.

Ohlasovacia povinnosť digitálnych platforiem

Od roku 2023 digitálne platformy (Airbnb, Booking ap.) reportujú údaje o predajcoch/hostiteľoch daňovým správam EÚ podľa smernice DAC7 - spravidla každý január za predchádzajúci rok.

Praktické rady pre prenajímateľov

Rozhodnutie medzi svojpomocným prenájmom a prenájmom cez realitnú kanceláriu

Svojpomocný prenájom vám umožní mať úplnú kontrolu nad celým procesom, avšak znamená to aj väčší časový vklad a zároveň je na vás všetka zodpovednosť. Realitná kancelária vám poskytne skúsenosti, profesionalitu, komplexné služby a znalosť trhu, no zároveň si za svoje služby účtuje určité poplatky.

Stav a vybavenie bytu

Zariadené byty sú obľúbené najmä u mladších nájomníkov alebo ľudí, ktorí sa chcú presťahovať do vašej lokality a nemajú ešte vlastný nábytok a základné vybavenie domácnosti. Nezariadený byt naopak ponúka nájomníkovi možnosť upraviť si byt podľa vlastných predstáv a preferencií.

Výber nájomníka

Rozhodovacie kritériá pri výbere nájomníka by mali zahŕňať schopnosť platiť nájomné riadne a včas, dôveryhodnosť, stabilný zdroj príjmu, dodržiavanie pravidiel týkajúcich sa udržiavania a starostlivosti o byt a prípadne aj dobré referencie od predošlých prenajímateľov.

Stanovenie výšky nájomného

Pri stanovení výšky nájomného je potrebné nájsť rovnováhu medzi ziskom a konkurencieschopnosťou na trhu. Analyzujte trh v lokalite, kde sa váš byt nachádza a porovnajte ceny s podobnými nehnuteľnosťami.

Starostlivosť o nájomníka

Starostlivosť o nájomníka zahŕňa rýchlu a efektívnu reakciu na prípadné problémy alebo opravy a dobrú komunikáciu.

Praktické rady pre nájomcov

Dôkladne si prečítajte nájomnú zmluvu

Pred podpisom nájomnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam a záväzkom. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.

Overte si stav bytu

Pri preberaní bytu si dôkladne overte jeho stav a spíšte všetky nedostatky do preberacieho protokolu.

Dodržiavajte pravidlá

Dodržiavajte pravidlá stanovené v nájomnej zmluve a správajte sa k bytu s ohľadom na jeho stav a vybavenie.

Komunikujte s prenajímateľom

V prípade akýchkoľvek problémov alebo nejasností komunikujte s prenajímateľom a snažte sa nájsť riešenie.

Alternatívy prenájmu

House Hacking

House hacking je kúpa nehnuteľnosti a bývanie v jednej jej časti, pričom ostatné priestory sa prenajímajú. Myšlienkou je, aby platby nájomného úplne alebo čiastočne pokryli vašu hypotéku a iné výdavky na nehnuteľnosť pri budovaní vlastného imania.

Dlhodobý prenájom

Dlhodobý prenájom je nájom nehnuteľnosti dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden mesiac súvislé v kalendárnom roku.

tags: #prenajom #kratkodoby #reality #podmienky