Nájomná Zmluva na Nebytový Priestor: Komplexný Sprievodca

Nájomná zmluva na nebytový priestor je kľúčovým dokumentom pre podnikateľov a prenajímateľov. Upravuje práva a povinnosti oboch strán a zaisťuje právnu istotu v nájomnom vzťahu. V tomto článku sa pozrieme na všetky dôležité aspekty nájomnej zmluvy na nebytový priestor, od jej podstatných náležitostí až po praktické rady a príklady.

Úvod do Nájomných Zmlúv

Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Všeobecná úprava nájomnej zmluvy je upravená v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava. K takejto špeciálnej právnej úprave patrí aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Právny Rámec Nájmu Nebytových Priestorov

Podmienky prenájmu nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

  • Miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.
  • Byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Povinné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať nasledovné:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

  1. Označenie zmluvných strán:
    • Kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi).
    • Kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor).
    • Konkrétne pri tomto type zmluvy je zákonom č. 116/1990 Zb. ustanovené obmedzenie, kto môže byť prenajímateľom. Toto obmedzenie je obsiahnuté v § 2, podľa ktorého nakladať s priestormi, ktoré môžu byť predmetom uvedenej zmluvy, môžu ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia (§ 6 zákona č. 111/1990 Zb. o štátnom podniku). Prenajímateľom nebytových priestorov môžu byť len zákonom stanovené subjekty. Ak nepatríte medzi stanovené subjekty - ste napríklad iba užívateľom nebytového priestoru, nemôžete ho prenajať zmluvou o nájme nebytových priestorov tretej osobe (len dať do podnájmu so súhlasom prenajímateľa - § 6 zákona č.
  2. Označenie predmetu nájmu:
    • Nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným.
    • Uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor.
    • Predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môže byť len prenechanie užívania zákonom presne určených priestorov. Za nebytové priestory sú podľa zákona považované miestnosti, alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Zákon výslovne ustanovuje, že nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Príslušenstvo bytu teda nemôže byť predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov, rovnako ani spoločné priestory domu! Zákon ustanovuje, že predmetom zmluvy o nájme nebytových priestorov môžu byť aj byty, pri ktorých je udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
  3. Účel nájmu:
    • Účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
    • Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa.
  4. Výška nájomného:
    • Nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
    • Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne.
    • Podľa zákona sa výška nájomného určuje dohodou, ak nie je všeobecne záväzným predpisom určené inak. Keďže zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov bola zrušená cenová regulácia (s jedinou výnimkou - pozri Výmer MF SR č.
  5. Spôsob platenia nájomného:
    • Ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.
    • Dohodnite si také platobné podmienky, aké vám vyhovujú. Splátky nájomného môžu byť mesačné, štvrťročné, polročné, ročné a pod. Môžu byť platené vopred, mesačne pozadu a pod. Výhodné pre prenajímateľa v určitých prípadoch môže byť, ak si dohodne napr. pri nájme na dobu neurčitú platbu nájomného vopred na dlhšiu dobu - napríklad šesť mesiacov.
  6. Doba trvania nájmu:
    • V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú.
    • Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.
    • Dĺžku nájomného vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov možno dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. Výhodou dohodnutia si nájomného pomeru na dobu určitú pre nájomcu je, že si zabezpečí nájom priestoru, ktorý potrebuje na taký dlhý čas, aký je pre neho najvyhovujúcejší. Všeobecne možno povedať, že pre nájomcu je výhodnejšie uzatvoriť zmluvu na dobu určitú z dôvodu, že prenajímateľ nemôže zmluvu skončiť jednostranne podaním výpovede s dohodnutou alebo zákonom stanovenou trojmesačnou výpoveďou, ale len z taxatívne vymedzených dôvodov.
    • Končí dňom dohodnutým v zmluve, t. j. uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Okrem toho môže skončiť výpoveďou oboma zmluvnými stranami, avšak iba za presne zákonom stanovených podmienok.
  7. Písomná forma:
    • Zmluva musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo. Ak by ste sa iba ústne dohodli na prenájme nebytového priestoru, zmluva by nebola platná. Mohlo by sa vám napríklad stať, že nájomca, ktorému ste ústne prenajali svoje nebytové priestory, vám nezaplatí nájomné a vy sa nedomôžete jeho zaplatenia na súde práve preto, že zmluva nebola uzatvorená písomne, a preto ani nebola platná.

Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Odporúčané Body v Nájomnej Zmluve

Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

  1. Stav meračov energií:
    • Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
  2. Depozit:
    • Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
    • Prenajímateľ má právo zábezpeku použiť na náhradu škôd.
  3. Povinnosti zmluvných strán:
    • Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.
    • Ak je v prenajímanom nebytovom priestore podlahové kúrenie, ktoré by mohlo byť poškodené preťažením alebo navŕtaním podlahy, uveďte do povinností nájomcu povinnosť neprekročiť stanovenú nosnosť podlahy a zákaz vŕtania do podlahy.
    • Na základe zmluvy je nájomca povinný uhrádzať nájomné pravidelne mesačne vopred. Keďže ide o podnikateľa, predmetné nájomné bude daňovým výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikateľskej činnosti. Musí však byť dodržaná…
    • Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Ďalej má povinnosť bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv.
  4. Zabezpečenie nárokov:
    • Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného.
    • Upozorňujeme prenajímateľa, že môže na zabezpečenie svojich nárokov zo zmluvy pre prípad porušenia zmluvných povinností dohodnúť zmluvnú pokutu.
  5. Skončenie nájmu:
    • Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.
  6. Práva prenajímateľa:
    • Prenajímateľ je povinný ku dňu vzniku nájomného vzťahu odovzdať nájomcovi priestory špecifikované v čl.
    • Prenajímateľ prenajme nájomcovi nebytový priestor, ktorý si však vyžaduje určitú úpravu, napríklad opravu poškodeného okna. - že v prípadoch, ktoré nie sú dohodnuté v zmluve, ani upravené osobitným zákonom, teda zákonom č. 116/1990 Zb. - prenajímateľa, ak by si aj v zmluve nedohodol svoje oprávnenie vstupovať do prenajatého nebytového priestoru, pre takýto vstup za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom, má oporu v zákone, a to konkrétne v § 665 ods.
  7. Konkurenčná doložka:
    • Dohodnite si, že prenajímateľ nie je oprávnený prenajať ďalšie priestory v objekte tretím osobám podnikajúcim s rovnakými alebo podobnými tovarmi alebo službami. Vyhnete sa tak konkurencii a zaručíte si pravdepodobnosť väčšieho zisku.

Ukončenie Nájomnej Zmluvy

Aj zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na dobu neurčitú možno ukončiť dohodou zmluvných strán. Ďalej je možné skončiť nájom nebytových priestorov dohodnutý na neurčitý čas výpoveďou zmluvy. Aj prenajímateľ aj nájomca sú oprávnení vypovedať túto zmluvu písomne bez uvedenia dôvodu s trojmesačnou výpovednou lehotou. V zmluve si však môžete dohodnúť možnosť výpovede inak (napríklad iba z určitých dôvodov). Rovnako sa môžete dohodnúť na inej dĺžke výpovednej lehoty.

Vypovedať zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na určitý čas pred uplynutím dohodnutého času môže prenajímateľ iba z taxatívne ustanovených dôvodov. Tieto dôvody sú uvedené v § 9 ods. 2. Rovnako aj nájomca je oprávnený vypovedať takúto zmluvu iba v taxatívne uvedených prípadoch, a to podľa § 9 ods.

Príklady z Praxe

  • Automatické predlženie nájomnej zmluvy: Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.
  • Ukončenie nájmu dohodou: Zmluva o nájme nebytových priestorov bola dohodnutá na dobu určitú do 31. 12. 2005. Zmluvné strany sa však dohodli, že nájomný vzťah ukončia skôr, a to dňa 31. 12. 2002. Nájom skončí týmto dňom, lebo dohoda účastníkov ako spôsob zániku záväzku je zo zákona prípustná.
  • Odkúpenie nebytového priestoru: Nájomca odkúpil od prenajímateľa prenajímaný nebytový priestor jeden rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu.
  • Porušenie zmluvy o tichom spoločenstve: Podnikateľ A ako nájomca uzavrie s prenajímateľom dňa 1. 2. 2002 zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu určitú do 31. 12. Podnikateľ A uzavrel s podnikateľom B dňa 1. 3. 2002 zmluvu o tichom spoločenstve v zmysle § 673 a nasl. Obchodného zákonníka. Zmluvou o tichom spoločenstve sa tichý spoločník zaväzuje poskytnúť podnikateľovi určitý vklad a podieľať sa ním na jeho podnikaní a podnikateľ sa zaväzuje na platenie časti zisku vyplývajúcej z podielu tichého spoločníka na výsledku podnikania. Predmetom vkladu môže byť určitá peňažná suma, určitá vec, právo alebo iná majetková hodnota využiteľná pri podnikaní. Prenajímateľ vypovedal podnikateľovi A v zmysle § 9 ods. 2 písm. g) nájomnú zmluvu zo dňa 1. 2. Podnikateľ A porušil uzatvorenú nájomnú zmluvu, keď prenechal prenajaté nebytové priestory na určitý čas podnikateľovi B.
  • Neoznámenie potreby opravy: Na prenajatom nebytovom priestore sa v dôsledku snehovej kalamity poškodila strecha tak, že si to nepochybne vyžaduje jej opravu. Nájomca túto potrebu opravy prenajímateľovi neoznámil. Jarné dažde spôsobili zatekanie do podkrovia a v dôsledku toho bol poškodený krov. Nájomca tým, že neoznámil potrebu opravy, zodpovedá za škodu vzniknutú nesplnením tejto povinnosti, teda za škodu na krove.

Nájom a Dane

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Keďže ide o podnikateľa, predmetné nájomné bude daňovým výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikateľskej činnosti. Musí však byť dodržaná…

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #nebytoveho #priestoru #obchodna #zmluva

Ďalšie články