Prenájom nebytových priestorov na podnikanie: Podmienky a dôležité aspekty

Prenájom nebytových priestorov predstavuje zásadný krok pre mnohých podnikateľov, či už pri zakladaní nového podniku, rozširovaní existujúcej prevádzky, alebo pri prenechávaní nehnuteľnosti ďalšej osobe. Na rozdiel od nájmu bytov, nájom nebytových priestorov má svoje špecifiká, ktoré si vyžadujú dôkladnú pozornosť a prípravu. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad podmienok a aspektov, ktoré je potrebné zvážiť pred uzatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov.

Nájomná zmluva vs. Súhlas vlastníka nehnuteľnosti so sídlom

Podnikatelia sa často stretávajú s otázkou, či pre svoje potreby potrebujú nájomnú zmluvu alebo len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Súhlas vlastníka je jednostranný prejav vôle, ktorý sa vyžaduje pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť bezodplatný alebo za dohodnutú odplatu. Dôležité je však vedieť, že súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje podnikateľa k užívaniu nehnuteľnosti.

Ak podnikateľ plánuje priestory reálne využívať na svoju podnikateľskú činnosť, napríklad ako kanceláriu alebo sklad, musí s vlastníkom uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva je nevyhnutná aj pri žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH. Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla môže byť súčasťou nájomnej zmluvy, ktorá sa následne použije ako príloha k návrhu na zápis údajov do obchodného registra.

Podstatné náležitosti a platnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.) stanovuje, že zmluva o nájme musí byť písomná a obsahovať nasledovné náležitosti:

• Predmet nájmu: Presná identifikácia priestoru, ktorý sa prenajíma.
• Účel nájmu: Na aký účel bude priestor využívaný.
• Výška nájomného: Suma, ktorú bude nájomca platiť za užívanie priestoru.
• Splatnosť nájomného: Termín, do ktorého musí byť nájomné zaplatené.
• Spôsob platenia nájomného: Ako bude nájomné uhrádzané.
• Čas nájmu: Doba, na ktorú sa nájom uzatvára (určitá alebo neurčitá).

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, alebo je vymedzená nejasne, zmluva sa považuje za neplatnú. Neplatnosť zmluvy má významný dopad na otázky bezdôvodného obohatenia, uplatňovania práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a prípadného vysťahovania.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Dôsledné vymedzenie predmetu nájmu

Predmet nájmu musí byť v zmluve definovaný dostatočne presne, aby nedošlo k nejasnostiam. Často sa v zmluve odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod, poschodie a číslo jednotky. Vhodné je priložiť aj grafické vymedzenie priestoru ako prílohu zmluvy.

Pred uzatvorením zmluvy je dôležité overiť si, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom, je potrebný súhlas vlastníka s podnájmom, inak je podnájomná zmluva neplatná.

Účel nájmu v súlade s kolaudačným rozhodnutím

Zmluva musí obsahovať účel nájmu, ktorý musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, zmluva je neplatná.

Nájomné a cena energií a služieb oddelene

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním priestoru. Ak by bola v zmluve uvedená len jedna spoločná suma, zmluva by bola neplatná pre neurčitosť nájomného.

V zmluve by malo byť presne určené, kedy je nájomné splatné a akým spôsobom sa platí. Nájomné môže byť stanovené ako fixná suma, alebo ako kombinácia fixnej sumy a percenta z obratu nájomcu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Čas nájmu a výpoveď zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluvu na dobu neurčitú je možné vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zatiaľ čo zmluvu na dobu určitú je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov.

Dôvody na strane prenajímateľa:

• Nájomca užíva priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca mešká s platením nájomného alebo záloh za energie o viac ako jeden mesiac.
• Nájomca neposkytuje prenajímateľovi služby, ktoré mal poskytovať na úhradu nájomného.
• Nájomca hrubo porušuje pokoj alebo poriadok v prenajatom priestore.
• Užívanie priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, ktoré bránia užívaniu priestoru.
• Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov majetkových krívd.
• Ide o nájom priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Dôvody na strane nájomcu:

• Nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
• Prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Výpovedná doba je trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Povinnosti prenajímateľa:

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.
• Udržiavať priestor v tomto stave na svoje náklady a zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s užívaním priestoru.

Povinnosti nájomcu:

• Uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním priestoru.
• Užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.

Prenájom a daň z pridanej hodnoty (DPH)

Podľa zákona o DPH je poskytnutie práva užívať hmotný majetok (teda aj nájom nehnuteľnosti) dodaním služby. Nájom nehnuteľností je oslobodený od DPH, avšak prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma priestor zdaniteľnej osobe.

Ak prenajímateľ zdaňuje nájom, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje.

Živnostenské oprávnenie a prenájom nehnuteľností

Živnostenský zákon vyžaduje, aby fyzická alebo právnická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosti a súčasne poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom, mala na túto činnosť živnostenské oprávnenie. Základnými službami sa rozumejú služby, ktoré zabezpečujú riadne užívanie priestoru, ako napríklad dodávka tepla, vody, elektriny, odvoz odpadu a pod. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné, doplnkové služby, musí mať živnostenské oprávnenie aj na tieto služby.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Riešenie špecifických situácií

Vrátenie priestoru po skončení nájmu

V prípade, že nájomca vráti priestor poškodený nad rámec bežného opotrebenia, je potrebné posúdiť obsah nájomnej zmluvy. Ak zmluva hovorí len o vrátení priestoru s prihliadnutím na bežné opotrebenie, prenajímateľ nemôže požadovať úhradu za opravu poškodení z peňažnej zábezpeky. V takomto prípade je dôležité posúdiť, ako veľmi sú steny poškodené.

Vyúčtovanie služieb a energií

Ak prenajímateľ požaduje pri vyúčtovaní služieb sumu, ktorá nebola uvedená v zmluve, má nájomca právo požadovať podrobné vyúčtovanie a doklady, na základe ktorých bola suma vypočítaná. Prenajímateľ musí byť schopný preukázať, že vyúčtované sumy zodpovedajú skutočne vynaloženým nákladom.

Ukončenie nájmu zo strany nájomcu pri zmluve na dobu určitú

Ak má nájomca zmluvu na dobu určitú, ktorú nemôže vypovedať, ale situácia v prenajatom priestore mu spôsobuje ekonomické ťažkosti, môže sa pokúsiť dohodnúť s prenajímateľom na ukončení zmluvy. V prípade, že dohoda nie je možná, môže nájomca zvážiť zrušenie živnostenského oprávnenia.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #na #podnikanie #podmienky