Podmienky prenájmu nebytových priestorov v obci

Obce zohrávajú významnú úlohu pri spravovaní a prenajímaní nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu nebytových priestorov v obciach, pričom zohľadňuje legislatívny rámec a praktické aspekty.

Prenájom nebytových priestorov obcou

Obce často prenajímajú nebytové priestory v obecných budovách. Napríklad, obec Podolie prenajíma nebytové priestory v bytovom dome. Tento proces sa riadi zákonom SNR č. 138/1991 Zb. o majetku obcí.

Výberové konanie a podmienky prenájmu:

Uchádzači o prenájom musia predložiť písomné ponuky, ktoré obsahujú:

• Návrh ceny nájmu
• Účel nájmu
• Dobu nájmu
• Kópiu živnostenského listu alebo výpisu z obchodného registra
• Doklad o odbornej spôsobilosti (ak je to potrebné pre daný účel)

Kritériá hodnotenia ponúk:

Ponuky sa vyhodnocujú podľa výšky ponúknutej ceny za nájom. V prípade rovnosti ponúk rozhoduje dátum a čas doručenia ponuky. S úspešným uchádzačom sa uzatvorí zmluva o prenájme nebytových priestorov. Výsledky výberového konania sa zverejňujú na internetovej stránke obce a úradnej tabuli.

Právny rámec prenájmu nebytových priestorov

Kľúčovým právnym predpisom je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon upravuje nároky nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zľava z nájomného pri obmedzenom užívaní:

Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo zákona, má nárok na pomernú zľavu z nájomného. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom. Dôležité je, že obmedzenie užívania musí byť spôsobené porušením zmluvnej povinnosti prenajímateľom.

Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov:

Občiansky zákonník (OZ) je vo vzťahu k zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis. To znamená, že ustanovenia OZ o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, ak nie sú upravené zákonom č. 116/1990 Zb. Keďže zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania nebytového priestoru, prednostne sa aplikujú jeho ustanovenia.

Prenájom celej budovy:

Ak je predmetom nájmu celá budova, ktorej súčasťou sú nebytové priestory, aplikujú sa ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.). V takom prípade môže nájomca žiadať primeranú zľavu z nájomného podľa § 674 OZ, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene.

Dopady pandémie COVID-19 na prenájom nebytových priestorov

V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky. To vyvolalo otázky o možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli užívané.

Právne možnosti zníženia nájomného:

V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia (§ 516 OZ). Mnohí prenajímatelia priestorov vo väčších obchodných centrách pristúpili k odpusteniu alebo zníženiu nájomného.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Legislatívne opatrenia:

Novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením COVID-19 ustanovila zákaz prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti do 31. decembra 2020 pre omeškanie nájomcu s platením nájomného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie vzniklo v dôsledku okolností spojených s COVID-19.

Štátna dotácia na úhradu nájomného:

Národná rada SR schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií, ktorá upravuje poskytnutie dotácií na úhradu nájomného. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného a jej výška zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však 50% sumy nájomného.

Prenájom majetku obce a starostlivosť o majetok

Obce často prenechávajú svoj majetok do nájmu iným subjektom. Pri nájme nebytových priestorov obec prenecháva pre ňu neupotrebiteľný majetok na užívanie podnikateľským subjektom. Je dôležité, aby obce dbali na riadne upravené zmluvné vzťahy a starostlivosť o svoj majetok.

Práva a povinnosti obce:

Podľa čl. 65 ods. 1 Ústavy SR a § 1 ods. 1 zákona o obecnom zriadení, obec samostatne hospodári s vlastným majetkom a s vlastnými príjmami. To zahŕňa aj právo vec prenajímať. Obce by sa mali zaujímať o opotrebenie, údržbu a investície do svojho majetku počas trvania nájmu.

Rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností možno vykonávať podnikateľským alebo nepodnikateľským spôsobom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Prenájom podnikateľským spôsobom:

Vyžaduje získanie oprávnenia na podnikanie (živnosti).

Prenájom nepodnikateľským spôsobom:

Nevyžaduje živnostenské oprávnenie, ale môže podliehať registračnej povinnosti na daňovom úrade.

Regulácia nakladania s nehnuteľnosťami

Správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb, je fundamentálna otázka.

Právne predpisy:

• Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb.
• Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
• Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní
• Zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
• Zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov
• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady

Súkromné právo prenajať majetok

Fyzická alebo právnická osoba (vlastník) má právo prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez osobitného súhlasu alebo povolenia orgánu verejnej správy. Dostačujúcim právnym dôvodom je nájomná zmluva alebo nepomenovaná zmluva.

Prenajímanie priestorov určených na bývanie

Platí predovšetkým súkromno-právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v ktorom možno prenajať priestor určený na bývanie (§ 685 a nasl. OZ).

Osobitné prípady:

• Obytné miestnosti určené na trvalé bývanie (§ 717 a § 718 OZ)
• Priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi

tags: #prenájom #nebytových #priestorov #obce #podmienky