Daňové priznanie typu B pre prenájom nehnuteľnosti: Komplexný sprievodca

Prenájom bytu alebo domu môže byť zdrojom pravidelného príjmu, avšak prináša so sebou aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné si splniť. V tomto článku sa zameriame na daňové priznanie typu B pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, a to s ohľadom na aktuálne legislatívne zmeny a praktické príklady.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba (nie firma), jednou z prvých povinností je registrácia na daňovom úrade. Je dôležité zaregistrovať sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. V opačnom prípade vám môže daňový úrad uložiť pokutu, ktorá začína na sume 60 eur.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňové priznanie musíte podať v prípade, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok 2025 presiahne sumu 2 876,90 eura. Do úhrnu sa započítavajú všetky vaše zdaniteľné príjmy, vrátane príjmu zo závislej činnosti (zamestnania). Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec 2026. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna 2026) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra 2026). V prípade, že máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia, môžete si lehotu predĺžiť až do 30. septembra 2026. Oznámenie o predĺžení lehoty je potrebné zaslať na daňový úrad do 31. marca 2026.

Typ daňového priznania

Príjmy z prenájmu sa uvádzajú do daňového priznania typu B. To znamená, že ak ste zamestnanec a máte príjmy z prenájmu, musíte si podať daňové priznanie typu B sami, pretože zamestnávateľ vám účtuje príjmy v daňovom priznaní typu A.

Čo sa započítava do príjmu z prenájmu

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Nájomné (pravidelné mesačné platby).
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby.
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV).
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad.
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom.

Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. To znamená, že do základu dane sa zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Príklad: Ak ste v roku 2025 dosiahli príjem z prenájmu bytu 6 600 eur, z príjmu z prenájmu si najskôr uplatníte oslobodenie 500 eur. Zdaňovať budete: 6 600 € - 500 € = 6 100 €.

Výdavky spojené s prenájmom

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Medzi takéto výdavky patria napríklad:

• Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo.
• Poplatky za internet a televíziu.
• Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme).
• Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu.
• Príspevok do fondu opráv.
• Výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné).

Dôležité je viesť si prehľad príjmov a výdavkov v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Uplatnenie výdavkov a oslobodenie: Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

V prípade, že máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Odpisy z nehnuteľnosti.
• Technické zhodnotenie.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Poistenie.
• Úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.

Paušálne výdavky

Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Výpočet dane z prenájmu

Daň z prenájmu vypočítate jednoducho zo základu dane. Najprv však musíte správne vypočítať sumu výdavkov. Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu.

Príklad:

• Skutočné výdavky: 4 500 €
• Celkový príjem z prenájmu: 10 000 €
• Zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €)
• Krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000))

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu.

Sadzba dane z príjmov

V zdaňovacom období 2025 platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak váš daňový základ za rok 2025 nepresiahne sumu 48 441,43 €, zaplatíte len základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %.

Nezdaniteľné časti základu dane

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Daňové úľavy

Na príjmy z prenájmu sa ako na pasívny príjem nevzťahuje možnosť uplatniť si bežné daňové úľavy. Tie je možné uplatniť len na aktívne zdaniteľné príjmy (napr. zo zamestnania). Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €.

Každý daňovník má nárok minimálne na základnú nezdaniteľnú časť na daňovníka, ktorá za rok 2025 predstavuje 5 753,79 eura, ak základ dane daňovníka je rovný alebo nižší ako 25 426,27 eura. Ak je základ dane daňovníka vyšší ako 25 426,27 eura, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa vypočíta ako rozdiel medzi sumou 12 110,36 a 1/4 základu dane, ak táto suma je nižšia ako nula, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa rovná nule. Ďalej môžete využiť napríklad:

• Daňový bonus na dieťa.
• Nezdaniteľnú časť na manžela/manželku (pri splnení podmienok).

DPH a prenájom bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Ako vyplniť daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Príjmy z prenájmu sa zapisujú do daňového priznania typu B, do VI. oddielu, do tabuľky č. 1. na riadok č. 11. Do daňového priznania si môžete uplatniť len skutočné výdavky.

Sankcie za nepriznanie príjmu

Ak na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Okrem úroku z omeškania však môžete dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností.

Od 1. januára 2024 platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe:

• Závažnosti porušenia.
• Trvania porušenia.
• Následkov protiprávneho stavu.
• Indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikateľských subjektov).

Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:

• Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €.
• Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €.

Príklady z praxe

Príklad 1: Manželia a prenájom nehnuteľnosti v BSM

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu

Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #daňové #priznanie #typ #B