Prenájom nehnuteľnosti a povinnosť používať registračnú pokladnicu: Čo by ste mali vedieť

Prenájom nehnuteľnosti môže byť zdrojom pravidelného príjmu, ale zároveň prináša aj povinnosti, ktoré by ste nemali prehliadnuť. Tento článok sa zameriava na povinnosti spojené s prenájmom nehnuteľností na Slovensku, vrátane registrácie na daňovom úrade a používania registračnej pokladnice (eKasa).

Registrácia na daňovom úrade pri prenájme nehnuteľnosti

Ak prenajímate byt alebo dom ako bežná fyzická osoba (nie firma), jednou z prvých povinností je zaregistrovať sa na daňovom úrade. Väčšina ľudí na túto povinnosť zabúda a začnú ju riešiť až pred podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za zdaniteľný príjem.

Daňové priznanie a príjmy z prenájmu

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Dôležité je vedieť, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 €. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklad:

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Príklad:

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napr. výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. služby v prenajatej nehnuteľnosti. Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn.

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Nový zákon o evidencii tržieb a eKasa

Dňa 3. decembra 2025 bol prijatý zákon č. 384/2025 Z. z. o evidencii tržieb a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktorý nadobúda účinnosť 1. januára 2026. Nahrádza doterajší zákon č. 289/2008 Z. z. o ERP a úpravu systému e-kasa klient.

Od 1. januára 2026 vstupuje do platnosti nový zákon o evidencii tržieb, ktorý výrazne rozširuje okruh predávajúcich s povinnosťou používať pokladnicu. Väčšina doterajších výnimiek sa ruší a povinnosť evidovať tržby sa bude vzťahovať na množstvo ďalších predávajúcich. Zmena sa dotkne napríklad predávajúcich poskytujúcich prenájom nehnuteľností či stavebné práce a rôzne remeslá. Ak predávajúci prijíma tržby na predajnom mieste, od 1.

Predmet úpravy nového zákona

Nová úprava stojí na štyroch základných oblastiach:

• povinnosti predávajúceho pri prijímaní tržby za tovar alebo službu,
• pravidlá používania pokladnice eKasa a zasielania údajov do systému eKasa,
• certifikácia pokladničného programu a chráneného dátového úložiska,
• kompetencie finančnej správy (daňové úrady, colné úrady, Finančné riaditeľstvo SR a Kriminálny úrad finančnej správy) v oblasti evidencie tržieb.

Definície: predávajúci a tržba

Predávajúci: Za predávajúceho sa považuje fyzická alebo právnická osoba s oprávnením na podnikanie alebo na výkon inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorá prijíma tržbu za predaj tovaru alebo poskytovanie služby - bez ohľadu na trvalý pobyt alebo sídlo.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Tržba: Tržbou je platba prijatá na predajnom mieste:

• v hotovosti,
• alebo náhradami hotovosti (typicky rôzne platobné prostriedky),
• vrátane bezhotovostnej platby platobným prostriedkom umožňujúcim nasnímanie platobného príkazu,
• aj preddavok alebo doplatok.

Typológia pokladníc podľa novej právnej úpravy

Nový zákon zavádza širšiu kategorizáciu pokladničných riešení. Pokladnicou eKasa sa rozumie:

• On-line registračná pokladnica (ORP) - hardvér + pokladničný program + chránené dátové úložisko, komunikujúca cez integračné rozhranie.
• Softvérová on-line registračná pokladnica (SORP) - pokladničný program a úložisko môžu byť aj vo vzdialenom prostredí (server), pričom komunikácia ide cez integračné rozhranie.
• Virtuálna registračná pokladnica (VRP) - služba zriadená Finančným riaditeľstvom SR (mobilná aplikácia alebo webové klientske prostredie).

Najjednoduchším spôsobom evidovania tržieb pre mnohých podnikateľov je využitie virtuálnej registračnej pokladnice (VRP) Finančnej správy SR. Registrácia prebieha priamo cez portál finančnej správy a každá úhrada sa eviduje priamo v portáli FS SR, bez potreby pokladničného zariadenia či certifikovaného softvéru. Ak máte záujem o zriadenie a nastavenie VRP, radi vám celý proces registrácie pripravíme a vysvetlíme všetky praktické kroky potrebné na splnenie zákonných požiadaviek.

Povinnosť evidovať tržby: základné pravidlo od 1. 1. 2026

Základná povinnosť: Predávajúci musí zaevidovať tržbu v systéme eKasa prostredníctvom pokladnice eKasa bez zbytočného odkladu po prijatí.

Pri prekročení zákonnej hraničnej doby odozvy (5 sekúnd) alebo pri výpadku pripojenia:

• pokladnica vystaví OFF-LINE doklad,
• údaje sa musia doposlať do systému eKasa v lehote do 96 hodín (alebo v lehote podľa rozhodnutia o odklade).

Ak na predajnom mieste nie je dostupné internetové pripojenie, podnikateľ môže podať žiadosť o povolenie odkladu zasielania údajov. Po schválení môže údaje odosielať najneskôr do 30 dní odo dňa prijatia tržby.

Výnimky z povinnosti evidencie tržieb

Jednou z najvýznamnejších zmien je zrušenie doterajšej prílohy zákona, ktorá obsahovala zoznam služieb oslobodených od povinnosti používať registračnú pokladnicu.

Od 1. 1. 2026 vzniká povinnosť evidovať tržbu v systéme eKasa pri poskytovaní všetkých služieb, ak je prijatá v hotovosti alebo prostredníctvom platobných nástrojov nahrádzajúcich hotovosť.

Výnimky, ktoré zákon ponecháva, sa týkajú najmä špecifických kategórií tovarov (napr. ceniny, predaj prostredníctvom automatov, tovar na dobierku) alebo objektívnych prevádzkových obmedzení (vysokohorské zariadenia bez elektriny a prístupovej cesty, automatizované služby, finančné služby).

Praktický dopad: poskytovatelia služieb, ktorí sa doteraz spoliehali na výnimku z prílohy zákona, budú po novom povinní používať pokladnicu eKasa.

Náležitosti pokladničného dokladu

Doklad musí obsahovať zákonom presne definované údaje vrátane:

• kódu pokladnice eKasa,
• identifikácie predávajúceho (DIČ, IČ DPH),
• identifikátora dokladu,
• dátumu a času,
• položkového rozpísania tovaru alebo služby,
• sadzby a výšky dane,
• celkovej sumy,
• QR kódu a overovacieho kódu predávajúceho,
• povinného textu „OVERTE DOKLAD POMOCOU QR KÓDU“.

Povinnosť umožniť bezhotovostnú platbu (od 1. 3. 2026)

Od 1. marca 2026 vzniká každému predávajúcemu povinnosť umožniť zákazníkovi realizovať bezhotovostnú úhradu pri každej tržbe presahujúcej 1 euro. Táto povinnosť sa uplatní za splnenia nasledujúcich podmienok:

• predávajúci nemá povolený odklad zasielania údajov do systému eKasa,
• na predajnom mieste je dostupné internetové pripojenie,
• nevyskytla sa technická prekážka, ktorá by objektívne znemožnila bezhotovostnú platbu (napr. výpadok služby poskytovateľa platobných operácií, porucha terminálu).

Zákon neustanovuje konkrétny technický ani technologický spôsob realizácie bezhotovostnej platby. Predávajúci si preto môže zvoliť akýkoľvek bezhotovostný platobný prostriedok, ktorý je štandardne používaný na trhu, najmä:

• platobné terminály (POS),
• mobilné terminály a aplikácie,
• QR platby,
• iné moderné formy digitálnych platieb.

Sankcie za porušenie povinností

• Porušenie povinností eKasa: pokuta 1500-20 000 €, pri opakovaní až 40 000 €.
• Neumožnenie bezhotovostnej platby: pokuta do 1 500 €, pri opakovaní do 15 000 €.
• Zákaz činnosti: zákaz predaja na až 72 hodín.
• Zrušenie živnosti: pri opakovanom a závažnom porušovaní.

Oznámenie o používaní pokladnice

V súvislosti s povinnosťou evidencie tržieb prostredníctvom pokladníc, ktorá je platná od 1. Oznámenie musí byť umiestnené na mieste, ktoré je jasne viditeľné pre všetkých kupujúcich, a to bez ohľadu na typ prevádzky.

Pre prevádzky s pevným pokladničným miestom (napr. pri pokladnici na pultoch), oznámenie môže byť umiestnené v blízkosti miesta, kde sa zvyčajne uskutočňuje platba alebo kde je kupujúci obsluhovaný (napr. Oznámenie je potrebné umiestniť v blízkosti pokladnice, kde je zreteľné a viditeľné pre kupujúcich, ktorí vykonávajú platby.

Pre prevádzky s možnosťou platieb prostredníctvom POS terminálu (napr. na stôl, na čelné sklo automobilu, z ktorého sa uskutočňuje predaj, alebo umiestnené v blízkosti prenosnej pokladnice. Oznámenie je potrebné umiestniť tak, aby bolo zreteľné a viditeľné pre kupujúceho, kde sa očakáva interakcia s ním, napr.

Pre jednoosobové prevádzky alebo podnikateľov, ktorí vykonávajú činnosť v malom rozsahu (napr. kuriérskej spoločnosti. Aj v tomto prípade je potrebné umiestniť oznámenie na mieste, ktoré je pre kupujúceho zreteľné a viditeľné a najprístupnejšie a kde sa očakáva interakcia s ním (napr.

Cieľom tohto usmernenia je zabezpečiť, aby boli kupujúci vždy jasne informovaní o používaní pokladnice v prevádzkach rôzneho typu.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #a #registračná #pokladňa #povinnosť