Prenájom Nehnuteľnosti a Úroky z Hypotéky v Daňovom Priznaní

Priznanie príjmov je povinnosťou každého zárobkovo činného občana a podnikateľa. Tento článok sa zameriava na zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie úrokov z hypotéky v daňovom priznaní na Slovensku.

Povinnosť Podania Daňového Priznania

Do 31. marca musí daňové priznanie podať každý, kto mal v minulom roku zdaniteľné príjmy vyššie ako určitú stanovenú sumu. Pre rok 2023 bola táto suma 2 289,63 €. Daňové priznanie je povinný podať daňovník, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za rok presiahol určitú sumu. Pre rok 2025 je to suma 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť.

Typ Daňového Priznania a Príjmy z Prenájmu

Príjmy z prenájmu sa uvádzajú do daňového priznania typu B. To znamená, že zamestnanec, ktorému príjmy účtuje zamestnávateľ (v daňovom priznaní typu A), si musí podať daňové priznanie typu B sám, ak má príjmy z prenájmu.

Oslobodenie od Dane

Príjmy z prenájmu si možno ponížiť o sumu oslobodenú od dane. Je to suma 500 €, čo je podľa zákona o dani z príjmov čiastka oslobodená od dane. V prípade, že ste prenajímateľ a zároveň živnostník, uplatniť si túto sumu nemôžete. Ak ste mali minulý rok iba príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a po odpočítaní tejto sumy neprekročíte v príjmoch stanovenú čiastku, podávať daňové priznanie nemusíte. Ak si príjmy z prenájmu znížite o túto sumu, v rovnakom pomere znížte aj daňové výdavky.

Príklad

Príjem z prenájmu je 5000€, po uplatnení odpočítateľnej položky 500€ bude príjem z prenájmu 4500€.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Manželia a Príjmy z Prenájmu

Výhodou pri danení príjmov z prenájmu majú manželia, ktorí si môžu rozdeliť príjmy z prenájmu a obaja si tak uplatniť sumu oslobodenia od dane. Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko nemajú žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie.

Zaradenie Nehnuteľnosti do Obchodného Majetku

Ušetriť na dani možno zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku. V takom prípade možno do daňových výdavkov zaradiť aj výdavky na úroky z hypotéky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti (neplatí, ak nehnuteľnosť nie je uvedená v obchodnom majetku).

Spôsobov, ako zaúčtovať takúto nehnuteľnosť je niekoľko. Na výber prichádza daňová evidencia, jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. V prípade, že využijete zjednodušenú daňovú evidenciu, ste povinný mať evidenciu o hmotnom majetku, ktorý používate v súvislosti s dosahovaním príjmov.

Ak sa daňovník rozhodne uviesť majetok v daňovej evidencii, potom sa už tento majetok stáva jeho obchodným majetkom a môže si uplatňovať v daňových výdavkoch výdavky súvisiace s využívaním tohto majetku podľa zákona o dani z príjmov. Dôležitý faktor je, že daňová evidencia nemá žiadnu predpísanú podobu. Inventárna karta dlhodobého hmotného majetku je najjednoduchší spôsob (účtovne tlačivo, ktoré si môžete jednoducho zakúpiť). V tomto tlačive je nevyhnutné uviesť nasledujúce informácie: cenu nehnuteľnosti, dátum a spôsob jej obstarania a dátum zaradenia do obchodného majetku. Podstatné je nezabudnúť aj na odpisovú skupinu. Podľa ustanovenia z roku 2015 sú nehnuteľnosti zaradené do šiestej odpisovej skupiny a teda sa odpisujú 40 rokov. Z toho vyplýva, že mesačný odpis získame tak, že cenu nehnuteľnosti vydelíme 480 mesiacmi. V prípade, že byt máte zaradený v obchodom majetku počas celého roka, môžete si odpísať v rámci nákladov celých 12 mesiacov. Pričom výška jednotlivých odpisov sa vypočítava priamo v karte. Ak teda využijete daný postup, do nákladov v podobe odpisov je možné dať samotnú cenu nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad

Ak si kúpite byt v hodnote 200 000 €, váš ročný odpis bude 5 000 eur. Túto sumu je možné dať do nákladov počas obdobia 40 rokov. V prípade, ak je byt kúpený na hypotéku, do nákladov je možne zarátať aj úroky zaplatené na hypotéke. V prípade, že nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, tieto náklady nie je možné uplatňovať. Do nákladov sa ale stále môže dať elektrina, náklady na kúrenie, či vodné a stočné.

Daňový Bonus na Zaplatené Úroky z Úveru na Bývanie

Daňovníci, ktorí splnia zákonné podmienky, si môžu daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie uplatniť buď v ročnom zúčtovaní dane, alebo prostredníctvom daňového priznania. Tento daňový bonus si môže daňovník uplatňovať počas piatich po sebe idúcich rokov. Kľúčovým momentom pri posudzovaní nároku aj výšky daňového bonusu je dátum podpisu zmluvy o úvere na bývanie. Pravidlá sa líšia podľa toho, či bola zmluva uzavretá do 31. decembra 2023, alebo až po 1. januári 2024. Niektoré pravidlá však platia bez ohľadu na to, kedy bola zmluva podpísaná. Zároveň musí platiť veková podmienka: v deň podania žiadosti o úver musel mať dlžník aspoň 18 rokov a najviac 35 rokov.

Daňovník si môže uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie vtedy, ak splní zákonom stanovené kritériá. Ďalšou rozhodujúcou podmienkou je výška jeho príjmu. Priemerný mesačný príjem dosiahnutý v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku podpisu úverovej zmluvy, nesmie prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve Slovenskej republiky. Keďže priemerná nominálna mesačná mzda v slovenskom hospodárstve dosiahla v roku 2024 úroveň 1 524 eur, hranica 1,6-násobku predstavuje sumu 2 438,40 eura.

Zákon jasne stanovuje, že daňový bonus sa viaže iba na jednu úverovú zmluvu a jednu nehnuteľnosť na území Slovenska. Nie každý úver, ktorý sa tvári ako hypotéka, automaticky zakladá nárok na daňový bonus. Nevzťahuje sa napríklad na spotrebné úvery, takzvané americké hypotéky ani na úvery, ktorých účelom je refinancovanie staršej hypotéky. Ak má daňovník uzavretých viacero zmlúv o úvere na bývanie a pri všetkých sú splnené zákonné podmienky, zákon mu umožňuje vybrať si len jednu z nich. Logika velí zvoliť tú, pri ktorej vyjde daňový bonus najvyšší. Pri daňovom bonuse na zaplatené úroky sa neskúma, koľko daňovník v danom roku zarobil. Nárok naň má aj osoba, ktorá v roku 2025 nedosiahne žiadny zdaniteľný príjem.

Podmienky pre Nárok na Daňový Bonus na Zaplatené Úroky (platné pre zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2018 do 31. 12.)

• Vek - ku dňu podania žiadosti o úver musíte mať minimálne 18 a maximálne 35 rokov.
• Účelom úveru - je nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavba nehnuteľnosti, prestavba nehnuteľnosti, rekonštrukcia nehnuteľnosti a vysporiadanie majetkových pomerov alebo kombinácia týchto účelov.
• Môžete si ho uplatniť na základe jednej zmluvy o úvere, maximálne zo sumy 50 000 EUR.
• Môžete si ho uplatniť za kalendárny rok vo výške 50 % zo sumy zaplatených úrokov, max.
• Spoludlžníkovi nárok na daňový bonus na zaplatené úroky nevzniká.

Podmienky Daňového Bonusu na Zaplatené Úroky pre Zmluvy Uzatvorené od 1. 1.

• Ročne je vo výške maximálne 400 EUR (pre zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2024 max.
• Vzťahuje sa na úroky zo sumy do 50 000 EUR, pričom poskytnutá hypotéka môže byť aj vyššia (podmienka platí len pre zmluvy uzatvorené do 31. 12.

Výška daňového bonusu na zaplatené úroky znižuje daň daňovníka, ktorý je dlžníkom zo zmluvy o úvere na bývanie. Daňový bonus pre mladých pri hypotékach od 1. 1. 2024 je atraktívnejší v porovnaní so zmluvami uzatvorenými do 31. 12. 2023. V prvom rade budete potrebovať Potvrdenie o zaplatených úrokoch, ktoré vám poskytne vaša banka. Ak máte hypotéku zriadenú v ČSOB a spĺňate podmienku veku a účelu úveru, potvrdenie nájdete v internetbankingu Moja ČSOB alebo v mobilnej aplikácii ČSOB SmartBanking. V prípade, že nemáte internetbanking Moja ČSOB alebo mobilnú aplikáciu ČSOB SmartBanking, budete informovaný formou SMS správy, aby ste si potvrdenie prevzali v pobočke. Ak je výška daňovej povinnosti väčšia ako je daňový bonus, tak sa vám splatná daň zníži o výšku daňového bonusu. Od 1. 1. 2024 Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny zaviedlo špeciálny príspevok ako pomoc pri splácaní úveru na bývanie. Poskytovanie príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie pokračuje aj v kalendárnom roku 2025, ak spĺňate podmienky pre jeho získanie podľa zákona č. 526/2023 Z. z.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu v Roku 2024

Prenajímate v roku 2024 nehnuteľnosť? Aké sú podmienky pre zdaňovanie tohto príjmu pre rok 2024? Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú odlišné. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Ak daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

Príklad

Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Bude mu pridelené DIČ.

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

Kaucia (Depozit)

Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorý prenajímateľ po skončení nájmu vráti nájomcovi a nepoužije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi, nebude vôbec podliehať zdaneniu.

Preukázateľné Výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Ak sa daňovník rozhodne viesť daňovú evidenciu, túto skutočnosť daňovému úradu neoznamuje, ani sa o to daňový úrad nežiada.

Oslobodenie Príjmov od Dane pri Predaji Nehnuteľnosti

Oslobodenie príjmov od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti sa uplatňuje v prípade, ak fyzická osoba vlastní viac ako 5 rokov.

Výdavky Súvisiace s Prenájmom

Prehľad niektorých výdavkov, ktoré je možné uplatniť pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku si môžete pozrieť v našom prehľade.

Oslobodenie od Dane z Príjmov z Prenájmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmov je oslobodený príjem z prenájmu do výšky 500 eur na jedno zdaňovacie obdobie.

Príklad

Daňovník prenajíma byt a jeho príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Preukázateľné výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Aká bude výška základu dane z príjmov z prenájmu pre účely podania daňového priznania za rok 2024?

Základ dane bude 6 891,67 eur (12 000 - 500 - 4 600 = 6 900 eur). Upravené výdavky budú 4 408,33 eur ((11 500/12 000)*4 600).

Uvádzanie Súm v Daňovom Priznaní

Do daňového priznania sa uvádzajú už upravené sumy príjmov a výdavkov.

Príklad s Manželmi

Pán Tomáš a pani Zuzana sú manželia, ktorý budú celý rok 2024 prenajímať nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve v sume 24 000 eur. Na základe dohody si rozdelili príjmy v pomere 40:60 (pán Tomáš: pani Zuzana). Výdavky spojené s prenájmom predstavujú sumu 11 300 eur za rok 2024.

Pán Tomáš uvedie príjem 9 100 eur (9 600 - 500) a výdavky 4 520 eur (40 % z 11 300)). Pani Zuzana uvedie príjem 13 900 eur (14 400 - 500) a výdavky 6 780 eur (60 % z 11 300)).

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak prenajímate byt, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade.

Príklad

Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám povinnosť registrovať sa.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu).

Príklad

Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príklad

Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad

Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklad

Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.

Príklad

Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Príklad

Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou.

Príklad

Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Výdavky, Ktoré je Možné Uplatniť

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.

Uplatnenie Nezdaniteľnej Časti Základu Dane

Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j.

Sadzba Dane z Príjmov

Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je 19 %.

Daňové Priznanie a Softvér

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Uvádzanie Príjmov v Daňovom Priznaní

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Účtovníctvo a Daňová Evidencia

Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Príklady

Príklad 1

Starobný dôchodca v roku prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie, lebo jeho príjem nepresiahol stanovenú sumu.

Príklad 2

Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur, po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol stanovenú sumu, daňovník je povinný podať daňové priznanie.

Príklad 3

Daňovník mal v roku okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Daňová Strata

Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #a #uroky #z #hypoteky