Neplatnosť zmluvy a geometrický plán: Judikáty a ich význam

Geometrický plán je neoddeliteľnou súčasťou mnohých právnych úkonov týkajúcich sa nehnuteľností. Jeho absencia alebo vady môžu viesť k otázkam platnosti zmlúv. Tento článok sa zameriava na analýzu judikátov, ktoré sa zaoberajú problematikou neplatnosti zmluvy v kontexte geometrického plánu.

Úvod do problematiky

Geometrický plán je technický podklad, ktorý slúži na identifikáciu a zameranie nehnuteľností, najmä pozemkov. Je nevyhnutný pri prevodoch nehnuteľností, rozdeľovaní pozemkov a iných právnych úkonoch. Otázka, či absencia alebo vady geometrického plánu môžu spôsobiť neplatnosť zmluvy, je predmetom mnohých súdnych sporov.

Vplyv absencie geometrického plánu na platnosť zmluvy

Judikáty sa zhodujú v tom, že samotná absencia geometrického plánu nemusí automaticky znamenať neplatnosť zmluvy. Ak sú nehnuteľnosti v zmluve špecifikované konkrétne a zrozumiteľne, a je v nej konštatované, že bol vypracovaný geometrický plán, súd nemusí považovať absenciu plánu za dôvod na neplatnosť.

• Právna veta: V zmluvách, ktorých určenia neplatnosti sa navrhovateľka v konaní domáhala, sú jednotlivé nehnuteľnosti špecifikované konkrétne, a je v nich konštatované, že bol vypracovaný geometrický plán, tak nehnuteľnosti sú dostatočne určité a zrozumiteľné, a preto samotné nepredloženie geometrického plánu a jeho pevné nezviazanie s kúpnou zmluvou nespôsobí neplatnosť samotnej kúpnej zmluvy pre nezrozumiteľnosť, respektíve pre neurčitosť, keďže absencia pevne zviazaného geometrického plánu predstavuje odstrániteľnú podmienku v správnom konaní a súd n.

Absencia pevne zviazaného geometrického plánu môže byť považovaná za odstrániteľnú podmienku v správnom konaní. To znamená, že ak je možné nejasnosti odstrániť dodatočne, súd nemusí zmluvu vyhlásiť za neplatnú.

Neurčitosť a nezrozumiteľnosť zmluvy

Ak je predmet zmluvy označený ako časť parcely bez vyznačenia tejto časti v príslušnom geometrickom pláne, môže to spôsobiť neurčitosť a nezrozumiteľnosť celej kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Pracovný pomer a nemocenské dávky

• Rozsudok Krajského súdu v Brne sp. zn. 35 Ca 3/94 z 7. decembra 1994: Označenie predmetu zmluvy ako časť parcely bez vyznačenia časti parcely v príslušnom geometrickom pláne spôsobuje neurčitosť a nezrozumiteľnosť celej kúpnej zmluvy.

V takýchto prípadoch je dôležité, aby zmluva obsahovala dostatočné informácie na identifikáciu prevádzanej časti pozemku.

Technická jednota zmluvy

Pevné spojenie (zošitie) jednotlivých listín (hárkov) zmluvy o prevode nehnuteľností vrátane jej nedielnych príloh a geometrického plánu, ktorým má dôjsť k rozdeleniu nehnuteľností, predstavuje tzv. technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľností.

• Právna veta: I. Pevné spojenie (zošitie) jednotlivých listín (hárkov) zmluvy o prevode nehnuteľností vrátane jej nedielnych príloh a geometrického plánu, ktorým má dôjsť k rozdeleniu nehnuteľností, predstavuje tzv. technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľností. II. prevádzané na navrhovateľov v konám o vklade nehnuteľnosti v kat. úz. pozemky a rodinný dom. V zmysle článku I. ods. geometrickým plánom z pôvodnej KN parcely v kat. úz. D.

Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť uzavretá v písomnej forme, pričom prejavy vôle účastníkov, vrátane ich podpisov, musia byť na tej istej listine. Ak takúto zmluvu, vrátane jej nedielnych príloh, tvorí viac ako jeden list, musia byť všetky tieto jednotlivé hárky pevne spojené (zošité) tak, aby tvorili technickú jednotu listiny, a to už pred jej podpísaním. Zmluva tvorí technickú jednotu listiny, ak jej jednotlivé listy obsahujúce podstatné náležitosti sú pevným spôsobom zviazané.

Výklad zmluvy a princíp zmluvnej voľnosti

Ústavný súd Slovenskej republiky konštatoval, že prílišný formalizmus a prehnané nároky na formuláciu zmluvy nemožno z ústavnoprávneho hľadiska akceptovať, lebo evidentne zasahuje do zmluvnej slobody vyplývajúcej z princípu zmluvnej voľnosti (autonómnej vôle).

• Právna veta: Ústavný súd Slovenskej republiky v náleze z 28. apríla 2014 sp. zn. IV. ÚS 15/2014 77 konštatoval , že pôvodné zjednocujúce stanovisko najvyššieho súdu bolo prekonané jeho neskoršou judikatúrou a pripomenul, že prílišný formalizmus a prehnané nároky na formuláciu zmluvy nemožno z ústavnoprávneho hľadiska akceptovať, lebo evidentne zasahuje do zmluvnej slobody vyplývajúcej z princípu zmluvnej voľnosti ( autonómnej vôle ) podľa čl. 2 ods. 3 . Zdôraznil, že „jedným zo základných princípov výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nevedie k neplatnosti zmluvy, pred takým výkladom, ktorý vedie k ne.

Jedným zo základných princípov výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nevedie k neplatnosti zmluvy, pred takým výkladom, ktorý vedie k neplatnosti.

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri neplatnom ukončení nemocenského

Geometrický plán ako technický podklad

Geometrický plán je technickým podkladom pre právne úkony, verejné a iné listiny, ktoré podľa zákona potvrdzujú alebo osvedčujú práva k nehnuteľnostiam vrátane nájomných práv. Môže slúžiť aj na zápis zmeny údajov katastra nehnuteľností, ako podklad na vytyčovanie lomových bodov hraníc pozemkov a katastrálnych území.

• JUDr. Sudzina, M.: Právna povaha geometrického plánu, Bulletin slovenskej advokácie, 14, 2008, č. 6, s.: Geometrický plán je technickým podkladom pre právne úkony, verejné a iné listiny, ktoré podľa zákona potvrdzujú alebo osvedčujú práva k nehnuteľnostiam vrátane nájomných práv. Môže slúžiť aj na zápis zmeny údajov katastra nehnuteľností, ako podklad na vytyčovanie lomových bodov hraníc pozemkov a katastrálnych území.

V súčasnosti sa geometrický plán môže zapísať aj bez právneho úkonu. Návrh na zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností podáva vlastník nehnuteľnosti.

Katastrálne konanie a oprava chýb

Oprava chýb v katastrálnom operáte nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam; to neplatí, ak ide o opravu podľa § 59 ods. 1 písm. a) a § 78 ods. 1 katastrálneho zákona.

• Právna veta: Podľa § 59 ods. 4 katastrálneho zákona oprava chýb v katastrálnom operáte nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam; to neplatí, ak ide o opravu podľa § 59 ods. 1 písm. a) a § 78 ods. 1.

Oprava chýb katastra, zakotvená v ustanovení § 59 katastrálneho zákona, je špecifickým právnym inštitútom, ktorého účelom je zabezpečenie súladu medzi skutkovým a právnym stavom, a tým i zabezpečenie právnej istoty a zákonnosti.

Prečítajte si tiež: Záložná zmluva a dražby

tags: #neplatnosť #zmluvy #geometrický #plán #judikáty