Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti blízkej osobe podnikateľom

Prenájom nehnuteľnosti je bežnou činnosťou, ktorá môže mať rôzne daňové dôsledky, najmä ak ide o prenájom blízkej osobe a prenajímateľom je podnikateľ. Tento článok sa zameriava na daňové hľadisko prenájmu nehnuteľnosti blízkej osobe podnikateľom na Slovensku.

Definícia nehnuteľnosti

Podľa § 119 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa veci delia na hnuteľné a nehnuteľné. V zmysle § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosti pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej ZoÚ) pojem nehnuteľnosť priamo nepoužíva, uvedený pojem obsahuje opatrenie MF SR č. 23 054/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva v znení neskorších predpisov (ďalej len „Postupy účtovania“) v § 2 ods. 2, s odkazom na katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z.

Druhy nehnuteľností

Podľa § 43 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

• Pozemné stavby: Priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov - nemusia mať steny, ale musia mať strechu.
• Inžinierske stavby: Patria sem napr. komunikácie, zdravotno-technické inštalácie a zariadenia.
• Bytové budovy: Sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie, napr. ostatné budovy na bývanie.
• Nebytové budovy: Sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely. Medzi nebytové budovy patria napr. hotely a iné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, obchod a služby, kultúru a pod.

Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona je byt obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaným do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Pozemkom sa podľa § 3 zákona č. 162/1995 Z. z. rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou určenou geometrickým a polohovým určením, zobrazená v katastrálnej mape a označená parcelným číslom.

Prenájom nehnuteľnosti a daň z príjmov

Pojem „nehnuteľnosť“ je ako legislatívna skratka nepriamo vymedzený v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP). Nehnuteľnosti tvoria súčasť hmotného majetku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak nejde o príjem z podnikania.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príjem z darovania vs. príjem z prenájmu

Je dôležité rozlišovať medzi príjmom z darovania a príjmom z prenájmu. Predmetom dane z príjmov nie je peňažný a nepeňažný príjem získaný darovaním. Napríklad, ak fyzická osoba (nepodnikateľ) nadobudne nehnuteľnosť darovaním, tento príjem nie je predmetom dane z príjmov a obdarovanému nevzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní. Avšak, ak táto osoba následne prenajíma nehnuteľnosť, príjem z prenájmu už podlieha dani z príjmov.

Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudla darovaním, príjem z predaja podlieha dani z príjmov. Napríklad, ak fyzická osoba (nepodnikateľ) uzatvorila kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti, ktorú nadobudla darovaním od svojich rodičov, a z predaja dosiahla príjem vo výške 200 000 eur, tento príjem už podlieha dani z príjmov.

Transferové oceňovanie a prenájom blízkej osobe

Ak podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť blízkej osobe, je potrebné zvážiť pravidlá transferového oceňovania. Transferové oceňovanie sa týka všetkých podnikateľov, ktorí uskutočňujú kontrolované transakcie. Transakcie nezávislých osôb sa transferové oceňovanie nevzťahuje.

Kto je závislá osoba?

Podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je závislou osobou:

• Blízka osoba (príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel)
• Ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba alebo subjekt
• Osoba alebo subjekt, ktorý je na účely konsolidácie súčasťou konsolidovaného celku

Ekonomické alebo personálne prepojenie znamená účasť osoby na majetku, kontrole alebo vedení inej osoby alebo vzájomný vzťah medzi osobami, ktoré sú pod kontrolou alebo vedením tej istej osoby, jej blízkej osoby alebo v ktorých má táto osoba, jej blízka osoba alebo subjekt priamy majetkový podiel alebo nepriamy majetkový podiel. Účasť na majetku alebo kontrole musí byť vo výške najmenej 25 %-ného podielu na základnom imaní, hlasovacích právach alebo zisku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Kontrolované transakcie

Kontrolovanou transakciou sa rozumie právny vzťah alebo iný obdobný vzťah medzi dvomi alebo viacerými závislými osobami, pričom aspoň jedna z osôb je fyzická osoba s príjmami z podnikania alebo právnická osoba, ktorá dosahuje výnos z činnosti alebo z nakladania s majetkom. Za kontrolovanú transakciu sa nepovažuje prenájom, ak ide o nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku a ak nájomcom je fyzická osoba, ktorá túto nehnuteľnosť využíva na osobné účely, čiže nie na podnikanie.

Princíp nezávislého vzťahu

V prípade prenájmu nehnuteľnosti blízkej osobe je potrebné, aby cena prenájmu bola stanovená v súlade s princípom nezávislého vzťahu. To znamená, že cena prenájmu by mala byť porovnateľná s cenou, za ktorú by sa nehnuteľnosť prenajímala nezávislej osobe za porovnateľných podmienok. Cieľom transferového oceňovania je odstrániť zámerné ovplyvňovanie výšky základu dane.

Dokumentácia k transferovému oceňovaniu

Osoby, ktoré uskutočňujú kontrolované transakcie, majú povinnosť viesť dokumentáciu k transferovému oceňovaniu. Dokumentáciu upravuje Usmernenie Ministerstva financií Slovenskej republiky č. MF/019153/2018-724 o určení obsahu dokumentácie podľa § 18 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Existujú tri typy dokumentácie:

• Skrátená
• Základná
• Úplná

Pre menších podnikateľov existujú zjednodušenia pri vypracovávaní dokumentácie k transferovému oceňovaniu. Ak podnikateľovi vznikne povinnosť viesť iba skrátenú dokumentáciu, vypĺňa sa už len predpísané tlačivo, ktoré sa označuje ako „Prehľad transakcií so závislými osobami.“

Úprava základu dane

Ak existuje rozdiel medzi cenami a podmienkami v prípade transakcií so závislými osobami v porovnaní s nezávislými osobami, a zároveň tento rozdiel znižuje základ dane alebo zvyšuje daňovú stratu, musia podnikatelia postupovať podľa § 17 ods. 5 zákona o dani z príjmov a vykonať úpravu základu dane vo výške vzniknutého rozdielu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Účtovanie nehnuteľností

Nehnuteľnosti sú v účtovníctve zahrnuté v kategórii dlhodobého hmotného majetku. Pri kúpe budov alebo stavieb, ak súčasne dochádza i ku kúpe pozemku, na ktorom budova alebo stavba stojí, sa budova alebo stavba zaúčtuje na účet 021 a pozemok na účet 031. Obstaranie dlhodobého majetku sa účtuje na ťarchu účtu 042 - Obstaranie dlhodobého majetku.

Uvedenie do užívania

Uvedením do užívania sa na účely účtovania rozumie zabezpečenie všetkých technických funkcií tohto majetku potrebných na jeho užívanie a splnenie povinností podľa osobitných predpisov, napr. stavebného zákona, zákona o ochrane pred požiarmi a iné.

Ocenenie nehnuteľností

Nehnuteľnosti obstarané kúpou sa v účtovníctve oceňujú obstarávacou cenou. Podľa § 25 ZoÚ sa obstarávacou cenou rozumie cena, za ktorú sa majetok obstaral, a náklady súvisiace s jeho obstaraním.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o DPH) pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Pre účely zákona o DPH sú všetky nehnuteľnosti v súlade s § 8 ods. 1 písm. a) tovarom. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #blizkej #osobe #podnikatelovi #danove