Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou na podnikanie: Kompletný sprievodca

Investícia do nehnuteľností a ich následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť pre fyzické osoby, ktoré hľadajú spôsob, ako zhodnotiť svoje finančné prostriedky alebo si zabezpečiť pasívny príjem. Či už ide o byt získaný dedičstvom alebo o investičný zámer, prenájom nehnuteľnosti si vyžaduje znalosť právnych a daňových aspektov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o prenájme nehnuteľnosti fyzickou osobou na podnikanie, vrátane povinností, možností a daňových súvislostí.

Prenájom nehnuteľnosti ako fyzická osoba: Pasívny vs. aktívny príjem

Fyzická osoba má pri prenájme nehnuteľnosti dve možnosti: dosahovať pasívny alebo aktívny príjem. Rozdiel medzi nimi spočíva v miere aktívnej účasti prenajímateľa na poskytovaných službách.

Pasívny príjem z prenájmu

Pri pasívnom príjme ide o zárobkovú činnosť, ktorá nevykazuje aktívnu účasť prenajímateľa na tvorbe obsahu poskytovaných služieb. To znamená, že prenajímateľ napríklad nevymieňa bielizeň alebo nerefakturuje náklady na energie. Tento typ prenájmu podlieha fixnej 19% sadzbe dane z príjmu. Ak základ dane prenajímateľa spolu so základom dane zo závislej činnosti a ostatných príjmov presiahne 47 537,98 eura, sadzba dane je 25%.

Dôležité je, že pri pasívnom prenájme nehnuteľnosti nemôže fyzická osoba využiť odpočítateľné položky zo základu dane alebo daňový bonus, ktoré by za určitých okolností mohli znížiť daňovú povinnosť. Na druhej strane, existuje možnosť oslobodiť príjem z prenájmu od dane z príjmov do sumy 500 eur ročne. Vo všeobecnosti platí, že príjem z pasívnej činnosti nepodlieha zdravotným alebo sociálnym odvodom.

Aktívny príjem z prenájmu (živnosť)

Tento príjem sa spravuje štandardnými daňovo - odvodovými pravidlami ako živnosť. Ak by sme to mali zjednodušiť, veľkou výhodou prenajímania prostredníctvom živnosti je možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov, nezdaniteľných častí základu dane alebo daňového bonusu. Nevýhodou je skutočnosť, že príjem zo živnosti vstupuje do vymeriavacieho základu pre výpočet zdravotného a po splnení určitých podmienok aj sociálneho poistenia.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom začal nehnuteľnosť prenajímať. Táto povinnosť sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ).

V prípade, že prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni.

Daňové výdavky pri prenájme nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku

Ak prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti, ako napríklad:

• výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
• výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
• výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
• výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti
• výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
• ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Nehnuteľnosť nezaradená v obchodnom majetku

Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

• platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
• výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
• poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.

Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.

Daňové priznanie a daňová povinnosť

Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia.

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura.

Výpočet základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa vyčísluje ako:

• rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
• rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky v si môže daňovník uplatniť o výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €. Zároveň fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky, v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €.

Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky.

Prenájom nehnuteľnosti vlastnenej manželmi (BSM)

Ak prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

Sadzby dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Bez živnosti

Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:

• sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 47 537,98 eura,
• sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 47 537,98 eura.

Na živnosť

Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti:

• sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti neprevyšujúce sumu 60 000 eur,
• základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti prevyšujúce sumu 60 000 eur sa zdaňuje:
  • 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura
  • 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura

Nájomná zmluva: Základný kameň prenájmu

Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímať byt ako podnikateľský subjekt (prostredníctvom živnosti), znamená to pre ňu nevyhnutnosť platenia odvodov.

Príklady z praxe

• Otázka: Ak daňovník prenajíma byt a okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne, považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?
  • Odpoveď: Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
• Otázka: Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie od dane?
  • Odpoveď: V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #fyzickou #osobou #na #podnikanie