Prenájom nehnuteľnosti a povinnosti s tým spojené

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých jednotlivcov a spoločnosti. S rastúcim dopytom po bývaní sa stáva atraktívnou investičnou príležitosťou. Avšak, s touto príležitosťou prichádzajú aj určité povinnosti, najmä v oblasti daní. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o povinnostiach spojených s prenájmom nehnuteľnosti na Slovensku, s dôrazom na daňové aspekty.

Registrácia na daňovom úrade

Podľa slovenskej legislatívy je každý prenajímateľ nehnuteľnosti povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Tento záväzok platí aj pre tých, ktorí prenajímajú len časť nehnuteľnosti, napríklad jednu alebo dve izby.

Výnimky z registračnej povinnosti

Existujú však určité výnimky z tejto povinnosti. Registrácia nie je potrebná v nasledujúcich prípadoch:

• Ak už ste registrovaný na daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt.
• Ak už prenajímate inú nehnuteľnosť alebo jej časť a rozširujete svoje portfólio o ďalšiu nehnuteľnosť.
• Ak prenajímate iba pozemok, napríklad ornú pôdu.

Príklad registračnej povinnosti

Ak ste kúpili nehnuteľnosť a začali ju prenajímať v máji a nie ste živnostník ani nevykonávate inú podnikateľskú činnosť, prihlásenie sa na daňovom úrade je pre vás nevyhnutné.

Potrebné dokumenty a informácie pri registrácii

Pri registrácii na daňovom úrade je potrebné predložiť určité dokumenty a informácie týkajúce sa nehnuteľnosti, ako napríklad:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Doklad o vlastníctve nehnuteľnosti.
• Originál zmluvy o prenájme.
• Možné je tiež vypýtanie potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti.

Žiadosť o registráciu je možné podať osobne na daňovom úrade alebo zaslať poštou. Po skontrolovaní všetkých potrebných tlačív má správca dane 30 dní na zaregistrovanie vašej žiadosti.

Oznamovanie zmien

Okrem prvotnej registrácie je potrebné myslieť aj na oznamovanie prípadných zmien, ako napríklad zmena priezviska, trvalého bydliska alebo pridanie titulu. Tieto zmeny sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od ich nastatia.

Daň z prenájmu nehnuteľnosti

Je dôležité vedieť, ako správne vypočítať a odviesť daň z prenájmu nehnuteľnosti. Daň sa zvyčajne vypočíta ako percento z mesačného nájmu a musí byť odvádzaná pravidelne podľa platných daňových predpisov. Existujú však situácie, kedy povinnosť odvádzať daň z prenájmu nevzniká, alebo ju možno znížiť.

Daňové priznanie a oslobodenie od dane

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne určitú sumu. Pre rok 2025 je táto suma 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti je možné uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. To znamená, že ak váš príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu, nemusíte platiť daň.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad č. 1: Starobný dôchodca s príjmom z prenájmu

Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur zostane na zdanenie 1 500 eur. Keďže nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie, pretože jeho príjem nepresiahol 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu

Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur predstavuje zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, daňovník je povinný podať daňové priznanie.

Príklad č. 3: Daňovník s nízkym príjmom z prenájmu

Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností 500 eur. Po uplatnení oslobodenia nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatňovanie výdavkov pri príjmoch z prenájmu

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky musia byť preukázané vedením účtovníctva alebo evidencie.

Medzi uznateľné výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, povinnú správu bytového domu, strážnu službu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Je dôležité si uvedomiť, že daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu

Daňovník dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu si vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami a sumou 500 eur, teda 5 500 eur.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Manželia, dôchodcovia, s príjmom z prenájmu

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obidvaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu si rozdelia rovnakým dielom, t. j. na každého pripadne 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur, takže zdaniteľný príjem každého z nich predstavuje 1 600 eur. Keďže nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad č. 2: Rozdelenie príjmu medzi manželov

Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu a nemusí podávať daňové priznanie. Manželka príjem z prenájmu pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Keďže nedosahuje iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad č. 3: Príjem a výdavky pri prenájme manželmi

Manželia prenajímali nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu vo výške 500 eur, a preto každý z nich uvedie v daňovom priznaní príjem z prenájmu vo výške 3 220 eur.

Praktické príklady a špecifické situácie

Na lepšie pochopenie povinností spojených s prenájmom nehnuteľnosti uvádzame niekoľko praktických príkladov a špecifických situácií.

Prenájom časti bytu

Ak vlastník trojizbového bytu prenajíma jednu izbu študentom, vzťahuje sa na neho povinnosť registrácie.

Prenájom nehnuteľnosti v nájme

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.

Prenájom bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Prenájom steny na reklamné účely

Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.

Príležitostné poskytovanie ubytovania

Ak vlastník chaty v rekreačnej oblasti príležitostne poskytuje ubytovanie v zimnej sezóne, registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR na základe nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka.

Prenájom viacerých nehnuteľností

Ak fyzická osoba vlastní viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splní svoju registračnú povinnosť.

Registrácia a nájomná zmluva

K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v žiadosti.

Zaslanie žiadosti poštou

Žiadosť o registráciu je možné poslať poštou.

Prenajímateľ - občan Rakúska

Povinnosť registrácie má na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, bez ohľadu na štátnu príslušnosť.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok. Nájomná zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom a mala by obsahovať:

• Identifikáciu zmluvných strán a dátum jej uzatvorenia.
• Presné určenie predmetu nájmu a účel užívania.
• Výšku nájomného a prípadných ďalších úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti.
• Splatnosť týchto platieb a dobu, na akú sa nájomná zmluva uzatvára.
• Spôsob platby a termíny úhrady.
• Podmienky, za akých môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené.
• Sankcie v prípade omeškania platieb.
• Podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu a počiatočný stav energií.
• Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa.
• Podmienky pri predčasnom ukončení nájmu.

Pri nájme na dobu neurčitú je vo všeobecnosti stanovené ukončenie výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote.

Krátkodobý nájom bytu

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

Odporúča sa registrácia prenajímateľa na daňovom úrade, ktorá je pre prenajímateľa aj určitou formou ochrany.

Povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch

Vlastník bytu je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu.

Riešenie problémov a pomoc

V prípade akýchkoľvek nejasností alebo problémov spojených s prenájmom nehnuteľnosti je vhodné vyhľadať odbornú pomoc, napríklad u advokáta alebo daňového poradcu.

V súčasnosti je populárnou službou rent management, ktorá zahŕňa vybavenie všetkých právnych úkonov, nájdenie vhodného podnájomcu, zabezpečenie opráv a údržby, a riešenie havarijných situácií.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #nahlasenie #povinnosti