Prenájom nehnuteľnosti občanom: Podmienky a aspekty

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významnú oblasť súkromného práva, ktorá umožňuje vlastníkom nehnuteľností zhodnocovať svoj majetok a občanom zabezpečiť si bývanie. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok a aspektov prenájmu nehnuteľností občanmi na Slovensku, s dôrazom na právne predpisy, daňové povinnosti a praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov.

Úvod do problematiky prenájmu nehnuteľností

Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. Pri prenechávaní uvedených priestorov iným tretím osobám treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom; za týmto zámerom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb.

Súkromné ​​právo a prenájom

Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka.

Rozlišovanie medzi prenájmom a ubytovaním

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami v medziach uvedeného občianskoprávneho, živnostenského a daňového rámca je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide v danom prípade o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Na účely súčasnej regulácie nakladania s nehnuteľnosťami ide o fundamentálnu otázku postavenia osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. iného (nehnuteľného) priestoru,ďalej špecifikovaného podľa toho, či ide o odstavné plochy pre motorové vozidlá (parkoviská) alebo iné účelové priestory (napr. športoviská) a zariadenia (napr.

Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania. Podľa platnej právnej úpravy to môže mať pre rôzne kategórie osôb veľmi závažné dôsledky na možnosť obmedzenia alebo dokonca zákazu prenajímania nehnuteľnosti. Občianskom zákonníku č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov a na jeho základe vydaných predpisov, osobitne v zákone č. 116/1990 Zb. zákone č. 455/1991 Zb. zákone č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľaa o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. zákone č. 595/2003 Z. z. zákone č. 511/1992 Zb. zákone č. 582/2004 Z. z.

Prenájom bytových priestorov

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. v ustanoveniach § 685 a nasl. v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Prenájom nebytových priestorov

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy.

Prenájom a súhlas obce

Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.). Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať).

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Poskytovanie ubytovacích služieb

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia).

Rozlíšenie priestorov na ubytovanie a prenájom

V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy.

Nájomná zmluva: Základný dokument prenájmu

Zákon vyslovene nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu. Ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu. Nájomná zmluva môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú.

Obsah nájomnej zmluvy

Ak sa jedná o prenájom bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu, podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa a taktiež výpovednú dobu. Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu. Bežne ju zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára. Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).

• Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu - napr.
• Jednoznačné označenie nehnuteľnosti aby nemohlo dôjsť k jej zámene - napr.
• Výška platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr.
• Opis príslušenstva a stavu bytu, napr.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba upravuje osobitný predpis.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú na svoje náklady. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.

Nájomné a platobné podmienky

Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.

Kaucia

Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.).

Ukončenie nájmu

Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty. Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov. Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace.

Ak bola nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka, má nájomca právo na bytovú náhradu (buď na náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie) v prípade, ak sa nájom skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa na základe zákonných výpovedných dôvodov (napr.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Registrácia prenajímateľa na daňovom úrade

Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia. Ak prenajímate nehnuteľnosť(okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta vo výške od 60 a až do výšky 20 tisíc eur.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane

Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Daňové výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Medzi daňovo relevantné výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie (napr.

Praktické rady pre prenajímateľov

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Ak fyzická osoba - prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba - prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr.

Poistenie nehnuteľnosti

Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.

Výber nájomníka

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.

Zariadenie bytu

Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.

Prenájom nehnuteľností cudzincami

Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Tieto informácie sú určené pre cudzincov, ktorí na Slovensku majú alebo si hľadajú súkromné/dlhodobé ubytovanie na prenájom, napr.

Možnosti prenájmu sú rôzne a záležia od vašich potrieb a finančných možností. Je možné si prenajať celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte, alebo časť domu. Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.

Ubytovanie a minimálne požiadavky

Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie. Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti. Požiadať do piatich pracovných dní o vydanie nového dokladu o pobyte, ak záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti (napr.

Odporúčania pre cudzincov

Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet. Originál nájomnej zmluvy si nechajte: Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, odporúčame na cudzineckej polícii nepredkladať jej originál, ale dať si vyhotoviť overenú fotokópiu.

tags: #prenájom #nehnuteľnosti #občanom #podmienky