Prenájom Nehnuteľnosti Zahraničnou Osobou na Slovensku: Podmienky a Aspekty

Zahraničné osoby majú možnosť nadobúdať a prenajímať nehnuteľnosti na Slovensku, avšak je potrebné zohľadniť určité podmienky a aspekty, najmä s ohľadom na daňové povinnosti a legislatívu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike.

Nadobúdanie Nehnuteľností Zahraničnou Osobou

Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Existujú však obmedzenia, kedy cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy.

Proces Nadobúdania Vlastníckeho Práva

Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Treba mať však na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.

Dôležitosť Právneho Poradenstva

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.

Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Prenájom Nebytových Priestorov

Poskytovanie nebytových priestorov za účelom nájmu je dnes významnou súčasťou podnikania, pretože na jednej strane zabezpečuje vlastníkom nehnuteľností dosahovanie príjmu z nájmu a na druhej strane podnikateľom, ktorí nemajú vlastné nehnuteľnosti, umožňuje prevádzkovanie ich podnikateľskej činnosti. Nájom nebytových priestorov vzniká na zmluvnom základe. Môžu ho dojednať na určitý alebo neurčitý čas osoby fyzické, právnické, tuzemské i zahraničné, v zásade bez obmedzenia.

Práva a Povinnosti Nájomcu

Nájomca je povinný okrem platenia nájomného uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu, bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) a Nájom Nehnuteľností

Podľa ustanovenia § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. je poskytnutie práva užívať hmotný majetok (teda aj nájom nehnuteľnosti) dodaním služby. Okrem uvedenej služby môže prenajímateľ dodávať i ďalšie služby alebo tovary, napríklad prefakturovávať energie, čím uskutočňuje opakované dodania tovarov [na účely DPH sa podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona č. 222/2004 Z. z. teplo, voda, plyn, elektrická energia a chlad považujú za tovary].

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Vznik Daňovej Povinnosti

Vznik daňovej povinnosti všeobecne pri dodávaní tovarov upravuje § 19 ods. 1 zákona o DPH. Dňom vzniku daňovej povinnosti je deň dodania tovaru, t. j. deň, kedy kupujúci má právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri dodávaní služieb upravuje vznik daňovej povinnosti § 19 ods. 2 zákona o DPH, podľa ktorého je dňom vzniku daňovej povinnosti deň dodania služby. Pri opakovaných dodávkach tovarov a služieb sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH.

Oslobodenie od DPH

Nájom nehnuteľností, resp. časti nehnuteľnosti je oslobodený od DPH podľa § 38 ods. Ak platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. Do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti je prenajímateľ povinný vyhotoviť pre nájomcu faktúru na účely DPH (túto povinnosť nemá voči nezdaniteľným osobám - nepodnikateľom). Za faktúru sa podľa § 71 ods. 3 písm. a) zákona o DPH považuje aj dohoda o platbách nájomného, ktorá je súčasťou nájomnej zmluvy, s podmienkou, že obsahuje náležitosti zákonom stanovené pre faktúru podľa § 71 ods.

V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred - t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods.

Príklady Vzniku Daňovej Povinnosti

• Prenajímateľ - vlastník nehnuteľnosti, má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca trvania nájmu. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2006, 28. 2. 2006, 31. 3. 2006 atď.
• Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2006, 30. 6. 2006, 30. 9. 2006 a 31. 12. 2006.
• Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného pre rok 2006 tak, že za prvý polrok je úhrada splatná do 31. 1. 2006 a za druhý polrok je úhrada splatná do 31. 7. 2006. Dňom dodania opakovanej služby je deň 30. 6. 2006 a 31. 12. 2006. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrad prenajímateľom (ide o platby vopred), t. j. ak úhrada za prvý polrok 2006 bude pripísaná na účet prenajímateľa dňa 31. 12. 2005, tento deň bude zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti (nie deň dodania opakovanej služby). Ak úhrada za druhý polrok 2006 bude prijatá dňa 2. 1. 2007 (nepôjde o platbu vopred), dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň dodania opakovanej služby (najneskôr), t. j.

V prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká, opakované oslobodené dodanie služby uvádza v riadku 06 daňového priznania. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní. To znamená, že v takomto prípade sa neuplatňuje ustanovenie § 19 ods.

Prefakturácia Energií

V prípade, ak prenajímateľ požaduje za každé obdobie opakovane poskytovaného nájmu nehnuteľnosti popri nájomnom osobitne úhradu za presne dodané množstvo elektriny, plynu, vody a tepla, považujú sa tieto tovary za dodané dňom vyhotovenia faktúry, ktorou platiteľ požaduje platbu za tovary.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu, platí, že služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH v takomto prípade vzniká dňom vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ ako obstarávateľ služby požaduje odplatu za túto službu.

Nárok na Odpočítanie Dane

Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu v zmysle ustanovenia § 49 ods. Ak nájom poskytovaný prenajímateľom je oslobodený od dane, potom podľa § 49 ods. V prípade, ak prenajímateľ v rámci tej istej nehnuteľnosti časť nájomných vzťahov zaťažuje DPH a časť nájomných vzťahov je od DPH oslobodených, potom postupuje pri odpočítaní DPH z tovarov a služieb prijatých na účely poskytovania tohto nájmu podľa § 49 ods. 4 zákona o DPH, t. j.

Z prijatých faktúr za energie, ktoré prenajímateľ nájomcovi (nájomcom) prefakturováva, má nárok na odpočítanie dane. Možnosť odpočítania dane z energií použitých pre účely vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa sa posúdi podľa toho, akú činnosť v rámci podnikania vykonáva (vecné priraďovanie podľa § 49 ods.

Telekomunikačné Služby

V prípade telekomunikačných služieb zákon osobitne stanovuje, čo sa považuje za deň ich dodania v prípade, ak ich poskytujú oprávnené osoby, ktoré majú povolenie na základe zákona č. 610/2003 Z. z. o elektronických komunikáciách v znení neskorších predpisov. Dňom dodania týchto služieb a tým aj dňom vzniku daňovej povinnosti je podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH najneskôr deň vyhotovenia faktúry. Ak by však faktúra nebola vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po období, ku ktorému sa opakovane dodávaná telekomunikačná služba viaže, vznikne daňová povinnosť posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca. Z uvedeného vyplýva, že dňom dodania u poskytovateľa týchto služieb môže byť aj skorší deň, ako je deň vyhotovenia faktúry. Podľa toho, ktorý deň považoval poskytovateľ telekomunikačných služieb za deň dodania (uviedol ho na faktúre) a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti, vznikne odberateľovi - v danom prípade prenajímateľovi nehnuteľnosti, právo na odpočítanie dane (podľa § 49 ods.

Špecifické Situácie a Príklady

• Nájom s Energiami v Cene: Ak sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. za prenájom kancelárie má prenajímateľ dohodnutú s nájomcom (neplatiteľom DPH) sumu, ktorá zahŕňa okrem samotného nájmu aj spotrebu elektrickej energie, tepla a vody, nájomné fakturuje bez DPH. V takomto prípade platiteľovi - prenajímateľovi, nevznikne nárok na odpočítanie dane z uvedených energií.
• Prefakturácia Energií na Základe Skutočnej Spotreby: Ak prenajímateľ fakturuje nájomcovi spotrebu energií na základe skutočnej spotreby podľa presne odobratého množstva zisteného podľa stavu meračov alebo rozúčtovaním spotreby na základe faktúry obdržanej od dodávateľov energií (rozpočítanie na nájomcov môže byť uskutočnené napr. a) sú dohodnuté pevné zálohové platby (mesačné), po ktorých nasleduje vyúčtovanie (napr. V prípade použitia tohto spôsobu došlo od 1. 1. 2006 k zmene. Za deň vzniku daňovej povinnosti sa považuje deň vyhotovenia faktúry nájomcovi, ktorou prenajímateľ žiada úhradu.
• Technické Zhodnotenie Prenajatej Budovy: Spoločnosť technicky zhodnocuje (robí úpravy) na prenajatej budove so súhlasom vlastníka budovy. Od 1. 4. 2005 sa stala platiteľom DPH. Firme, ktorá úpravy budovy zabezpečuje, zaplatila dňa 15. 3. 2005 zálohu vo výške 100 000 Sk. Práce sa začali 20. 3. 2005, dňa 29. 4. 2005 vystavil dodávateľ prác faktúru v celkovej výške 238 000 Sk. Ako novoregistrovaný platiteľ DPH si spoločnosť v zmysle § 55 zákona o DPH tiež nemôže DPH odpočítať, pretože podľa uvedeného ustanovenia sa odpočet dane vzťahuje k majetku získanému pred registráciou - v tomto prípade nejde o takýto majetok.

Miesto Dodania Služby pri Nájme Nehnuteľnosti

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Rozhodnutie o Zdaňovaní Nájmu

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať).

Príklady z Praxe

• Slovenský Platiteľ Prenajíma Budovu Inému Slovenskému Platiteľovi: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods.
• Rakúsky Podnikateľ Prenajíma Nehnuteľnosť Slovenskému Platiteľovi: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.
• Podnájom Nehnuteľnosti Neplatiteľovi Dane: Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. V danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti.

Registrácia Zahraničnej Osoby pre DPH

Zahraničná osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na Slovensku, môže mať povinnosť registrovať sa pre DPH. Táto povinnosť závisí od rôznych faktorov, ako je miesto podnikania, typ služby a postavenie odberateľa.

Kúpa Nehnuteľnosti na Prenájom Zahraničnou Osobou z Pohľadu Dane z Príjmov

Zahraničná osoba (napr. z USA) si na Slovensku kúpila nehnuteľnosť a chce ju prenajímať ako byt na bývanie. V takomto prípade je potrebné sa registrovať na DIČ. Ako postupovať v prípade registrácie na DÚ, a hlavne kedy je to potrebné urobiť? Nebol ešte žiaden príjem, len náklad. Môžu odpísať byt (ako investičnú nehnuteľnosť) v roku 2024? Ide o investičnú nehnuteľnosť na účely generovania príjmu, ale v roku 2024 nemali príjem. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobo…

Povinnosť Platiť Daň

V tomto článku nájdete odpoveď na otázku „Ktorá osoba je povinná odviesť daň do štátneho rozpočtu z dodania tovarov a služieb?“ Povinnosť platiť daň do štátneho rozpočtu prostredníctvom daňového priznania vzniká platiteľom ale aj osobám, ktoré nie sú platiteľmi dane. Nie vždy táto povinnosť vzniká iba dodávateľovi. Sú prípady, keď sa táto povinnosť prenáša na príjemcu tovaru alebo služby, ide o tzv. SAMOZDANENIE (sám zdaní).

Základné Pravidlo

Platiteľ, ktorý dodáva tovar alebo službu v tuzemsku, je povinný platiť daň, ak tento zákon neustanovuje inak. Toto je základné pravidlo, podľa ktorého platiteľ dane registrovaný pre daň podľa § 4, § 4a a § 5 zákona o DPH pri dodaní tovarov a služieb s miestom dodania v tuzemsku je povinný platiť daň, ak mu vznikne v tuzemsku daňová povinnosť.

Podnikanie Zahraničnej Osoby na Slovensku

V tomto článku si bližšie rozoberieme podmienky podnikania zahraničných osôb na území Slovenskej republiky, najmä s ohľadom na adresu sídla, resp. Podľa uvedenej definície je kritériom len bydlisko, resp. Pri podnikaní zahraničnej fyzickej osoby nehovoríme o klasickej živnosti, ale o podniku zahraničnej fyzickej osoby.

Miesto Podnikania

Podmienkou na prevádzkovanie podnikania na Slovensku zahraničnou osobou je aj určenie miesta podnikania (sídla) podniku zahraničnej osoby/organizačnej zložky podniku zahraničnej osoby. Pri samotnom zápise podniku zahraničnej osoby na Slovensku je potrebné predložiť príslušnému úradu oprávnenie na zápis určitej nehnuteľnosti na Slovensku ako adresy miesta podnikania zahraničnej osoby. V prípade, ak zahraničná osoba vlastní v Slovenskej republike nehnutenosť, je možné použiť adresu tejto nehnuteľnosti na zápis miesta podnikania (sídla). Ďalšou alternatívou pre adresu miesta podniku zahraničnej osoby je uviesť priestory, ktoré si za tým účelom prenajímate. Registračnému orgánu máte povinnosť dokladovať dokument (napr.

Virtuálne Sídlo

V dnešnej dobe si podnikanie často nevyžaduje mať fyzické priestory, preto týmto spôsobom si môžete zbytočne zvýšiť náklady na prevádzkovanie činnosti. Často využívanou variantou zahraničných osôb je objednanie služby virtuálneho sídla. Ide o komerčnú službu, ktorej podstatou je len poskytnutie registračnej adresy a s tým súvisiach služieb. Virtuálne sídlo si vyberte v okolí lokality, kde sa zdržiavate.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #zahranicnou #osobou #na #slovensku