Prenájom Nehnuteľnosti a Zaradenie do Obchodného Majetku: Podmienky a Dôsledky

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých občanov Slovenska zaujímavý zdroj príjmu. Avšak, s príjmom prichádzajú aj povinnosti, obzvlášť v oblasti daní. Jednou z kľúčových otázok, ktorú si prenajímatelia musia položiť, je, či zaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. Toto rozhodnutie má významný vplyv na výšku dane z príjmu a na možnosti uplatňovania daňových výdavkov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad podmienok a dôsledkov zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku pri prenájme.

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenska, je povinná oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu, ktorý jej následne pridelí daňové identifikačné číslo. Na daňovom úrade sa musí registrovať na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy prvýkrát prenajala nehnuteľnosť.

Príklad: Ak ste začali prenajímať nehnuteľnosť od 20. apríla, na účely dane z príjmov sa musíte registrovať najneskôr do 1. júna.

Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.

Príklad: Ak spolu s manželkou vlastníte byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý ste prenajali, povinnosť registrácie sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad: Ak prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Povinnosť registrácie sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklad: Ak vlastníte chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujete ubytovanie, registračná povinnosť sa na vás vzťahuje iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy.

Ak vlastníte viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Ak ste občanom iného štátu, ale na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19 % alebo 25 % podľa výšky základu dane. V prípade podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť napríklad na základe živnosti, sa na príjem okrem dane z príjmov vzťahujú aj sociálne a zdravotné odvody.

Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré prislúchajú k nehnuteľnosti, energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene, t. j. zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu všetkých energií, ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu.

Platby, ktoré prenajímateľ následne uhrádza dodávateľom jednotlivých energií a ostatných služieb, si môže prenajímateľ uplatniť ako preukázateľný výdavok a to na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie.

Daňové Výdavky

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 nie je už možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40 %. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné, t. j. je potrebné si odložiť všetky faktúry alebo pokladničné bloky priamo súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako i príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek možnosť, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku. Znamená to, že vám nevznikne povinnosť pripraviť účtovnú závierku. Ak nechcete viesť jednoduché resp. podvojné účtovníctvo, máte ešte možnosť viesť daňovú evidenciu. Tieto údaje sa následne uvádzajú aj v daňovom priznaní.

Ak si nezaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, t.j. výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zahrnúť do daňových výdavkov pri prenájme. Medzi takéto daňové výdavky patria napríklad uhradené energie, výdavky na odvoz smetí, upratovacie služby a iné.

Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné.

Je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.

Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu. Ak si nehnuteľnosť nezaradíte do obchodného majetku, nemôžete si znížiť daňový základ o tieto náklady.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia daňou z príjmov po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Oslobodenie od Dane

V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur za jedno zdaňovacie obdobie.

Príklad: Ak by ste dosiahli príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 5 000 eur a preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov vo výške 4 000 eur, v daňovom priznaní by ste uviedli sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností vo výške 4 500 eur (5 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou oslobodenia.

Prenájom v Bezpodielovom Spoluvlastníctve Manželov

V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. Ak sú obidvaja uvedení ako prenajímatelia nehnuteľnosti, musia sa zaregistrovať na daňovom úrade obaja.

V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie - t.j. rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje. V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur.

Daňové Priznanie

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok presiahol stanovenú sumu. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a.

Zaradenie Nehnuteľnosti do Obchodného Majetku

Fyzická osoba - nepodnikateľ sa môže rozhodnúť, či si zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo nie. Ak si daňovník - fyzická osoba nepodnikateľ zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, eviduje ju na karte investičného majetku, resp. v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona. Vstupná cena prenajímanej nehnuteľnosti sa stanoví v súlade s ustanovením § 25 zákona o dani z príjmov v závislosti od spôsobu nadobudnutia tohto majetku.

Dňom zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sa rozumie deň, kedy daňovník začal o tejto nehnuteľnosti účtovať, resp. viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Dňom vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku sa rozumie deň, kedy daňovník prestal o tejto nehnuteľnosti účtovať, resp. viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Skutočnosť že daňovník začal alebo skončil účtovať o nehnuteľnosti ako o obchodnom majetku, alebo začal alebo skončil viesť daňovú evidenciu neoznamuje správcovi dane.

Výhody a Nevýhody Zaradenia do Obchodného Majetku

Výhody:

• Možnosť uplatnenia širšej palety výdavkov (daň z nehnuteľnosti, poistenie, odpisy, technické zhodnotenie).
• Možnosť uplatnenia úrokov z hypotekárneho úveru, ak bol použitý na obstaranie nehnuteľnosti.
• Oplatí sa najmä pri starších nehnuteľnostiach s vysokými nákladmi na rekonštrukciu.

Nevýhody:

• Odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti (nutnosť čakať 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku).

Evidencia Majetku v Exceli

Existujú nástroje, ktoré uľahčujú evidenciu majetku, napríklad "Evidencia majetku v Exceli". Táto pomôcka umožňuje prenajímateľom jednoducho zaradiť byt do obchodného majetku, vypočítať odpisy a preradiť z obchodného majetku do osobného užívania.

Prenajímateľ najskôr vyplní základné identifikačné údaje o majetku, ktorý sa chystá zaradiť do obchodného majetku. Následne vyberie typ majetku (hmotný alebo nehmotný majetok) a spôsob odpisovania (neodpisovaný alebo rovnomerný). Byty patria do 6. odpisovej skupiny.

Príklady z Praxe

Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol stanovenú sumu.

Príklad 2: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností. Môže si uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol stanovenú sumu, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Prenájom a Živnostenské Oprávnenie

Prenájom nehnuteľnosti sa považuje za živnosť, ak sú popri prenájme okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (poskytovanie ubytovacích služieb). Základnými službami je taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, respektíve podmieňujú možnosť ich riadneho užívania nájomcom (dodávka tepla, elektriny, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne). Služby, ktoré už nie sú základnými službami, sú napríklad poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie.

Ak prenajímateľ na území Slovenskej republiky získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov, a to do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získal povolenie alebo oprávnenie na podnikanie.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #zaradenie #do #obchodneho #majetku